„Das Immobilienthema ist ein Geschenk!“

Klaus Umek, Gründer von Petrus Advisers, gehört zu den aktivsten Investoren an der

Wiener Börse. Bei der Immofinanz hält er eine Ver­doppelung des Kurses für möglich und

spekuliert auf einen Goldregen für heimische Unternehmen in Tschechien.

„Die Immofinanz hat die Fusion mit der CA Immo nach einem Jahr Dis­kussion leider verspielt. Das ist tot.“ Klaus Umek (Foto: Pepo Schuster, austrofocus.at)

GEWINN: Wenn Sie bei einem Unternehmen einsteigen, schreiben Sie gerne offene Briefe mit Forderungen an das Management. Wird es für die Vorstände ungemütlich, wenn Petrus Advisers Aktien zu kaufen beginnt?
Umek: Nein, das ist auch nicht unser Ziel. Wir arbeiten 80 Prozent der Zeit hinter den Kulissen. Nehmen Sie die S Immo her, wo wir letzten März einen Brief geschrieben haben. Seitdem hat sich der Kurs von 7,70 Euro auf zwölf Euro plus Dividende entwickelt und wir sitzen auf 60 Prozent Gewinn. Das ist definitiv nichts, was das Management stört. Im Gegenteil, die haben ja auch gerne einen aktiven Widerpart. Es wird nur unangenehm für die, die etwas verbergen, hohe Kosten haben und uns erklären: geht nicht, können wir nicht. Schauen Sie sich die conwert an: Dort waren die Finanzierungskosten nicht marktgerecht, Leerstände zu hoch etc. Da reden wir nicht von Rocket Science, sondern von kindisch einfachen Dingen. Das war ein Apparat, der sich selbst verwaltet hat.

GEWINN: Der aktuelle Vorstand scheint letztlich aber das Richtige gemacht zu haben. Die Aktie ist kräftig gestiegen, auch dank des Übernahmeangebots der deutschen Vonovia.
Umek: Ja, aber erst nach 20 Erinnerungen an den Vorstand. Wir haben den Kurs in weniger als zwei Jahren von acht auf 16 Euro verdoppelt. Damals haben uns Leute für verrückt erklärt. Aber Zahlen sind nicht bestechlich. Bei Dingen wie Häusern, Mieten und Zinsniveaus kann uns keiner was erzählen, weil so kompliziert ist das nicht.

GEWINN: Sie halten auch bei der Immofinanz – einer der größten Positionen in Ihren Fonds – eine Verdoppelung des Kurses auf 3,50 bis 3,80 Euro für realistisch. Analysten erwarten im Schnitt nur 2,03 Euro.
Umek: Das ist bei der conwert nicht anders gewesen. Die Immofinanz ist sowas von unterbewertet und vergessen. Darauf müssen wir uns konzentrieren. Die S Immo ist bereits nahe an einem fairen Wert, die CA Immo ist ebenfalls in diese Richtung unterwegs. Bei der Immofinanz kann man sein Geld verdoppeln, natürlich mit höherem Risiko.

GEWINN: Vorausgesetzt die Fusion mit der CA Immo klappt?
Umek: Die Immofinanz hat die Fusion mit der CA Immo nach einem Jahr Diskussion leider verspielt. Das ist tot. Es wird keine Fusion unter Gleichen geben. Warum? Weil es genug bereits von uns identifizierte Fonds in London geben wird, die das Tauschangebot in Aktien des fusionierten Unternehmens nicht annehmen werden.

GEWINN: Aber Sie befürworten doch die Fusion der beiden?
Umek: Nein, das ist nicht meine Idee. Was ich will, ist, dass die Immofinanz ihre Reserven nutzt. Die Firma ist seit drei Jahren im Reduktionsmodus, hat enorme Cashreserven. Auch die CA Immo hat enorme Reserven. Die brauchen keine Fusion. Da würde eine vollkommen überkapitalisierte Firma entstehen. Die Immofinanz sollte sagen: „Ich traue mich und mache ein Cash-Übernahmeangebot um 23,50 Euro pro CA-Immo-Aktie. Ich nutze meine Reserven, nehme mir einen Kredit und kaufe für zwei Prozent Kosten etwas, das sechs Prozent Rendite abwirft.“ Das könnte man in drei Monaten umsetzen. Die CA Immo würde von der Immofinanz gekauft, das ist etwas gänzlich anderes als die Fusion. Die Immofinanz kann dann vom ersten Tag an dort machen, was sie will, und hat auch keine Streiterei mit den Aktionären, die drinnen bleiben wollen.

GEWINN: Wie soll sich die Immofinanz eine Übernahme leisten? Sie hat schon 26 Prozent an der CA Immo um 600 Millionen Euro gekauft und will keine einzige Aktie mehr zukaufen, weil ab 30 Prozent ein Übernahmeangebot an alle Aktionäre fällig wäre. Die CA Immo wäre zu einem Kurs von 23,50 Euro rund 2,3 Milliarden Euro wert. Die Immofinanz müsste die Finanzierung von 75 Prozent der Anteile, sprich: 1,7 Milliarden Euro, bei der Übernahmenkommission nachweisen.
Umek: Das geht sich locker aus. Nach dem Verkauf des Russland-Portfolios gehen wir davon aus, dass die Immofinanz 900 Millionen Euro Cash auf der Bilanz haben wird. Nach unserer Rechnung wäre eine Lücke von 700 Millionen Euro zu finanzieren. Wir gehen aber davon aus, dass das Verkaufsprogramm der beiden Gesellschaften in Wahrheit beliebig dimensionierbar ist. Da kann man noch mehr verkaufen, das ist bei den derzeitigen Immobilienmärkten zu phänomenalen Preisen möglich. Und wir waren ja bei den Großbanken: Die sagen: „Wenn die Jungs sich das trauen, ist das möglich.“ Ich glaube, dass Immofinanz-CEO Oliver Schumy sich das trauen würde.

GEWINN: Und wenn in absehbarer Zeit weder eine Fusion noch die von Ihnen favorisierte Übernahme klappen?
Umek: Dann würde für mich nicht die Welt zusammenbrechen. Die Immofinanz müsste ihren 26-Prozent-Anteil an der CA Immo verkaufen und hätte insgesamt eine Milliarde Euro Cash zum Ausschütten als Sonderdividende. Auch nicht schlecht. 

GEWINN: Die S Immo hat begonnen, sich bei Immofinanz und CA Immo einzukaufen. Halten Sie es für es eine gute Idee, dass die S Immo ihr Geld in Aktien der größeren Konkurrenz steckt.
Umek: Das ist eine sehr gute Idee! Wir sind in der S Immo bedeutend vertreten. Die S Immo hat mit Ernst Vejdovszky den begabtesten CEO, der mit allem nur Geld verdient hat. Wo ich hinschaue bei der S Immo, sehe ich Goldbarren. Und er sieht die dramatische Unterbewertung der Immofinanz genau wie wir. Und wenn Sie sich erinnern, die S Immo hatte damals auch für den Anteil an der CA Immo geboten. Wenn sich die Immofinanz die Übernahme nicht traut, wäre das für die S Immo immer noch eine Option.

GEWINN: Träumen Sie noch von der großen österreichische Immobilienlösung aus S Immo, CA Immo und Immofinanz?
Umek: Das wäre großartig für den Finanzplatz, großartig für die Unternehmen. Dann könnten wir mit elf Mil­liarden Euro Immobilienportfolio durch die Welt funken. Da rinnen überall die Synergien und Gewinne raus. Schade, wenn wir das nicht nutzen.

GEWINN: Sehen Sie an der Wiener Börse derzeit nur Potenzial bei den Immobilienwerten?
Umek: Das ganze Immobilienthema ist natürlich ein Geschenk. In welcher Kirche kann man ein Kerzerl dafür anzünden, dass es im Jahr 2017 – in den gefühlten letzten Minuten des Immobilienbooms – noch Aktien gibt, die 35 Prozent unter Buchwert notieren?

Abgesehen von Immoaktien haben wir eine große Sympathie für alles, was eine Affinität zur tschechischen Krone hat. Österreich hat mit Tschechien eines der genialsten europäischen Wachstumsländer vor der Haustüre. Drei Prozent Wachstum, 35 Prozent Schulden und alles zu billig. Wenn Sie nach Prag fahren: Es ist der Kaffee zu billig, der Frisör. Das ist deswegen, weil die Tschechen ihre Währung stützen, damit sie nicht nach oben getrieben wird, ähnlich wie die Schweizer. Ich kann nicht vorhersagen, wann die Aufwertung stattfindet. Fakt ist: Österreich ist in Tschechien massiv investiert von der Erste Bank bis zum Primararzt in Hollabrunn. Wenn die Krone zehn Prozent aufwertet, bringt das in Österreich Milliarden Wohlstandsgewinn. Das wird nirgendwo so stark spürbar wie bei uns. Da wird es Gold regnen, für UNIQA, Erste Bank & Co. Wenn Sie mich nach Marktpotenzial für 2017 fragen, würde ich alles kaufen, was in Tschechien eine starke Position hat.

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