„6.500 Wohnungen am Nordwestbahnhof“

Niemand verfügt über größere Flächenreserven für Stadtentwicklungs­gebiete als die Bahn. Claudia Brey ist als Chefin der ÖBB Immobilien ­verantwortlich für die Stadtteile der Zukunft.

(Foto: ÖBB/Redl)

GEWINN: Ich würde gerne einen alten Bahnhof kaufen. Hätten Sie einen günstigen im Angebot? Auf der ÖBB-Immobilien-Website war vor Kurzem z. B. das frühere Bahnhofsgebäude in Haugsdorf an der tschechischen Grenze für 168.000 Euro ausgeschrieben?

Brey: Wir verkaufen immer wieder ehemalige Bahnhofsgebäude oder Bahnwächterhäuser. Das sind keine schlechten Objekte, aber es zählt nicht zu unseren Kernaufgaben, diese Häuser zu bewirtschaften. Sie werden daher von uns zum Verkauf ausgeschrieben. Gerade in ländlichen Regionen verkaufen wir auch immer wieder an Privatpersonen.

GEWINN: Haben Sie auch etwas für die größere Brieftasche im Angebot? Ich hätte da an den 44 Hektar großen Nordwestbahnhof in Wien gedacht. Wie viel würde der kosten?

Brey: Das wird nicht billig. Aber im Ernst: Bis zum Verkauf sind es noch einige Jahre hin und wir können noch keine Werte nennen. Das Areal wird auch nicht auf einmal, sondern in Teilen verkauft. Es wird über 60 Bauplätze geben, davon sind drei für Schulen reserviert. Der überwiegende Teil der Grundstücke wird außerdem nicht verkauft, sondern als Baurecht vergeben.

GEWINN: Der Nordwestbahnhof ist die wichtigste Entwicklungsfläche der ÖBB und das größte innerstädtische Entwicklungsgebiet des Landes. Noch werden dort Güterzüge entladen. Wie ist der weitere Zeitplan?

Brey: Der größte Mieter zieht bereits Ende des Jahres aus. Bis 2022 wird es noch Güterverkehr geben. Ein Teil der Schienen bleibt aber bis 2025 erhalten, weil wir das Gros der Abbruchmaterialien mit der Bahn abtransportieren. Grundsätzlich rechnen wir mit der Umweltverträglichkeitsprüfung in der ersten Hälfte nächsten Jahres. Danach starten wir mit der Freimachung. Realistisch ist eine Verwertung der ersten Baufelder im Jahr 2023 und der Baubeginn 2024. Geplant sind aktuell 6.500 Wohnungen und ein Mix aus Büro und Gewerbe. Es sollen 4.000 Arbeitsplätze entstehen.

GEWINN: An die alten Bahnhofsgebäude wird in wenigen Jahren nichts mehr erinnern. Wäre keine Nachnutzung von Teilen möglich gewesen?

Brey: Wir sind natürlich der Wirtschaftlichkeit verpflichtet und müssen die Flächen optimal nützen. Die Erinnerung und der Konnex zum Bahnbetrieb sind aber wichtig. Es gibt daher die Idee, zwei Backsteinlagerhallen zu erhalten.

GEWINN: Anders als bei den bereits bebauten früheren Bahnhofsflächen, z. B. rund um den Wiener Haupt- und Nordbahnhof oder den Linzer Frachtenbahnhof, werden die Grundstücke am Nordwestbahnhof nicht verkauft, sondern nur als Baurecht vergeben. Entgehen der Bahn dadurch nicht Millioneneinnahmen im Vergleich zum Verkauf?

Brey: Beim Verkauf erhalten wir einmal einen hohen Geldbetrag, aber dann nichts mehr. Mit dem Baurecht erzielen wir Einnahmen über 60 bis 100 Jahre. Langfristig generiert man mehr Einnahmen als beim Verkauf. Wir verkaufen dennoch weiterhin Grundstücke. Schließlich haben wir die Vorgabe, dass sich die Projekte selbst tragen. Wir verkaufen daher bis zur Höhe unserer Investitionskosten, die z. B. für Planung oder Abbruch anfallen.

GEWINN: In Österreich ist man es gewohnt, den Grund zu besitzen. Wie wird ein Baurecht in der Immobilienbranche aufgenommen?

Brey: Sehr gut. Das Interesse ist deshalb nicht geringer. Gerade in der Stadt muss man niemandem mehr ein Baurecht erklären. Es gibt viele Städte in Europa, wo man praktisch keinen Grund mehr kaufen kann, z. B. in Großbritannien. Wir analysieren aber bei jedem Verkaufsfall, ob ein Baurecht oder ein Verkauf vorteilhafter ist.

GEWINN: Die großen Stadtentwicklungsgebiete Hauptbahnhof und Nordbahnhof in Wien sind bereits oder bald fertig. Der Nordwestbahnhof ist die letzte richtig große, nicht entwickelte Fläche. Bedauern Sie, dass so etwas nicht mehr kommt?

Brey: Beim Nordwestbahnhof gibt es ja bis zur endgültigen Fertigstellung rund um das Jahr 2035 noch länger etwas zu tun. Davon abgesehen ist die Bahn in der glücklichen Lage, Eigentümerin eines sehr großen und vielfältigen Immoportfolios zu sein. Es gibt derzeit 30 größere und kleinere Entwicklungsprojekte in ganz Österreich. Dazu zählen die Liegenschaften um den Bahnhof Amstetten, um den Hauptbahnhof von Wiener Neustadt, wo wir noch ganz am Anfang stehen, der Villacher Westbahnhof, der Grazer Ostbahnhof oder ein Areal in der Wiener Straße in Linz. Wir sind noch die nächsten 15 Jahre mit einem kontinuierlichen Fluss an Projekten beschäftigt. Dazu können natürlich jederzeit neue Projekte kommen, wenn Liegenschaften nicht mehr für den Bahnbetrieb notwendig sein sollten.

GEWINN: Die ÖBB besitzen auch 5.000 Wohnungen, die meist von Mitarbeitern bewohnt werden. Viele sind in keinem guten Zustand mehr und stehen zum Verkauf, weil die Sanierung sehr teuer werden würde. Wie viele Wohnungen sollen langfristig im Bestand der Bahn bleiben?

Brey: Rund 4.000.

GEWINN: Wollen Sie im Gegenzug neue Mitarbeiterwohnungen bauen?

Brey: Das ist zumindest in Diskussion, weil Wohnungen auch ein Anreiz sein können, um Mitarbeiter zu gewinnen.

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