„Bei 191 Projekten erst zwei Teilausfälle“

Andreas Zederbauer, Gründer von Immobilien-Crowdinvesting-Pionier Dagobertinvest, sagt, warum die Zinsen für Crowdinvesting steigen, wie hoch das Ausfall­risiko wirklich ist und er bald Projekte in Osteuropa anbieten möchte.

(Foto: feel image – Fotografie/Felicitas Matern)

GEWINN: Die Nationalbank hat vor dem Sommer vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt. Die Preise für Wohnimmobilien sind trotz oder wegen Corona weiter gestiegen. Werden die Anleger bei Immobilien-Crowdinvesting vorsichtiger oder wird mehr investiert als vorher?

Zederbauer: Wir haben uns vor Corona jedes Jahr ungefähr verdoppelt. Im Corona-Jahr 2020 gab es nur ein leichtes Wachstum. Heuer liegen wir aber schon wieder 30 Prozent über dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr wurden über Dagobertinvest 16 Millionen Euro investiert. Für das Gesamtjahr haben wir 30 Millionen Euro geplant. Die werden wir ziemlich sicher erreichen, weil das zweite Halbjahr üblicherweise stärker ist.

GEWINN: Wenn die Nachfrage nach Immobilien und Crowdinvesting bei den Anlegern weiter steigt, sinken dann auf der anderen Seite die Zinsen, die an die Anleger gezahlt werden?

Zederbauer: Nein, das ist nicht der Fall. Bei uns ist die Verzinsung sogar gestiegen. Wir sind 2016 mit durchschnittlich 6,7 Prozent p. a. gestartet, im Vorjahr waren wir bei 7,46 Prozent und heuer bei 7,83 Prozent. Wir werben ja damit, dass es bei uns die höchsten Zinsen auf dem Markt gibt, und das stimmt auch. Die Pipeline ist weiterhin gut gefüllt mit Projekten.

GEWINN: Warum sind die Bauträger bereit, so hohe Zinsen zu bezahlen?

Zederbauer: Es wird für sie bei den Banken nicht einfacher. Die fordern mehr Eigenkapital (Anm.: Kapital der Crowd gilt als Eigenkapital). Deswegen sehen sich die Bauträger nach alternativen Finanzierungen um. Wir geben dann die Rahmenbedingungen vor. Die Höhe der Zinsen ist kein Wunschkonzert. Wenn jemand zu uns kommt und nur fünf Prozent zahlen will, dann wird das nicht funktionieren. Es gibt ja auch abseits der Crowd Risikokapitalgeber. Und die verlangen zwölf bis 15 Prozent pro Jahr.

GEWINN: Steigende Zinsen heißt steigendes Risiko?

Zederbauer: Wir zeigen ganz transparent, wie hoch das Risiko ist. Wir haben seit Anfang 2016 191 Projekte finanziert. Davon wurden 63 bereits zurückgezahlt. 99 haben das Ende der Laufzeit noch nicht erreicht und laufen wie geplant. Bei 20 ist die Rückzahlung aktuell verspätet, dafür gibt es dort auch höhere Verzugszinsen. Sieben Projekte bewerten wir als unsicher. Wir rechnen dort derzeit mit keinem Ertrag. Erst bei zwei Projekten kam es bisher tatsächlich zu einem teilweisen Ausfall. Hier wurde also nur ein Teil des Kapitals zurückgezahlt. Hätte man in all diese Projekte immer den gleichen Betrag investiert, würde man auf eine Verzinsung von 7,10 Prozent kommen.

GEWINN: Die meisten Projekte haben – wie bei allen großen Plattformen – das Ende der Laufzeit noch nicht erreicht. Wie aussagekräftig sind die 7,10 Prozent zum aktuellen Zeitpunkt?

Zederbauer: Nimmt man nur die tatsächlich zurückgezahlten und die beiden teilausgefallenen Projekte, kommt man auf 6,37 Prozent. Das ist nicht wenig. Klar ist, es wird mit der Zeit noch zu weiteren Ausfällen kommen. Und man muss als Anleger auch darauf vorbereitet sein, dass nicht jedes Projekt pünktlich zurückgezahlt wird. Es kommt immer wieder vor, dass eben genau die letzten beiden Wohnungen, wo der Gewinn für den Bauträger und die Rückzahlung der Crowd drinnen liegen, länger im Verkauf brauchen. Das ist aber noch kein Ausfall. Das Geld kommt zwar später, aber mit einer höheren Verzinsung. Als Anleger muss mir klar sein, dass es sich um unternehmerisches Investieren handelt. Ich beteilige mich am Erfolg aber auch am Misserfolg eines Unternehmens.

GEWINN: Mit welcher langfris tigen Ausfallquote rechnen Sie?

Zederbauer: Betrachtet man die bisherigen Projekte, war das Risiko sehr gering. Unser Geschäftsmodell funktioniert dann, wenn die Ausfallquote bei zwei Prozent oder darunter liegt. Bisher ist sie deutlich darunter. Mehr als zwei Prozent Ausfallquote darf es nicht werden. Das ist unsere Aufgabe. Wer sein Risiko über viele Projekte verteilt, wird trotz möglicher Ausfälle eine sehr gute Rendite von über fünf Prozent erzielen.

GEWINN: Sie empfehlen aus Gründen der Risikostreuung lieber kleine Beträge – bei Dagobert invest geht es bei 250 Euro los – in viele Projekte zu investieren als einen großen Betrag in ein einziges Projekt. Das ist für den Anleger natürlich aufwendiger. Folgen die Investoren dieser Empfehlung?

Zederbauer: Bei uns investieren Anleger im Schnitt 1.300 Euro in ein Projekt. Der durchschnittliche Anleger ist in 11,5 Projekte inves tiert. Der zweite Wert steigt laufend. Es gibt sogar einige Kunden, die in über 100 Projekte investiert sind.

GEWINN: Wie kann man als Anleger sein Risiko noch senken, abgesehen von einer breiten Streuung?

Zederbauer: Ich würde mir immer den Track-Record der Projektverantwortlichen ansehen. Natürlich ist das keine Garantie. Es gibt auch Bauträger, die das zehn Jahre super machen und sich im elften Jahr überheben oder wo der Eigentümer schwer erkrankt und sich dann logischerweise nicht mehr so um das Geschäft kümmert wie zuvor.

GEWINN: Wie lange läuft ein Projekt im Schnitt, bis es zurückgezahlt wird?

Zederbauer: Die durchschnittliche Laufzeit beträgt 24 Monate. Die Kunden haben die kurzen Laufzeiten am liebsten. Auch die Emittenten wollen die Laufzeit nicht übermäßig lange ansetzen, weil das Geld der Crowd teuer ist.

GEWINN: Sie bieten auch Projekte in Deutschland und der Schweiz an. Macht das risikotechnisch einen Unterschied?

Zederbauer: Nein, das ist vergleichbar. Für den Kunden ist es interessant, weil er eine noch größere regionale Streuung erzielen kann und weniger Österreich- oder Wien-lastig ist. Wir wollen in Zukunft auch nach Osteuropa expandieren, in einem ersten Schritt nach Tschechien, in die Slowakei, Ungarn und Kroatien. Wir sehen dort noch viel Potenzial bei den Anlegern und bei den Immobilienprojekten. Wir rechnen damit, dass österreichische Anleger in etwa einem Jahr in die ersten Projekte investieren können.

GEWINN: Bei den großen deutschen Crowdinvesting-Plattformen kann man auch regelmäßig in Gewerbeimmobilien investieren, vom Bürohaus bis zum Ärztezentrum. Fragen das die heimischen Anleger weniger nach?

Zederbauer: Nein, wir wollen bei den Wohnimmobilien bleiben. In der Krise hat sich gezeigt, dass die am wenigsten anfällig sind. Für die Anleger sind Wohnimmobilien auch am besten zu verstehen.

GEWINN: Sie finanzieren Neubauprojekte, aber nie fertige Immobilien, die schon Mieterträge abwerfen. Wäre das Risko da nicht geringer?

Zederbauer:Wir konzentrieren uns weiter auf Projektfinanzierungen, weil sie höhere Zinsen bringen.

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