Ausverkaufte Neubauten

Immobilienfonds kämpfen mit einem Luxusproblem: zu viel Geld von Anlegern. Das kann die Rendite senken. Manche Fondsgesellschaften beschränken deshalb die Ausgabe von Anteilen und sind vorübergehend ausverkauft. Wo man noch einsteigen kann und wo man warten muss.

Seeparkcampus West in der Wiener Seestadt Aspern: Das Bürohaus ist das wertvollste Objekt im Erste Responsible Immobilienfonds, der in nachhaltige Gebäude investiert. Wer in den Fonds einsteigen will, muss warten. Alle Anteile sind derzeit ausverkauft (Foto: Andrea Ehrenreich)

Fast eine Milliarde Euro steckten Anleger zwischen Jänner 2018 und Jänner 2019 in heimische Immobilienfonds. Seit 2009 sind die Fondsvolumen von 1,9 auf aktuell rund 8,5 Milliarden Euro explodiert. Die Nachfrage ist so hoch, dass einige Fonds mit dem Kauf von passenden Immobilien nicht mehr nachkommen. Deshalb sind manche Fondsgesellschaften in den letzten Jahren beim Einsammeln von Geld kräftig auf die Bremse gestiegen. Sie lassen neue Anleger nur in die Fonds, wenn deren Geld auch in neue Immobilien investiert werden kann. Gibt es keine geeigneten Objekte, bleibt der Fonds zu. Bestehende Anleger können freilich weiter zum tagesaktuellen Preis aussteigen.

Sperrt ein Fonds seine Türen für neue Anleger wieder auf, muss man teilweise sehr schnell sein. „Wir haben den Erste Immobilienfonds im Jänner für eine neue Tranche in Höhe von 50 Millionen Euro geöffnet. Innerhalb einer Woche waren die Anteile ausverkauft“, sagt Peter Karl, der den zweitgrößten Immobilienfonds des Landes managt. Der Erste Immobilienfonds besitzt Häuser im Wert von 1,3 Milliarden Euro. Derzeit ist der Fonds für Neueinsteiger geschlossen. Wann er wieder öffnet, hängt vom Ankauf neuer Immobilien ab. Ein Öffnungsdatum will man jedenfalls noch nicht bekanntgeben. Auch der zweite Fonds aus Karls Haus, der Erste Responsible Immobilienfonds, ist seit Herbst des Vorjahres ausverkauft.

Gerade wieder geöffnet hat der Immofonds 1 von Union Investment. Lars Fuhrmann, Chef des früheren Volksbanken-Fonds, rechnet, dass das noch bis Mitte April so bleibt. „Wir haben den Fonds im Vorjahr dreimal für sechs bis acht Wochen geöffnet und dabei 139 Millionen Euro eingesammelt. 2015, als es noch keine Kontingente gab, waren es 220 Millionen Euro. Und die Nachfrage hat seitdem nicht nachgelassen. Niedrige Zinsen werden das Interesse weiter hoch halten.“

Marktführer bleibt offen

Die beiden anderen wichtigen heimischen Player halten derzeit hingegen nichts von Beschränkungen. Beim LLB Semper Real Estate kann man noch jederzeit einsteigen: „Wir wollen nicht zu- und wieder aufmachen. So lange wir genug passende Immobilien im Einkauf bekommen, bleibt das auch so“, sagt Harald Friedrich, Vorstand der Liechtensteinischen Landesbank Österreich.

Auch der mit 3,8 Milliarden Euro Volumen mit Abstand größte heimische Immofonds, der Real Invest Austria, steht Privatanlegern weiter offen: „Derzeit ist keine Beschränkung der Ausgabe von Anteilscheinen geplant“, sagt Peter Czapek, Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest. „Unsere langjährige Anlagestrategie konnte auch 2018 erfolgreich umgesetzt werden. Dadurch liegt unser strategisch angestrebter Investitionsgrad seit Jahren bei rund 80 Prozent.“ Das heißt, rund 80 Prozent des Fondsvolumens sind in Immobilien investiert.

Zu viel Cash ist nicht fesch

Je höher der Investitionsgrad in Immobilien, desto besser. Je höher der Cash-Anteil, desto schlechter für die Rendite. Auf das Verhältnis von Cash zu Immobilienvermögen sollte man auch als Anleger achten. Finden die Fonds keine passenden Immobilien, müssen sie das frische Geld der Anleger zu Niedrigst- oder Negativzinsen zwischenparken, während Immobilien rund vier Prozent Ertrag abwerfen. Die Gesamtrendite sinkt dadurch. „Mit Cash verliert man Geld. Vor der Kontingentierung neuer Anteile lag unsere Liquidität bei über 40 Prozent. Die Anleger erwarten sich aber einen Immobilien- und keinen Geldmarktfonds. Durch die Steuerung der Zuflüsse ist der Cash-Anteil wieder auf 24 Prozent gesunken. 30 Prozent wollen wir nicht überschreiten, auch zum Schutz bestehender Anleger“, sagt Union-Manager Fuhrmann, der für heuer eine Rendite von zwei Prozent erwartet.

Beim Erste Immobilienfonds hat sich die Beschränkung der Zuflüsse positiv auf den Ertrag ausgewirkt. Lag die Rendite 2016 nur bei 1,3 Prozent, stieg sie 2017 auf 1,6 und im Vorjahr auf 2,6 Prozent. Damit liegt man nun in etwa auf dem Niveau von Marktführer Real Invest Austria. Zwischen zwei und 2,5 Prozent Rendite scheint auch eine gute Messlatte zu sein, was sich Anleger bei einem aktuellen Einstieg mittelfristig erwarten dürfen.

Wohnimmobilien oder Büros?

Ob Fonds mit Schwerpunkt Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien langfristig die bessere Rendite abliefern, lässt sich zumindest bei den heimischen Anbietern nicht erkennen. Am besten verdiente man über die letzten zehn Jahre mit 2,9 Prozent p. a. mit dem Real Invest Austria, der nur in österreichische Immobilien investiert, mit Fokus auf Wohnen. Die gleiche Rendite erwirtschaftete der LLB Semper Real Estate, der hauptsächlich in deutsche und österreichische Gewerbeimmobilien investiert. „Wir haben den Anteil an Einzelhandelsimmobilien über die letzten Jahre von mehr als 50 auf 30 Prozent gesenkt. Derzeit kaufen wir vor allem Büros – aber ausschließlich mit Mietern der öffentlichen Hand – und Hotelimmobilien zu“, betont Alexander Budasch, der den LLB-Fonds managt. Früher noch ein reiner Gewerbeimmobilienfonds, investiert sein Fonds nun auch in Wohnungen. Allerdings machen diese erst vier Prozent des Immobilienvermögens aus. „Wir gehen nur in leistbaren Wohnbau. Da reden wir überwiegend von Quadratmetermieten unter sieben Euro. Alle unsere Wohnobjekte befinden sich in Deutschland. In Österreich sehen wir aktuell keine Investitionsmöglichkeiten für unseren Publikumsfonds.“

Auch der Immofonds 1 von Union Investment war jahrelang ein reiner Gewerbeimmobilienfonds. 2018 investierte man in die erste Wohnimmobilie in Graz, weitere in Wien sollen folgen. „Unser Ziel ist ein Wohnanteil von zehn bis 15 Prozent. Wir konzentrieren uns auf Österreich. Im Vergleich zu deutschen Großstädten sind die Preise in Wien noch moderat“, meint Fuhrmann.

Deutschland oder Österreich?

Bei der Länderauswahl gehen sämtliche relevanten heimischen Fonds keine Experimente ein. Sie investieren ausschließlich in Österreich (Real Invest Austria, Erste Responsible Immobilienfonds) bzw. Österreich und Deutschland (Erste Immobilienfonds, Immofonds 1, LLB Semper Real Estate). Die einzigen beiden Fonds, die sich in andere Länder wagten – der Raiffeisen Immobilienfonds nach West- und der Real Invest Europe nach Osteuropa –, spielen für Privatanleger aktuell keine Rolle.

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