Budapester Comeback

Zum Abschluss der Serie über die Auslandsmärkte der heimischen Immo-AGs: Ungarn, bis vor wenigen Jahren eines der schwierigsten Pflaster in Europa, heute wieder begehrt bei Investoren.

Prominenteste Immobilie im Besitz einer heimischen Immo-AG: Das Luxushotel Marriott am Budapester Donauufer gehört seit 2005 der S Immo (Foto: S Immo AG/Hakan Akdemir)

Manchmal kauft man mit einer Immobilienaktie sogar ein kleines Stück Unesco-Weltkulturerbe. Das Budapester Hotel Marriott liegt direkt am Donauufer und gehört – obwohl erst in den 1960er-Jahren errichtet – zum geschützten Panorama der Stadt. Seit 2005 ist das Luxushotel mit 364 Zimmern im Besitz der S Immo und die bekannteste ungarische Immobilie im Portfolio einer österreichischen Immo-AG.

Österreicher als Immo-Pioniere

Österreichische Investoren sind seit Jahrzehnten in Ungarn aktiv. Die drei großen heimischen Immobilien-AGs Immofinanz, CA Immo und S Immo begannen um die Jahrtausendwende dort zu kaufen. Die meiste Erfahrung hat aber der auf Büros und Hotels spezialisierte Entwickler Warimpex, der ebenfalls an der Wiener Börse notiert. Bereits 1982 wurden die Hotels Novotel und Penta in Budapest entwickelt. „Da dies noch vor der Wende war, standen die Hotels aber nicht im Eigentum der Warimpex, die damals noch als Waren-Handelsfirma fungierte“, erklärt CEO Franz Jurkowitsch. Aktuell befinden sich zwei Büroimmobilien im Portfolio: die 2006 erworbenen Erzsébet Offices sowie das B52 Office, das man sich im Vorjahr sicherte.

Auch die anderen Immo-AGs haben mit Ausnahme von UBM in den letzten Jahren in Ungarn – überwiegend in Budapest – wieder zugekauft. Die S Immo erwarb erst im Frühjahr an der Büromeile Váci út eine Liegenschaft und will dort ab dem Frühjahr 2021 ein modernes Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von 30.000 Quadratmetern errichten.

Auch auf der Verkaufsseite ist die S Immo aktiv, wie Vorstand Friedrich Wachernig berichtet: „Erst vor wenigen Wochen haben wir das Objekt Twin Center mit einer vollvermieteten Bürofläche von insgesamt 6.600 Quadratmeter verkauft.“

2019 dürften in Budapest Büros im Wert von 1,65 Milliarden Euro gekauft werden, auch wenn die Investitionstätigkeit aktuell etwas verhaltener ist als in den vergangenen vier Jahren.

Lange Krise überwunden

Die Beispiele zeigen, dass die lange Krise auf dem Büromarkt der ungarischen Hauptstadt verdaut ist. Im Jahr 2012 betrug der Leerstand noch über 20 Prozent und zählte zu den höchsten in Europa. „Die Leerstandsrate ist massiv zurückgegangen – zuletzt auf 5,9 Prozent – und die Mieten sind durchwegs gestiegen“, sagt Wachernig. Auch im laufenden Jahr würden sich die Marktteilnehmer sehr optimistisch zeigen, die Nachfrage bleibe hoch und die Vermietungsleistung stieg im Vergleich zu 2018 um knapp 20 Prozent. „Wir sehen nach wie vor deutliches Potenzial in diesem Markt und ich denke, dass die Nachfrage noch einige Zeit für eine stabile Auslas­tung sorgen wird“, meint Wachernig. Er sieht die Entwicklung auf dem Büromarkt in Budapest jedenfalls ähnlich dynamisch wie in Warschau und Prag. Dennoch steht die ungarische Hauptstadt nicht so stark im Fokus der Inves­toren wie diese beiden Metropolen.

Die CA Immo, die seit 1999 in Budapest aktiv ist, glaubt ebenfalls an den Standort. „Ungarn war der erste Markt außerhalb Österreichs, in den wir investiert haben“, sagt Vorstandschef Andreas Quint. Mittlerweile gehört die ungarische Hauptstadt zu den Kernmärkten des Unternehmens, in dem acht Bürogebäude auf beiden Seiten der Donau vermietet werden. Zu den Meilensteinen auf dem ungarischen Markt zählt Quint den Ankauf des zentral und direkt am Donauufer gelegenen Bürokomplexes Millennium Towers im Jahr 2016 für 175 Millionen Euro. Das Objekt, das aus vier Gebäuden besteht, verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 71.000 Quadratmeter.

„Budapest hat unserer Einschätzung nach ein gutes Risiko-Ertrags-Profil“, so Quint. Das sei auch ausschlaggebend für die Entscheidung gewesen, die Akquisition der Mil­lennium Towers zu tätigen. Seitdem hätten sich sowohl die Miet- als auch die Immobilienpreise äußerst positiv entwickelt. Gleichzeitig sind die Spitzenrenditen deutlich gesunken und kratzen etwa im Bürobereich an der Fünf-Prozent-Grenze.

Lorant Varga, Ungarn-Chef beim internationalen Makler CBRE, sieht im Bürosegment durchaus noch Potenzial für weitere Mietpreissteigerungen. „Das ist ein weiteres Argument für den ungarischen Markt.“ In die gleiche Kerbe schlägt Immofinanz-Chef Oliver Schumy. Er verweist auf das solide Wachstum der ungarischen Wirtschaft von rund vier Prozent, das auch in den nächsten beiden Jahren deutlich über dem EU-Schnitt liegen sollte, sowie die rückläufige Arbeitslosenquote. „Das sind gute Rahmenbedingungen für eine steigende Flächennachfrage im Bürobereich.“

Flut an neuen Büros

Kritische Stimmen warnen allerdings, dass in den kommenden zwei Jahren zu viele Büroprojekte in Budapest auf den Markt kommen – konkret sind es 580.000 Quadratmeter –, die nur schwer Mieter finden könnten. Varga beschwichtigt. So seien rund 30 Prozent der Flächen bereits vorvermietet. „Rund 250.000 Quadratmeter werden spekulativ errichtet, was nicht viel ist für einen Markt, der jährlich zwischen 150.000 und 200.000 Quadratmeter aufnimmt“, erklärt er. Ein großer Anstieg der Leerstandsquote sei daher nicht zu erwarten. Auch Schumy rechnet nur mit einer leichten Zunahme – wie das in der Vergangenheit auch in Warschau der Fall gewesen sei. „Dies hätte dann den reinigenden Effekt, dass ältere Produkte aus dem Markt genommen und Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden.“

Fokus auf Budapest

Das Interesse der heimischen Immo-AGs beschränkt sich mit Ausnahme der Immofinanz auf Budapest. Sie ist mit ihren 14 Fachmarktzentren landesweit aktiv. „Die ungarische Regierung hat in den letzten Jahren durch politische Maßnahmen das Haushaltseinkommen erhöht, gleichzeitig stützt auch die hohe Beschäftigungsquote die nationale Kaufkraft“, sieht Schumy ein gutes Umfeld für den Einzelhandel, das auch zu einem Umsatzwachstum in den unternehmenseigenen – „und so gut wie voll vermieteten“ – Zentren führt. Warimpex-Chef Jurkowitsch zieht es anders als in Polen nicht in Großstädte abseits der Hauptstadt. „Ungarische Sekundärstädte sind mit der Dynamik von zum Beispiel polnischen Sekundärstädten nicht vergleichbar.“ CBRE-Experte Varga macht in Städten in der zweiten Reihe, wie Debrecen oder Szeged, hingegen eine durchaus positive Entwicklung aus. Auch internationale Unternehmen würden sich dort niederlassen. „Diese Städte arbeiten derzeit sehr intelligent an ihrer Infrastruktur und haben daher auch eine Zukunft als Büroinvestmentmärkte.“

Im Logistikbereich spielt sich das Geschehen weitgehend abseits der Hauptstadt ab. „Die Investitionstätigkeit ist nicht besonders hoch, da wenig zum Verkauf steht“, erklärt Varga. Die Renditen für Logistikobjekte sind aufgrund der gestiegenen Nachfrage in den vergangenen Jahren zurückgegangen, liegen aber immer noch bei sieben Prozent. Vor der Krise waren es allerdings zwölf Prozent – ein weiteres Indiz für das erfolgreiche Comeback Ungarns auf der Investorenbühne.

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