Crowdinvesting: Der Schwarm fliegt auf Immobilien

Immobilien-Crowdinvesting – die Schwarmfinanzierung durch viele Kleinanleger – wächst weiter rasant. Wer die wichtigsten Anbieter sind und wie Investoren das hohe Risiko senken können.

Über die Plattform Rendity finanziertes Zinshaus in Wien. Bei vermieteten Häusern ist die Verzinsung niedriger und die Laufzeit länger als bei Neubauprojekten (Foto: JP Immobilien)

„Über 500.000 Euro“, sagt Wolfgang Deutschmann zufrieden, als er am frühen Nachmittag des 17. Oktober auf sein Handy schaut. Da läuft die Finanzierung für einen großen Wohnungsneubau in Wien-Simmering seit gerade mal eineinhalb Stunden. Eine Woche später zählt man 1,1 Millionen Euro. Das Ziel sind zwei Millionen. Es wäre die größte Summe, die bisher über Crowdinvesting in ein österreichisches Immobilienprojekt investiert wurde.

Deutschmann ist Gründer der Crowdinvesting-Plattform Homerocket. Gemeinsam mit den beiden Konkurrenten Dagobertinvest und Rendity dominiert er den Markt für Immobilien-Crowdinvesting deutlich vor kleineren Mitbewerbern wie Reval oder Immofunding.

Neun von zehn Euro fließen in Immobilien

Die Grundidee ist bei allen Plattformen dieselbe: Viele kleine Anleger tun sich zusammen, um ein großes Projekt zu finanzieren. Die Schwarmfinanzierung ist zwar über die Start-up-Szene bekannt geworden, doch
die größten Erfolge feiert Crowd­investing mittlerweile in der Immobilienbranche. 45 Millionen Euro sammelten heimische Crowdinves­ting-Plattformen allein von Jänner bis September laut Branchenportal Crowdcircus. com ein. 90 Prozent des Geldes floss in Immobilienprojekte. „Pro Woche wird derzeit ungefähr eine Million Euro mittels Immobilien-Crowdinvesting investiert“, rechnet Tobias Leodolter, Gründer der Plattform Rendity. Vom Wörthersee bis Hamburg reichen die Inves­titionsmöglichkeiten, rund 200 Projekte wurden bereits finanziert. Das war vor wenigen Jahren noch nicht absehbar. Als GEWINN im Herbst 2015 erstmals ausführlich über die neue Anlageform berichtete, konnten Anleger aus bescheidenen drei Projekten wählen. Im selben Jahr hatte die damalige Regierung mit dem Alternativfinanzierungsgesetz erstmals einen rechtlichen Rahmen für Crowdinvesting geschaffen.

Bis zu acht Prozent Zinsen

Plattformen wie Rendity entwickeln mit dem Geld nicht selbst Immobilienprojekte. Sie sind nur das Bindeglied zwischen Anleger und Immobilienunternehmen.

Letztere sind bereit, für das Kapital hohe Zinsen zu zahlen. Die Bandbreite liegt derzeit zwischen 5,5 und acht Prozent bei Laufzeiten zwischen sechs Monaten und drei Jahren. Bei Marktführer Dagobertinvest beträgt die Verzinsung über alle Projekte derzeit sieben Prozent bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 20 Monaten. Doch warum zahlt ein Bauträger freiwillig acht Prozent, wenn ein Häuslbauer seinen Kredit für weniger als ein Prozent Zinsen bekommt?

Im Unterschied zu einem Bankkredit handelt es sich bei dem Geld der Crowd­investoren um Eigenkapital. Dieses ist auch wegen des höheren Risikos deutlich teurer als Fremdkapital. Im Immobilienbereich sind Eigenkapitalkosten von über zehn Prozent nicht ungewöhnlich. Eine solche Verzinsung würden auch große Investoren wie z. B. Privatstiftungen fordern.

Warten auf den ersten Ausfall

Das Geld fließt in Form eines nachrangigen Darlehens an die Immobilienfirma. Bei den meisten Projekten wird damit der Bau von Wohnungen finanziert. Gewerbeimmobilien sind noch die Ausnahme, ebenso wie bestehende und vermietete Immobilien (mehr dazu im letzten Absatz des Artikels). Am Ende der Laufzeit sind idealerweise alle Wohnungen oder das ganze Haus verkauft und die Anleger erhalten ihr Geld zurück.
Doch so hohe Zinsen gibt es freilich nicht ohne Risiko. „Immobilienprojekte sind keine ‚gmahde Wiesen‘, es handelt sich um Risikokapital“, sagt Dagobertinvest-Chef Andreas Zederbauer offen. Was also, wenn der Verkauf der Wohnungen schleppend verläuft oder die Bauzeit viel länger dauert als geplant? „Dann sollte man als Anleger trotzdem die Nerven bewahren. Wenn von 20 Wohnungen erst 15 verkauft sind, ist das unangenehm. Das Projekt dauert dann länger, aber es kommt nicht gleich zu einem Ausfall.“

Bei Dagobertinvest wurden bisher 104 Projekte finanziert. Bei sechs gibt es Verzögerungen bei der Rückzahlung. „Zwei werden voraussichtlich bis Jahresende zurückgezahlt. Dafür bekommen die Anleger aber 1,25 Prozent Verzugszinsen oben drauf. Das wäre letztendlich ein gutes Geschäft“, so Zederbauer.
Sollte es tatsächlich zu einem Ausfall kommen, etwa durch eine Pleite des Bauträgers, sind die Chancen, das Geld wiederzusehen, allerdings gering. Der Gläubiger des Nachrangdarlehens muss sich bei der Rückzahlung der Schulden weit hinten anstellen. Die Warnhinweise auf den Plattformen, dass es zum Totalverlust kommen kann, sollte man also durchaus ernst nehmen.

Bisher ist es in Österreich im Unterschied zu Deutschland allerdings noch zu keinem Ausfall gekommen. Die drei führenden Plattformen haben bisher 10,6 Millionen Euro (exklusive Zinsen) aus 34 Projekten zurückgezahlt. Insgesamt wurden aber 199 Projekte finanziert. Die Masse hat das Ende der Laufzeit noch nicht erreicht. Mit der stetig wachsenden Zahl an finanzierten Projekten steigt natürlich auch die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls. „2020 kommt auf allen Plattformen ein großer Schub an Rückzahlungen. Dann wird man vermutlich auch mehr über Ausfallsraten sagen können. Ziel muss es unserer Meinung sein, dass weniger als zwei Prozent aller Projekte von einem Ausfall betroffen sind“, so Zederbauer.

So senken Sie das Risiko

Umso wichtiger ist es, sich die Projekte als Anleger etwas genauer anzusehen. Seriöse Plattformen lehnen auch Projekte ab und prüfen genau, wen sie auf ihre Kunden loslassen. Außerdem stellen sie umfangreiche Informationen zum Projekt und über den Bauträger zur Verfügung. Mit überschaubarem Zeitaufwand kann man daraus auch als Laie einiges herauslesen und Risikofaktoren erkennen. Die Antworten auf die folgenden ­Fragen sollte man jedenfalls in den Unterlagen finden:

 

  • Wird das Gebäude in einer gefragten Lage oder ab vom Schuss errichtet?
  • Wie weit ist das Projekt? Wurde das Grundstück schon angekauft, gibt es schon eine Baugenehmigung oder steht es kurz vor Fertigstellung?
  • Wie erfolgreich läuft der Verkauf? Ist ein Großteil der Wohnungen schon verkauft oder steht man bei der Verwertung noch ganz am Anfang?
  • Handelt es sich um einen renommierten Bauträger mit viel Erfahrung oder aber um ein junges Unternehmen?
  • Gibt es zusätzliche Sicherheiten für die Anleger?

Unter zusätzliche Sicherheiten fallen z. B. Grundbucheintragungen oder Bürgschaften des Geschäftsführers über die Höhe des Darlehens. „Wir halten Bürgschaften für den besseren und günstigeren Weg als eine Grundbucheintragung“, meint dazu Rendity-Gründer Leodolter. „Der Geschäftsführer haftet persönlich. Im Grundbuch stehen die Investoren meistens nur im zweiten Rang.“

Im ersten Rang steht in der Regel die finanzierende Bank. Sie hat daher auch im Fall einer Pleite Vorrang vor der Crowd.

Das Risiko lässt sich mit all diesen Maßnahmen zwar senken, aber nicht ausschließen. Die Crowdinvesting-Plattformen empfehlen ihren Anlegern, das investierte Geld über möglichst viele Projekte zu streuen. Da die Einstiegsbeträge teilweise schon bei 250 Euro starten, kann man auch kleine Beträge auf mehrere Projekte aufteilen. Spesen fallen dafür auf Anlegerseite keine an. „Eine Verzögerung bei der Rückzahlung verkraftet man leichter, wenn man nicht mit großen Beträgen investiert ist“, so Zederbauer. Bei seiner Plattform Dagobertinvest liegt die durchschnittliche Investition bei 1.276 Euro.

Trend zu vermieteten Immobilien

Doch warum muss man eigentlich all die Risken, die mit der Entwicklung und dem Bau von Immobilien verbunden sind, als Investor tragen? Warum nicht in fertige und vermietete Immobilien investieren? Das ist seit zirka einem Jahr möglich. Vor allem Rendity setzt auf die Finanzierung von Bestandsimmobilien. Dabei handelte es sich bisher um Zinshäuser in Wien, Leipzig und Duisburg. Aktuell wird ein Haus in Krems finanziert. Weil das Risiko von Bau und Wohnungsverkauf wegfällt, ist auch die Verzinsung niedriger als bei den Entwicklungsprojekten. Sie bewegt sich zwischen vier und 5,25 Prozent. Auch die Laufzeit ist länger und beträgt drei bis vier Jahre.

So lange sollte man sein Geld jedenfalls binden können, denn ein vorzeitiger Ausstieg ist beim Immobilien-Crowdinvesting – zumindest bei heimischen Plattformen – noch nicht möglich.

Investieren bei den Nachbarn

Die Zahl der deutschen Projekte auf Österreichs Immo-Crowdinves­ting-Plattformen steigt. Umgekehrt können Österreicher auch über ausländische Plattformen investieren. Vor allem deutsche Plattformen werben hierzulande um Anleger. In Deutschland wird der Markt von Exporo beherrscht. Die Plattform vermittelte laut eigenen Angaben schon über 500 Millionen Euro an Finanzierungen und übernahm kürzlich die zweitgrößte Plattform Zinsland. Bei Zinsland kam es im Gegensatz zu Exporo schon zu ersten Ausfällen von Projekten. Die Verzinsung ist etwas geringer als bei österreichischen Plattformen. Bei vermieteten Immobilien werden auch lange Laufzeiten von bis zu zehn Jahren angeboten.

GEWINN verwendet Cookies um die Website möglichst benutzerfreundlich zu gestalten und Ihnen damit den bestmöglichen Service zu gewährleisten.
Wenn Sie fortfahren, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.