Die 10 größten Fallen beim Immobilienkauf

Illegale Zubauten, streitende Nachbarn, explodierende Betriebskosten – wo Sie vor dem Immobilienkauf genau hinschauen sollten und wie Sie mögliche Fallen einfach umgehen.

Foto: svengine - Thinkstock.com

Vom Balkon seines neuen Hauses konnte Herr Mader auf das Nachbargrundstück spucken. Das tat er natürlich nicht, auch wenn er sich wegen dessen lauten Partys nicht sonderlich gut mit seinem Nachbarn verstand. Und irgendwie dürfte ihm der Nachbar auch übelgenommen haben, dass Herr Mader die Partystimmung gerne per Polizeianruf beendete. Es war wohl kein Zufall, dass er nun Besuch von der Baubehörde bekam. Ob er beim Kauf nicht bemerkt hatte, dass der Balkon ein Stück in das Nachbargrundstück hineinrage? Nein? Dann blieb leider nur noch der teure Teilabbruch des Balkons. Vom Verkäufer war nichts zu holen. Schließlich hatte man im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Und für eine genaue Kontrolle der Pläne hatte Herr Mader im ganzen Hauskaufstress echt keine Nerven mehr gehabt. Wer denkt schon an einen illegalen Balkon?„Ich sehe immer wieder die Überraschung in den Gesichtern der Leute, was beim Immobilienkauf nicht alles schiefgehen kann. Beim Auto lässt man einen Ankaufstest beim ÖAMTC machen, aber beim 400.000-Euro-Haus geht man davon aus, dass schon alles gut gehen wird“, beobachtet Günther Nussbaum, Bausachverständiger und bekannt aus der TV-Serie „Pfusch am Bau“. Die Immobilie kann man zwar nicht schnell in der Werkstatt durchchecken lassen, dennoch können Sie selbst oder gemeinsam mit Experten einen Ankaufstest durchführen. GEWINN hat mit Notaren, Rechtsanwälten, Maklern und Bauprofis die zehn wichtigsten Themen herausgefiltert, die Sie sich vor einem Kauf ansehen sollten. Das ist zeitaufwendig und kann mühsam sein, aber es zahlt sich aus. So weichen Sie den größten Fallen elegant aus.

Falle 1: Nur einmal kurz besichtigt

Die Beschreibung der Wohnung im Inserat klang gut, die ruhige Hinterhoflage bestätigte sich bei der Besichtigung an einem sonnigen Freitagvormittag. Frau B schlug sofort zu. Dass es die Sonne nach 16 Uhr nicht mehr in den Hof schaffte und sich dieser jeden Nachmittag in einen lauten Kinderspielplatz verwandelte, konnte sie ja nicht wissen. 

„Eine Immobilie nur zu einer Uhrzeit zu besichtigen ist ein Fehler.  Schauen Sie sich Wohnung, Haus oder Grundstück immer auch am Abend an. Dann ist der Lärm oft ein ganz anderer und man merkt schnell, ob Decken und Wände hellhörig sind. Auch der Lichteinfall ist anders. Schätzen Sie gerade im Sommer den Lichteinfall zu anderen Jahreszeiten ab. Im Sommer mag die Wohnung hell wirken, aber im Winter hat man ständig das Licht brennen“, empfiehlt Johannes Kirchner. Unter der Marke Immo-Flüsterer berät er Menschen beim Immobilienkauf und hat in seiner Laufbahn schon über 1.000 Wohnungen und Häuser besichtigt. Er rät auch zu einem genauen Blick auf die Nachbarhäuser: „Viele Leute stört z. B. ein Handymast am Dach gegenüber.“

Schwieriger wird die Besichtigung, wenn die Immobilie noch gar nicht gebaut ist. Wer vom Plan weg kauft, muss die Unterlagen des Bauträgers besonders kritisch betrachten: „Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie die Pläne sind verbindlich. Auf schöne Visualisierungen kann man sich aber 

nicht verlassen. Die Bilder aus dem Prospekt sind meist nicht Vertragsinhalt und daher nicht verbindlich“, so Martin ­Foerster, Rechtsanwalt bei Graf & Pitkowitz. 

Falle 2: Blick ins Grundbuch vergessen

„Egal ob Grundstück, Wohnung oder Haus: Ein gescheiter Käufer schaut sich zuerst den Grundbuchauszug an“, sagt Ulrich Voit, Notar-Partner in Wien-Ottakring. Das Österreichische Grundbuch wird vom zuständigen Bezirksgericht geführt und ist für jeden Bürger öffentlich einsehbar. Um den kostenpflichtigen Grundbuchauszug zu bekommen, muss man aber nicht auf das Gericht gehen, sondern kann dies per Mausklick von zu Hause aus erledigen. Anbieter wie immocheck.com verrechnen für den elektronischen Auszug 15 Euro. 

Aus dem Grundbuchauszug kann man wichtige Informationen über die Immobilie herauslesen und viele böse Überraschungen sofort ausschließen. Ist der Verkäufer wirklich der (Allein-) Eigentümer? Wer sind – z. B. bei einem Wohnblock – die anderen Eigentümer? Welche Grundstücke gehören zur Liegenschaft und wie groß sind sie? Sind Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Veräußerungsverbote eingetragen? Ist die Immobilie mit Schulden belastet?

Letzteres erkennt man an den eingetragenen Pfandrechten. Ein solches Pfandrecht sagt allerdings nichts über die aktuelle Höhe der Verbindlichkeiten aus. Die Schuld kann schon getilgt sein. Für den potenziellen Käufer ist entscheidend, dass die Lasten bei einem Verkauf nicht automatisch gelöscht werden, sondern auf den neuen Eigen­tümer übergehen. „Üblicherweise schreibt ein sorgfältiger Errichter des Kaufvertrags (Notar oder Anwalt) alle Gläubiger an und fragt ab, wie hoch die aushaftenden Pfandrechte sind. Danach muss entweder der Verkäufer die Pfandrechte löschen oder dem Käufer den offenen Betrag zahlen“, so Voit. 

Achtung: Das Grundbuch bietet keine hundertprozentige Sicherheit. „Gefährlich sind Dienstbarkeiten, die nicht im Grundbuch stehen“, warnt Voit. Hier handelt es sich z. B. um Wegerechte des Nachbarn oder Kanäle, die offensichtlich und vom Verkäufer geduldet durch das Grundstück führen. „Geht z. B. der Nachbar seit 30 Jahren auf einem Trampelpfad über das Grundstück zu seinem Haus, sollte man vorsichtig sein. Dann sollte im Kaufvertrag vermerkt sein, dass man nur unter der Bedingung kauft, dass dieses Wegerecht endet.“ Der Käufer kann sich im Nachhinein nicht darauf ausreden, den Trampelpfad oder den Kanal übersehen zu haben. „Halten Sie im Kaufvertrag fest, dass die Liegenschaft frei von Rechten Dritter ist. Dann hat man zumindest Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Verkäufer, in besonders schlimmen Fällen Anspruch auf Rückabwicklung“, ergänzt Anwalt Foerster.  

Falle 3: Flächenwidmung und Bebauungsplan nicht gelesen

Der Grund für das Wochenendhaus ist gekauft. Der unverbaubare Blick in die Berge hat den Ausschlag für den Kauf gegeben. Unschön nur, dass am Nachbargrund gerade die Bagger auffahren, um dort ein Einkaufszentrum hochzuziehen. Bei einem Blick in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan wäre man gewarnt gewesen. Dieser liegt im Gemeindeamt auf oder ist über die digitalen Kataster der Bundesländer im Internet abrufbar. 

Folgende Informationen liefert der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Bauklasse (wie hoch darf gebaut werden?), Bauweise (frei stehend, gekuppelt, geschlossen, sprich: an die Nachbargebäude angebaut) und Widmung. Die Widmung bestimmt, ob und was gebaut werden darf. Handelt es sich z. B. um Grünland, darf nicht gebaut werden. Ohne Kenntnis des Flächenwidmungsplans ist also Ärger mit der Baubehörde vorprogrammiert. Verlassen Sie sich bei gebrauchten Immobilien auch nicht auf die bestehende Bebauung. 

Der Flächenwidmungsplan wird rund alle zehn Jahre überarbeitet. Das heißt, für eine Neubebauung können dann andere Regeln gelten als für ein bestehendes Objekt.

„Schauen Sie sich nicht nur die Pläne für das eigene Grundstück an, sondern auch jene der Nachbargrundstücke. Es muss dort nicht gleich das Einkaufszentrum entstehen. Es reicht schon, wenn der Nachbar ganz knapp an mein Haus heranbauen kann. Gerade in Ostösterreich sollte man auf der Gemeinde auch nachfragen, ob in Sichtweite des Hauses Windräder geplant sind“, so Anwalt ­Foerster.

 Ebenfalls auf der Gemeinde sollte man sich nach möglichen Aufschließungskosten erkundigen. „Verlassen Sie sich nicht darauf, wenn der Verkäufer von einem aufgeschlossenen Grundstück spricht. Das schließt weitere Kos­ten im Zuge der Baugenehmigung nicht aus“, betont Notar-Partner Voit. 

Kontrollieren Sie auch, ob Ihre zukünftige Immobilie in einer Gefahrenzone steht. Auf www.hora.gv.at sehen Sie, ob das Grundstück von Hochwasser, Lawinen oder sonstigen Naturgefahren betroffen sein kann.

Falle 4: Falsche Pläne, verschwundene Quadratmeter 

Bestehen Sie auf vollständige Pläne und sämtliche Unterlagen wie Fertigstellungsmeldung, Handwerkerrechnungen oder Wartungsbefunde zu Ihrer zukünftigen Immobilie. Hier geht es nicht um übertriebene Ordnungsliebe, sondern um eine wichtige Absicherung des Käufers. 

„Bausünden des Verkäufers, z. B. illegale Zubauten, zu hohe Bauten, über die Baufluchtlinie gebaut, muss so gut wie immer der Käufer sanieren. Die Gewährleistung des Verkäufers wird meistens vertraglich ausgeschlossen“, warnt Rechtsanwalt Foerster. Im schlimmsten Fall droht der Abriss oder Rückbau. Bei weniger schweren Fällen, etwa einer nicht genehmigten Verlegung des Badezimmers, ist eine nachträgliche Genehmigung der Baubehörde wahrscheinlich. 

Um solche Probleme zu vermeiden, sollte man unbedingt überprüfen, ob Haus oder Wohnung konsensgemäß gebaut wurden. Das heißt, ob sie mit den Plänen übereinstimmen. Und zwar nicht mit irgendwelchen Plänen, sondern mit jenen der Baubehörde. „Achten Sie auf den Stempel der Behörde. Der professionellste Plan ist nichts wert, wenn ihn die Behörde nie gesehen hat“, so Immo-Flüsterer Kirchner. Stimmt der Plan nicht mehr mit dem aktuellen Bild der Immobilie überein – versetzte Trockenbauwände sind kein Problem –, sollte man bei der Baubehörde nachfragen. Ein seriöser Makler sollte einem diese Arbeit abnehmen bzw. diese Aufgabe schon erledigt haben. Er hat auch die Pflicht, solche Abweichungen offenzulegen. Verlassen Sie sich jedenfalls nicht darauf, dass ein paar Zentimeter zu hohes Haus oder eine zu knapp an der Grundstücksgrenze stehende Mauer nicht auffällt. „Bei Nachbarschaftsstreitereien kommt vieles ans Licht“, weiß Kirchner. 

Notar-Partner Voit rät, ein Maßband zur Besichtigung mitzunehmen: „Oft merken die Käufer erst Jahrzehnte später, dass ihre Wohnung zehn Quadratmeter kleiner ist  als in den Verkaufsunterlagen angegeben. Niemand misst nach. Meist haben die Verkäufer selbst nicht nachgemessen.“ Foerster ergänzt: „Gerade, wenn man die Wohnung später vermieten möchte, ist die exakte Quadratmeterzahl wichtig.“ Wer nicht nachmessen will: Bei Wohnungen sollte die exakte Größe auch über das Nutzwertgutachten ersichtlich sein. Dieses sollte, genau wie der Wohnungseigentumsvertrag, mit übergeben werden. 

Falle 5: Baumängel übersehen

„Ein mängelfreies Haus gibt es weder im Altbau noch im Neubau“, sagt Sachverständiger Nussbaum und betont: „Deshalb sollten Sie noch nicht nervös werden. Eine schiefe Fensterbank, ein kleiner Riss in der Fassade oder ein zerkratztes Fenster sind rein optische Mängel.“

So etwas ist eine Kleinigkeit gegen unentdeckte Schäden in der Gebäudehülle. Da kann es richtig teuer werden. „Der Klassiker ist der feuchte Keller. Wenn bei der Besichtigung die Wände trocken erscheinen, heißt das nichts. Die Feuchtigkeit kann man nur mit einem Gerät messen. Bei einem 40 Jahre alten Haus, muss man damit rechnen, dass es nicht mehr gut abgedichtet ist“, so Nussbaum. Ob die Feuchtigkeit tatsächlich ein Problem ist, hängt allerdings von den Bedürfnissen des Käufers ab. „Bleibt der Keller ein Lagerraum oder will man daraus einen Wohnraum machen? Gibt es eine durchgehende Bodenplatte oder nur Streifenfundamente? Ist Letzteres der Fall, kriegt man den Keller wirtschaftlich nie tro­cken. Kommt die Feuchtigkeit von der Seite, muss man freigraben. Kommt man nicht dazu, etwa weil die Garage darüber steht, bleibt nur noch, von innen abzudichten. Das ist über Kunstharzinjektionen möglich, aber teuer.“

Bei Dächern rät Nussbaum, nach Kot von Mardern und Siebenschläfern Ausschau zu halten. „Die Tiere fressen sich gerne durch die Dämmung. Da bleibt meist nur die Komplettsanierung.“

Apropos Gebäudehülle. Bei modernen Niedrigenergiehäusern sollte diese sehr dicht sein. „Kontrollieren Sie, ob es aus den Steckdosen zieht. Das ist ein Zeichen für eine undichte Stelle und besonders bei Holzbauweise ein Problem. Es drückt die feuchtwarme Luft, z. B. aus dem Bad, in die Elekt­roninstallation und durchfeuchtet den Wandaufbau.“

Skeptisch wird Nussbaum, wenn vom Verkäufer noch schnell frisch ausgemalt wurde. Das ist oft ein Versuch, Mängel wie Schimmel oder Wasserschäden zu überdecken. Nach der Übergabe ist es oft schwer nachzuweisen, wann der Schaden tatsächlich erstmals aufgetreten ist. Oft fliegt der Ausmaltrick aber schon bei einer genauen Besichtigung auf: „Ich hatte gerade einen Fall, wo der frisch ausgemalte Raum sehr schön ausgeschaut hat. Nur eine Ecke war komplett angeräumt. Dahinter ist schon der Putz runtergefallen. So wollte man den Wasserschaden verheimlichen.“

Arglistig verschwiegene Mängel sind dennoch die Ausnahme. Für den Standardcheck einer Immobilie benötigt man auch keinen Sachverständigen: „Jeden Schalter testen, jeden Ventilator einschalten, jedes Fenster aufmachen und kippen, jeden Warmwasserhahn aufdrehen, jede Steckdose testen. 

Klingt banal, aber viele Leute kommen im Stress erst nach der Übergabe dazu“, beobachtet Kirchner. Umso wichtiger ist es, dass bei Häusern und Wohnungen, die bereits länger leer stehen, Strom und Gas noch angemeldet sind. 

Falle 6: Sanierungsbedarf unterschätzt, Betriebskosten explodiert

Das Haus war wirklich ein Schnäppchen, es gibt keine offensichtlichen Mängel wie Schimmel oder Wasserschäden. Mit ein bisschen Geld lässt sich daraus sicher wieder ein Schmuckstück machen. Ein bisschen Geld? Die meisten Käufer von gebrauchten Häusern unterschätzen die Sanierungskos­ten. Eine Kostenschätzung ist auch alles andere als einfach. Dennoch sollte man sich gründlich durchrechnen, ob eine Sanierung zu vertretbaren Kosten überhaupt möglich ist. 

Neue Fassade, zeitgemäße Wärmedämmung, neue Fenster und Türen, Tausch des Heizungssystems, neue Elektrik – 100.000 Euro sind schnell weg, wenn große Sanierungsthemen anstehen (siehe Beispielrechnung). Es kann freilich auch noch mehr werden, etwa wenn ein neues Dach notwendig ist, die Sickergrube durch einen Kanalanschluss ersetzt werden muss oder die Raumaufteilung verändert wird. 

Um die Kosten abschätzen zu können, ist ein Blick auf die durchschnittliche Lebensdauer der wichtigsten Bauteile hilfreich: „Alte Rippenradiatoren halten im Schnitt 30 Jahre, Elektroverteilerkästen 35 Jahre, Gasthermen 20 bis 30 Jahre. Im schlimmsten Fall müssen Sie in der schön renovierten Wohnung nach ein paar Jahren wieder alles aufstemmen. Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem Elektriker und einem Installateur durchchecken. Das sind gut investierte 800 bis 1.000 Euro“, meint Kirchner.

Themen wie Fassade, Dach oder Wärmedämmung sind übrigens nicht nur für Hauskäufer entscheidend. Auch Wohnungskäufer sollten diese allgemeinen Teile eines Hauses bei der Kaufentscheidung berücksichtigen. „Wurde die Fassade schon einmal thermisch saniert oder das Dach erneuert? Oder ist eine Sanierung geplant? Es ist die Pflicht jeder ordentlichen Hausverwaltung, eine Vorschau über notwendige Sanierungsarbeiten zu geben. Diese Vorschau sollte der Kaufinteressent auch vom Makler bekommen“, betont David Breitwieser, Wohnimmobilienchef bei Makler EHL. Welche Sanierungen anstehen, ist üblicherweise auch in den Protokollen der Eigentümerversammlung nachlesbar. 

Achtung: Steht z. B. eine thermische Sanierung an, kann das die Betriebskosten auf Jahre schmerzhaft erhöhen. Wenn die monatliche Belastung von 200 auf 400 Euro steigt, kann das den Rahmen der Kreditrückzahlung sprengen. Schauen Sie sich daher auch die Reparaturrücklage an. Wurde über Jahrzehnte fleißig angespart oder ist eine Sanierung nur mit kräftiger Zuzahlung aller Eigentümer möglich?

Falle 7: Streitende Nachbarn

„Lesen Sie vor einem Wohnungskauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen“, empfiehlt Immo-Flüs­terer Kirchner. Das klingt nicht nach der spannendsten Lektüre, aber „da kann ich am besten die Stimmung in einem Haus herauslesen. Wird da unter den Eigentümern nur gestritten oder verhalten sich die vernünftig, z. B. was Verbesserungsarbeiten im Haus betrifft. Gibt es jemanden, der die Betriebskos­ten nie bezahlt oder jede Sanierung blockiert? Die Querulanten kennt man dann relativ schnell.“ Kirchner sucht auch das Gespräch mit dem Hausverwalter. „Der hat kein Interesse, Sie anzuschwindeln. Dafür braucht man freilich die Vollmacht des Verkäufers. Will er die nicht erteilen, sollte man skeptisch werden.“

In den Protokollen kann man außer­dem nachlesen, ob es Rechtsstreitigkeiten gibt, etwa mit einer Baufirma. Wer solche Risken ausschließen will, kann sich vertraglich zusichern lassen, dass keine Gerichtsverfahren anhängig sind oder drohen. Gerade bei vermieteten Wohnungen ist es wichtig auszuschließen, dass keine Streitigkeiten mit dem Mieter anhängig sind.

Für Notar-Partner Voit ist die effizienteste Methode immer noch, das Gespräch mit den zukünftigen Nachbarn zu suchen: „Fragen Sie, ob es im Haus oft Partys gibt, andere Nachbarn laut sind oder ob es Nachbarschaftsstreitigkeiten gab.“ 

Falle 8: Schlecht verhandelt

Trotz oder gerade wegen der rasanten Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt gilt: „Es gibt definitiv Verhandlungsspielraum. Viele Verkäufer haben vor fünf bis zehn Jahren um die Hälfte des Preises gekauft, den sie jetzt verlangen“, beobachtet Immo-Flüsterer Kirchner.  Branchenkenner schätzen, dass bei Immobilien, die drei bis vier Monate erfolglos auf dem Markt waren, erste Preisnachlässe gewährt werden. Nach weiteren drei bis vier Monaten erfolgt dann oft der Verkauf. Das psychologisch nachvollziehbare Motto vieler Verkäufer: „Probieren kann man es ja einmal. Weniger verlangen geht immer noch.“

In den ersten Preisvorstellungen sehen Verkäufer meist großzügig über Schwächen wie untere Stockwerkslage hinweg. Wenig ortskundige Interessenten lassen sich in Städten gerne von der Postleitzahl oder der Nähe zu guten Wohnvierteln blenden, obwohl die Lage innerhalb des Bezirks in Wahrheit wenig attraktiv ist. 

Wer wissen will, was in der näheren Umgebung für vergleichbare Immobilien gezahlt wurde, sieht sich am bes­ten die Verkäufe in der näheren Umgebung an. Das ist über Auswertungen der Kaufverträge möglich, etwa auf­ immocheck.com. Abweichungen von 20 Prozent und mehr im Vergleich zu den Angebotspreisen sind keine Seltenheit. 

Der größte Verhandlungsspielraum besteht bei gebrauchten Immobilien. Bei Neubauten sind die Bauträger meist wenig verhandlungsbereit, da ihr Gewinn bei einem Immobilienprojekt im erfolgreichen Verkauf der letzten Wohnungen liegt. 

Falle 9: Keine oder zu teure Finanzierung

Seit März dieses Jahres ist das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HlKrG) in Kraft. Es zwingt die Kreditinstitute, potenzielle Kreditnehmer noch umfassender als bisher zu informieren, aber vor allem auch noch umfassender zu prüfen. Für den Weg zur Bank und zur Bausparkasse gilt daher noch mehr als früher: Bereiten Sie sich auf das Gespräch vor – besonders die exakte Bonitätseinschätzung ist wichtig. Daher ist es vorteilhaft, wenn Sie schon vorab Ihre Vermögens- und Einkommensnachweise vorbereiten und zur Bank mitnehmen – wie Gehaltskonto-Auszüge über die letzten sechs Monate, Depotauszüge, Ansparverträge, Lebensversicherungen, Sparbücher, Grundbuchsauszüge etc. Unvorbereitet eine Ablehnung der Bank zu riskieren, sollten Sie möglichst vermeiden. Die Folge kann ein negativer Eintrag in einer Bonitätsdatenbank sein. Auf solche Datenbanken greifen auch andere Banken zu und weitere Ablehnungen können folgen.  

Generell empfehlen Experten Menschen mit nicht so hohen Einkünften eher den Gang zur Bausparkasse als zur Bank. Die von den Bausparkassen angesetzten Lebenshaltungskosten sind meist niedriger, womit die Darlehensraten leistbarer werden. Zudem lassen sich die Laufzeiten etwas großzügiger als bei vielen Banken ausdehnen – Laufzeiten von bis zu 40 Jahren sind durchaus üblich (bei der Raiffeisen Bausparkasse maximal 36,5 Jahre). „Wenn ich beispielsweise 1.500 Euro netto verdiene und ein bisschen etwas geerbt habe, kalkuliert eine Bank rasch 1.300 Euro Lebenshaltungskosten, womit sich ein Hypothekarkredit kaum noch ausgeht“, so Kreditmakler Dietmar Plattner, Geschäftsführer von MercurPlus. Einziger Wermutstropfen sind die häufig etwas teureren Konditionen im Vergleich zu Banken.

Eine weitere Falle bei der Finanzierung: Man geht schnurstracks zu seiner Hausbank, holt ein Kreditoffert ein und schließt es ohne weitere Vergleiche ab. „Der Weg zur Hausbank bringt nur selten die günstigste Kondition“, warnt Christoph Kirchmair, Geschäftsführer des Kreditmaklerhauses Infina. 

Ein typisches Beispiel aus jüngster Zeit, das GEWINN vorliegt: Selbst ein Kunde bester Bonität bekommt so von seiner Bank einen Aufschlag von 1,75 Prozent auf den Drei-Monats-EURIBOR angeboten, dazu werden zwei Prozent Bearbeitungsentgelt verlangt. Dabei können Kunden bester Bonität bei guter Verhandlung nach wie vor Aufschläge rund um ein Prozent erhalten, und „0,5 Prozent Bearbeitungsspesen wären top“, ergänzt Plattner. 

Verhandeln und vergleichen zahlt sich jedenfalls aus: „Ein Prozent Zinsunterschied pro Jahr bedeutet bei einem Pauschalratenkredit von 200.000 Euro auf eine Laufzeit von 25 Jahren ein Ersparnispotenzial von mehr als 20.000 Euro. Daher ist es wichtig zu vergleichen“, mahnt Kirchmair.

Resümee: Holen Sie immer mindes­tens drei Angebote ein! Wem das zu kompliziert ist, der sollte einen seriösen Kreditmakler kontaktieren oder über eine Kreditvergleichsplattform wie 

z. B. creditnet.at unverbindlich eine Anfrage stellen. 

TIPP: In der September-Ausgabe des GEWINN finden Sie eine Übersicht der günstigsten Hypothekarkredite. Diese ist über das GEWINN-Online-Archiv für Abonnenten jederzeit abrufbar. 

Falle 10: Schwarzgeld und Bargeldzahlung

Schwarzgeld und Immobilienkauf gilt hierzulande immer noch als Kavaliersdelikt. Das Finanzstrafrecht sieht das anders. Für Notar-Partner Voit stehen Ersparnis und Risiko in keinem Verhältnis: „Sie kaufen eine Immobilie um 330.000 Euro, geben im Kaufvertrag aber nur 300.000 Euro an. Sie sparen sich also von 30.000 Euro Schwarzgeld im besten Fall zehn Prozent Nebenkos­ten. Wenn der Verkäufer später sagt, er hat die 30.000 Euro in bar nie erhalten, haben Sie Pech gehabt.“ Von Bargeld-transaktionen sollte man laut Voit überhaupt die Finger lassen: „Im schlimms­ten Fall geraten Sie an einen Betrüger, der für die Immobilie von mehreren Interessenten gleichzeitig Schwarzgeld-anzahlungen in bar kassiert. In Wahrheit wird die Immobilie schon von der Bank versteigert. Der mutmaßliche Verkäufer streitet den Erhalt der Anzahlungen natürlich ab. Und die Leute gehen aus Scham nicht zur Polizei. Schließlich haben sie selbst etwas Illegales gemacht.“

Seit der Einführung der Immobilienertragsteuer im Jahr 2012 gibt es noch ein Argument gegen Schwarzgeld. Der Gewinn bei Immobilienverkäufen wird mit 30 Prozent besteuert. Dazu wird die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis herangezogen. Je mehr Schwarzgeld fließt, desto höher die Differenz, desto teurer für den Wiederverkäufer. Eigennutzer sind zwar von der Steuer ausgenommen, doch sobald man die Wohnung einige Jahre vermietet, kassiert der Finanzminister wieder mit.

In Zusammenhang mit der Zahlung sollte auch der Übergabetermin klar geregelt werden. Im Idealfall ist der Verkäufer bereits ausgezogen und die Übergabe erfolgt mit Unterschrift des Kaufvertrags. Das Geld liegt auf dem Konto des Treuhänders (Notar, Rechtsanwalt). Der Treuhänder bringt den Käufer in das Grundbuch und zahlt danach das Geld an den Verkäufer aus. „Ganz wichtig: Sagen Sie dem Notar unbedingt, wenn eine verspätete Übergabe geplant ist, etwa weil der Verkäufer noch auf die Fertigstellung seiner Wohnung wartet.“ Dann gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder es wird ein gerichtlich vollstreckbarer Notariatsakt erstellt, in dem klar geregelt ist, wann der Verkäufer ausziehen muss. Oder es wird ein Kaufpreisrückbehalt vereinbart. Der vollständige Kaufpreis wird erst zu einem fixen Datum ausgezahlt, wenn der Verkäufer ausgezogen ist. Bleibt er länger in der Immobilie, fallen zusätzliche Zahlungen an.

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