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Die Jagd nach den Zinshaus-Juwelen

Stilvolle Altbauzinshäuser werden immer seltener und teurer. In der Corona-Krise sind bei vermögenden Investoren die schönsten Häuser in den besten Lagen besonders gefragt. Private Besitzer machen immer öfters Kasse.

(Foto: VvoeVale - Thinkstock.com)

Mit Zinshäusern wird man nicht reich, aber man bleibt es, pflegt man in der Immobilienbranche gerne zu sagen. Anders ausgedrückt:  Die laufenden Mieteinnahmen sorgen zwar nur für mickrige Renditen, aber das Risiko eines großen Wertverlusts oder gar eines Totalausfalls ist gering. Das haben die meist weit über hundert Jahre alten Zinshäuser über zwei Weltkriege, Hyperinflation und zahlreiche Wirtschaftskrisen bewiesen.

Das hat sich spätestens seit der Finanzkrise auch bei millionenschweren Industriellen, Firmenerben und Privatstiftungen herumgesprochen. Seit der Corona-Krise und den turbulenten Aktienmärkten ist das Thema Sicherheit aktueller denn je. Seit 2009 sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wiener Zinshäuser um 145 Prozent auf über 3.000 Euro gestiegen. Auch in den Landeshauptstädten sind Gründerzeitbauten stark gefragt.

Toplagen sind die Corona-Gewinner

Dabei gilt: Je bekannter die Lage, je prächtiger die Fassade, je palaisartiger das Entrée desto besser, um das Vermögen langfristig zu parken. Erst im Mai legte die Privatstiftung eines oberösterreichischen Industriellen 40 Millionen Euro für ein perfekt saniertes Eckhaus auf der Wiener Einkaufsmeile Mariahilfer Straße auf den Tisch. Zu einem Zeitpunkt, als die meisten Immobilienunternehmen noch über die Folgen des Lockdowns diskutierten, herrschte auf dem Zinshausmarkt schon wieder Hochbetrieb.

„In den letzten Monaten gab es mehrere spektakuläre Transaktionen, auch wenn diese Deals meist schon länger in Vorbereitung waren und erst während des Corona-Lockdown abgeschlossen wurden“, sagt der österreichweit tätige Zinshausmakler Gerhard Hudej. Laut Franz Pöltl, Investmentchef bei Makler EHL, dürften das nicht die letzten Deals gewesen sein. „Die Nachfrage nach Zinshäusern ist heute so stark wie seit Jahren nicht mehr.“

Bevorzugtes Jagdrevier des heimischen Geldadels (ausländische Inves­toren spielen bei Zinshäusern nur eine Nebenrolle): die Bundeshauptstadt und dort wiederum die Bezirke eins bis neun, die Lagen innerhalb des Gürtels. Und innerhalb dieser Bezirke wiederum die zentralen Lagen. Schön sanierte und gut vermietete Häuser, wo man sich um nichts mehr kümmern muss, haben sich seit März um zehn Prozent verteuert“, sagt Zinshausmakler Markus Arnold von Arnold Immobilien. Auch Reza Akhavan schätzt „seit dem Lockdown fünf bis sieben Prozent Preissteigerung innerhalb des Gürtels“. Akhavan, gemeinsam mit Daniel Jelitzka Gründer von JP Immobilien, zählt seit Jahren zu den wichtigsten Akteuren auf dem Wiener Zinshausmarkt mit einem Portfolio von 170 Häusern.

Laut Arnold liegt der Einstiegspreis für die wirklichen Zinshausjuwelen bei 5.000 Euro pro Quadratmeter. Für solche Preise muss allerdings alles passen. Andere Branchenkenner gehen für gute Häuser eher von Quadratmeterpreisen von 4.000 bis 4.500 Euro aus. Michael Schmidt, Chef der 3SI Immogroup und einer der aktivsten Zinshauskäufer in Wien, sieht die absolute Untergrenze innerhalb des Gürtels bei 3.000 Euro pro Quadratmeter: „Darunter habe ich schon lange nichts mehr gesehen.“

Die hohen Preise haben die ohnehin schon niedrigen Renditen weiter gedrückt. „Die Renditen liegen in den genannten guten Lagen unter zwei Prozent. Die Rendite ist völlig in den Hintergrund gerückt“, sagt Arnold. „Es geht nur um Sicherheit. Im Ersten Wiener Bezirk kann man auch ein Haus um 0,5 Prozent Rendite verkaufen“, ergänzt Akhavan.

Erben machen Kasse

Die großen Profiteure der Entwicklung sind die kleinen Zinshausbesitzer, die eine Immobilie geerbt oder schon vor vielen Jahrzehnten gekauft haben. Sie nutzen die Gunst der Stunde, auch wenn der Preis allein nicht ausschlaggebend ist. „Verkauft wird meistens wegen Streitigkeiten unter den Erben, einem Rechtsstreit mit Mietern oder weil eine kostspielige Sanierung ansteht, die die ganzen Mieteinnahmen auffrisst“, sagt Schmidt.

Wer sich das nicht antun möchte, macht Kasse. „Ein Standardhaus in Wien mit 1.000 Quadratmeter Fläche bringt zirka 80.000 bis 100.000 Euro Mieteinnahmen. Dann kommt ein Käufer und bietet vier Millionen Euro. Bei 80.000 Euro Einnahmen müsste ich 50 Jahre lang vermieten, um auf diese Summe zu kommen. Viele nehmen lieber jetzt das Geld“, so Akhavan.

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