Die wichtigsten Fragen für Mieter und Vermieter

Von der Miethöhe bis zur Kündigung, von der Thermenreparatur bis zum Ausmalen. Die Antworten auf einige der wichtigsten Fragen, die sich Mieter und Vermieter häufig stellen.

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Leicht lesbar, für alle Wohnungen gleichermaßen geltende Regelungen, wenige Ausnahmen: Das Österreichische Mietrecht ist das genaue Gegenteil. Deshalb sorgt es auch regelmäßig für Verwirrung, Unverständnis und rauchende Köpfe bei Mietern und Vermietern. Eine Vereinfachung ist derzeit nicht in Sicht.

Die verblichene türkis-blaue Regierung trat zwar mit einigen – vor allem für Vermieter vernünftigen – Verbesserungsvorschlägen in ihrem Programm an, zur Umsetzung kam es allerdings nicht mehr. Eine große Mietrechtsreform wird auch für alle zukünftigen Regierungskonstellationen schwierig bis unmöglich.

Bis dahin muss man sich mit der derzeitigen Rechtslage abfinden. GEWINN kämpfte sich gemeinsam mit Christoph Kothbauer durch den Gesetzesdschungel. Der Fachhochschuldozent gehört zu den profundes­ten Kennern des heimischen Mietrechts und ist auch Autor des Buchs „Klassische Fallen im Mietrecht“.

Warum ist das Baujahr der Wohnung für die Höhe der Miete wichtig?

Wie viel Miete ein Vermieter in einer Wohnung verlangen darf, hängt wesentlich vom Baujahr ab. Im Altbau (vereinfacht: alles vor 1945) gilt der strenge Vollanwendungsbereich des Mietrechts. Hier darf bei Wohnungen bis 130 Quadratmetern nur der Richtwert plus etwaige Zuschläge (z. B. für überdurchschnittlich gute Lage) verlangt werden. Der Richtwert ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch, in Wien mit nur 5,81 Euro pro Quad­ratmeter aber besonders niedrig. Damit liegt die erlaubte Miete im Altbau selbst mit Zuschlägen in der Regel unter der auf dem freien Markt erzielbaren Miete.

Für die Klassifizierung als Altbau und den damit verbundenen Preisde­ckel ist allein das Baujahr entscheidend. „Auch eine Totalsanierung ändert daran nichts, obwohl sich dieses Gerücht hartnäckig hält“, sagt Kothbauer.

Eine Ausnahme sind Dachbodenausbauten, die ab 2002 auf einen Altbau gesetzt wurden. Hier darf die Marktmiete verlangt werden. Genau wie in allen anderen „Neubauten“ (vereinfacht: alles nach 1945), für die der weniger strenge Teilanwendungsbereich des Mietrechts gilt. Das führt zur paradoxen Situation, dass der Vermieter des topsanierten Zinshauses weniger Miete verlangen kann als im benachbarten 1960er-Jahre-Bau. Vorsicht ist bei der Vermietung einer mit Fördergeldern errichteten Wohnung geboten. Hier kann es sein, dass auch die Neubauwohnung in den Vollanwendungsbereich fällt und daher preisgedeckelt ist.

Ist das Baujahr auch bei der Vermietung von Ein­fa­milien­häusern wichtig?

Nein. Objekte mit nicht mehr als zwei selbständig vermietbaren Einheiten – egal ob Wohnung, Geschäftslokal, großer Lagerraum – sind vom Mietrecht ausgenommen. Auch in Altbauvillen kann daher ein marktüblicher Preis verrechnet werden. Nicht ganz einfach ist allerdings die Zählweise der vermietbaren Einheiten. „Räume, die nachträglich durch Dachbodenausbau geschaffen wurden, zählen nicht dazu. Besteht aber neben zwei Wohneinheiten, z. B. ein gleich großer Keller, den man eigenständig etwa als Lagerraum vermieten könnte, würde dieser als dritte Einheit zählen“, betont Kothbauer. Womit das Gebäude wieder in das Mietrecht fallen würde.

Zu hohe Miete bezahlt: Wie lange können Mieter Beträge zurückfordern?

Wie in der ersten Antwort erläutert, sind Wohnungen im klassischen Altbau durch das Richtwertsystem preisgedeckelt. Gerade in Wien sind durch dieses System in vielen Zinshäusern nur Mieten deutlich unter dem Marktpreis erzielbar. Vermieter, die dennoch mehr Miete verlangen, riskieren die Rückzahlung der zu viel kassierten ­Beträge.

Der Mieter muss allerdings rechtzeitig aktiv werden. Bei unbefristeten Mietverträgen hat er drei Jahre ab Abschluss Zeit, um sein Mietzinsüberprüfungsrecht samt Rückforderung  bei Gericht oder – falls in seiner Stadt vorhanden – bei der Schlichtungsstelle geltend zu machen. Danach kann der vereinbarte Mietzins nicht mehr bekämpft werden.

Erfahrungsgemäß streiten Mieter in aufrechten unbefristeten Verhältnissen weniger gerne um die Höhe der Miete. Häufiger kommt die Anfechtung bei befristeten Mietverträgen vor. Der Mieter kann hier nämlich auch erst nach Beendigung des Mietverhältnisses die Höhe der Miete überprüfen lassen. Der Mieter hat bis zu sechs Monate nach Auflösung des Vertrages Zeit, zur Schlichtungsstelle oder zum Bezirksgericht zu gehen. War die Miete über einen längeren Zeitraum zu hoch, kann das für den Vermieter richtig teuer werden. Bei befristeten Mietverträgen ist die Rückforderung der Differenz der letzten zehn Jahre möglich.

Wie lange und wie oft darf der Mietvertrag befristet werden? Darf der Vermieter bei einer Befristung weniger Miete verlangen?

Die Befristung für Wohnungen muss mindestens drei Jahre betragen, egal ob im Alt- oder Neubau. Davor darf der Vermieter nicht kündigen, der Mieter sehr wohl. „Er kann nach Ablauf eines Jahres kündigen und muss dann noch drei Monate Kündigungsfrist einhalten“, so Kothbauer. Ein früherer Auszug zugunsten des Mieters ist möglich, wenn mit dem Vermieter vereinbart. Da Ein- und Zweifamilienhäuser vom Mietrecht ausgenommen sind, dürfen hier auch Befristungen unter drei Jahren in den Vertrag geschrieben werden.

Die Befristung kann nach Ablauf beliebig oft verlängert werden. „Eine Befristung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechts bedarf immer der Unterschriftlichkeit. Dem Mieter z. B. nur ein E-Mail mit der Verlängerung zu schicken, reicht nicht“, warnt Kothbauer.

Doch was, wenn sich der Vermieter bei Ablauf der Befristung nicht meldet und der Mieter nicht auszieht? „Dann handelt es sich um eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags um drei Jahre. Reagiert der Vermieter nach diesen weiteren drei Jahren noch immer nicht, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Will man das als Vermieter vermeiden, muss man in den letzten sechs Monaten vor Ablauf einen gerichtlichen Übergabsauftrag einbringen oder spätestens bis 14 Tage nach Vertragsende den Mieter schriftlich auffordern, am besten eingeschrieben, die Wohnung zu räumen.“

Die Befristung kann auch Auswirkungen auf die Miethöhe haben. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechts – also wieder im Altbau – kommt es zu einem Befristungsabschlag von 25 Prozent. Im Neubau und bei Einfamilienhäusern senkt eine Befristung die Miete hingegen nicht.

Wer zahlt die kaputte Therme und andere Schäden? Der Mieter oder der Vermieter?

Gleich vorweg: Die Reparatur einer mitvermieteten Therme ist bei Alt- wie Neubauwohnungen Sache des Vermieters, die Wartung Sache des Mieters.

Bei anderen Erhaltungspflichten muss wieder zwischen Alt- und Neubau, fachlich korrekt zwischen Voll- und Teilanwendung des Mietrechts, unterschieden werden. Im Altbau sind die Erhaltungspflichten des Vermieters im Gesetz aufgezählt. „Das sind neben den Wärmebereitungsgeräten unter anderem die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden und die Beseitigung von Gesundheitsgefährdungen“, erklärt Kothbauer. Eine gebrochene Fliese oder eine defekte Abwasch muss der Vermieter hingegen nicht auf seine Kosten tauschen.

Wesentlich großzügiger aus Mietersicht ist das Gesetz im Neubau. „Alles, was mitvermietet ist, fällt im Teilanwendungsbereich in die Zuständigkeit des Vermieters“, so Kothbauer. Das kann als Full-Service des Vermieters gesehen werden und bis zur Erneuerung der Silikonfugen gehen. Allerdings sollte man seinen Mietvertrag genau lesen, denn der Vermieter kann einen Teil seiner umfangreichen Erhaltungspflichten ausschließen oder auf den Mieter abwälzen. Juristen sprechen von der vertraglichen Abdingbarkeit. Einfach alles dem Mieter umzuhängen geht aber nicht. „Der Vermieter kann seine Erhaltungspflichten nicht vollends ausschließen, sondern allenfalls auf den Mieter moderat überwälzen“, umschreibt es Kothbauer. Auf der sicheren Seite ist man als Vermieter, wenn die abgewälzte Erhaltungspflicht  klar umrissen sowie sachlich gerechtfertigt ist und sich in einer entsprechend geminderten Miete niederschlägt. Die Erhaltung der Therme darf jedenfalls nie ausgeschlossen werden.

Der Mieter möchte die Wohnung umbauen. Muss der Vermieter zustimmen?

Unwesentliche Veränderungen bedürfen nicht der Zustimmung des Vermieters. Darunter fallen etwa Malerarbeiten, die Montage von Möbeln oder der Tausch eines gewöhnlichen Fußbodens. Das aufwendig verlegte historische Parkett in einem Palais sollte man freilich nicht herausreißen.

Bei wesentlichen Veränderungen ist hingegen der Vermieter zu informieren und seine Zustimmung abzuwarten. Unter wesentliche Veränderungen fällt z. B. eine Veränderung der Raumaufteilung, auch dann, wenn sie in Leichtbauweise erfolgt.

Im Vollanwendungsbereich gilt die Zustimmung zu wesentlichen Veränderungen auch als erteilt, wenn sich der Vermieter zwei Monate lang nicht dazu äußert. Dazu gibt es im Vollanwendungsbereich eine Reihe von Ausnahmen, bei denen der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann, etwa wenn die Veränderung einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Doch ob dieses Interesse tatsächlich wichtig ist, wird oft erst vor Gericht entschieden.

Der Mieter zieht aus. In welchem Zustand muss er die Wohnung zurückgeben?

„Er muss den Mietgegenstand so zurückstellen, wie er ihn übernommen hat. Eine gewöhnliche Abnutzung muss der Vermieter aber hinnehmen. Dazu zählt auch das Bohrloch in den Fliesen oder der Abdruck des Bilderrahmens an der Wand. Daher ist der Mieter auch nicht verpflichtet, die Wohnung neu auszumalen. Das gilt jedoch nicht, wenn z. B. die beim Einzug weißen Wände vom Mieter in kräftigem Gelb gestrichen wurden. Hier könnte der Vermieter auf eine vermietungsübliche Farbe bestehen“, meint Kothbauer.

Der Mietvertrag ist nicht befristet. Kann ihn der Vermieter trotzdem kündigen?

Während der Mieter den Vertrag ohne wichtigen Grund beenden kann, ist eine Kündigung durch den Vermieter im Anwendungsbereich des Mietrechts nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Wichtige Gründe sind:

  • Mietzinsrückstand (trotz Mahnung),
  • erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands,
  • unleidliches Verhalten, strafbare Handlung,
  • gänzliche Weitergabe (unerlaubte Untervermietung der Wohnung),
  • (teilweise) Weitergabe zu übermäßigem Entgelt,
  • Nichtbenützung oder zweckwidrige Benützung,
  • Eigenbedarf des Vermieters.

Lässt sich der Mieter nichts zuschulden kommen, ist eine Kündigung daher de facto nicht möglich. Die einzige Ausnahme besteht im Eigenbedarf des Vermieters. Dieser wird von den Gerichten allerdings sehr streng ausgelegt und ist kein Freibrief für den Vermieter. Das gilt auch dann, wenn man eine Wohnung kauft, die bereits vermietet ist. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Für den Mieter bleibt unter einem neuen Eigentümer alles wie gehabt. Außerhalb des Mietrechts bei Einfamilienhäusern gilt dieser Schutz des Mieters nicht.

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