Grenzkonflikt

Warum auf das Grundbuch nicht immer Verlass ist, viele Grundstücksgrenzen nicht exakt vermessen sind und was man tun kann, wenn der Nachbarszaun am eigenen Grund steht.

(Foto: volody10 - GettyImages.com)

Bernhard Maier fiel aus allen Wolken, als er in seinem Briefkasten eine Einladung zu einer Grenzverhandlung fand. Absender: ein vom Nachbarn beauftragtes staatlich befugtes Vermessungsbüro. Er solle sich nächste Woche persönlich auf dem Nachbargrundstück einfinden, schließlich sei die finale Festlegung der Grundstücksgrenzen auch in seinem Sinne.

Wie bitte? „Meine erste Reaktion war: Das kann nicht sein, immerhin steht mein Haus seit 20 Jahren auf dem Grundstück, es hat noch nie jemand die Grenze angezweifelt und die Grundstücksgröße ist im Grundbuch schwarz auf weiß ersichtlich. Hoffentlich versucht nicht die Baufirma, die unlängst das Nachbargrundstück gekauft hatte, mir Teile meines Grundstücks streitig zu machen.“ Herr Maier war extrem verunsichert, konsultierte umgehend einen Rechtsanwalt und beauftragte selbst ein Vermessungsbüro.

Herr Maier ist kein Einzelfall. So wie ihm geht es jedes Jahr unzähligen Haus- und Grundbesitzern, die plötzlich vor einem Berg von Fragen zu Grundstücksgrenze und -größe stehen. GEWINN liefert gemeinsam mit Experten die wichtigsten Antworten.

Kann ich mich auf die Grundstücksgrößen im Grundbuch, auf die Grenzen im Katasterplan der Gemeinde verlassen?

Nur wenn das Grundstück schon im Grenzkataster eingetragen wurde. Das sieht man im Grundbuchauszug. Dort muss neben der Grundstücksnummer ein großes G stehen. Erst dann ist das Grundstück bereits im Grenzkataster erfasst. Das heißt, die Grenzen wurden exakt vermessen und die Koordinaten sind beim Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV) gespeichert. Damit sind die Grenzen rechtlich verbindlich, unverrückbar und Grenzstreitigkeiten vor Gericht – zumindest was den Verlauf der Grenze betrifft – für immer ausgeschlossen.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie im Grundbuch das große G neben Ihrem Grundstück vergeblich suchen, ist allerdings hoch. „In Österreich gibt es insgesamt 10,2 Millionen Grundstücke, aber erst 1,8 Millionen sind im Grenzkataster eingetragen“, sagt Martin Müller-Fembeck, Leiter der Rechtsabteilung im BEV. Den Grenzkataster gibt es zwar schon seit 1969, eine Neuvermessung von Grundstücken mit anschließender Eintragung in den Grenzkataster erfolgt aber meist erst, wenn eine Fläche verkauft, geteilt oder bebaut wird.

Daher finden sich überall, wo viel gebaut wird, etwa im Wiener Speckgürtel oder in großen Städten, mehr Grundstücke im Grenzkataster als im ländlichen Raum. Vor einem Bauverfahren ist es, um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, immer sinnvoll, den Grenzverlauf zu klären. Oft verlangt auch die Baubehörde vor Erteilung einer Baubewilligung, dass der Grenzverlauf verbindlich feststeht.

Wurde das Grundstück noch nicht im Grenzkataster eingetragen, sind Grenzen und Grundstücksgröße rechtlich nicht verbindlich. Sie dienen vereinfacht gesagt bloß zur Veranschaulichung der Lage und der Grenzen. Kommt es zu einem Grenzstreit, kann in letzter Konsequenz nur das Gericht entscheiden, wo die Grenze wirklich verläuft. Ob der Zaun vor Jahrzehnten unrechtmäßig versetzt oder das Haus tatsächlich unwissentlich ein paar Zentimeter in das Nachbargrundstück gebaut wurde, kann dann oft nur schwer bewiesen werden.

Das Grundstück ist noch nicht im Grenzkataster, wie groß können die Abweichungen zwischen den Grenzen in der Natur und jenen auf den Plänen sein? Geht es um wenige Zentimeter oder gar Meter?

„Im städtischen Bereich liegen die Abweichungen meist im Zentimeterbereich. Im ländlichen Raum, etwa bei landwirtschaftlichen Flächen, kann es auch in den Meterbereich gehen. Bei Waldflächen, die viele Hektar groß sind, können sich dadurch Abweichungen von mehreren hundert Quadratmetern ergeben“, berichtet Michaela Ragossnig-Angst, Eigentümerin von Vermessung Angst, einem der größten Vermessungsunternehmen in Österreich.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, das noch nicht im Grenzkataster erfasst wurde, ist also mit einer Neuvermessung gut beraten. „Die Kosten für ein unbebautes, leeres Einfamilienhausgrundstück liegen ungefähr bei 3.000 Euro. Ist das Grundstück stark verwachsen oder sind Grundstücksteilungen notwendig, erhöht das die Kosten“, so Ragossnig-Angst.

Ich möchte meine Grundstücksgrenze rechtlich absichern, z. B. um eine Baugenehmigung zu erhalten. Was muss ich tun? Ist eine Zustimmung der Nachbarn notwendig?

Dazu wird ein Vermessungsbüro beauftragt, das die Grenzen neutral und unabhängig vom Auftraggeber erheben muss. „Wir vermessen zuerst das Grundstück in der Natur. Danach vergleichen wir die Daten mit den vorhandenen Plänen und Urkunden und beurteilen, wo die Grenzen verlaufen. Dann werden die Grenzen auf dem Grundstück ausgesteckt und alle angrenzenden Grundstückseigentümer zu einer Grenzverhandlung eingeladen. Sie legen dann gemeinsam die Grenze fest. In den meisten Fällen gibt es eine einvernehmliche Einigung“, sagt Ragossnig-Angst. Der Vermesser agiert bei der Grenzverhandlung als Mediator. Sind alle Beteiligten mit dem Grenzverlauf einverstanden, wird ein Antrag auf Umwandlung in den Grenzkataster gestellt.

Ein Nachbar will das Ergebnis der Vermessung nicht anerkennen und verweigert seine Unterschrift. Wer hat jetzt recht?

Wer sich bei der Grenzverhandlung unter Druck gesetzt fühlt oder unsicher ist, muss nicht unterschreiben. „Man kann auch sagen, dass man noch zusätzliche Beratung benötigt, etwa durch Beiziehung eines anderen ­Vermessungsbüros oder Anwalts, und erst dann unterschreibt“, betont BEV-Rechtsexperte Müller-Fembeck.
Erst wenn das Vermessungsbüro keine Einigung erzielen kann, schaltet sich das Vermessungsamt ein. „Wir versuchen dann, die Anrainer zur Unterschrift zu laden. Unterschreiben sie auch dann nicht, gibt es eine erneute Grenzverhandlung und das Vermessungsamt misst selbst nach. Bringt auch das keine Einigung, wird der Fall an das Gericht verwiesen. Dieses muss dann die Grenzen feststellen“, erklärt Müller-Fembeck das Prozedere.

Im Zuge der Vermessung stellt sich heraus, dass der Gartenzaun und das Haus des Nachbarn vor vielen Jahren um einige Zentimeter über die Grundstücksgrenze gebaut wurden. Muss man das hinnehmen? Oder hat der Nachbar diese Fläche schon längst ersessen?

„Je älter die Bebauung, desto ungenauer waren die damaligen Messmethoden und desto häufiger kam es zu leichten Überbauungen. In den 1970er-Jahren galt z. B. eine Fehlergrenze +/– 20 Zentimeter, heute liegt sie bei fünf Zentimeter. Liegt die Überbauung innerhalb dieser Toleranzbereiche und gibt es keine Einwände bei der Grenzverhandlung, kann die Naturgrenze in den Grenzkataster übernommen werden“, sagt Müller-Fembeck. Auch wenn innerhalb dieser Vermessungstoleranzen grundsätzlich der Grenzverlauf in der Natur gilt, können die Eigentümer  – so lange keine Eintragung im Grenzkataster erfolgt ist – vor Gericht ziehen, um dort den Grenzverlauf zu klären. „Das Gericht ist nicht verpflichtet, sich an die Toleranzbereiche aus dem Vermessungswesen zu halten, und kann diese je nach Einzelfall kleiner oder größer auslegen“, so Müller-Fembeck.

„Die kostengünstigste Variante ist eine Einigung im Rahmen der Grenzverhandlung. Dem betroffenen Grundeigentümer, auf dessen Grund ein fremder Zaun errichtet wurde, steht aber z. B. auch eine Eigentumsfreiheitsklage zur Entfernung des Zaunes zu“, sagt Rechtsanwältin Nicole Neugebauer-Herl.
Entscheidend ist allerdings, wie lange der Zaun oder das Haus schon auf fremdem Grund stehen. „Eine Ersitzung von Grundstücken kann nur im nachweislich guten Glauben über 30 Jahre hinweg erfolgen“, so die Anwältin. Der „gute Glaube“ ist freilich eine Beweisfrage vor Gericht. Sobald ein Grundstück im Grenzkataster eingetragen wurde, ist keine Ersitzung mehr möglich.

Der Nachbar kauft mir die von ihm zu Unrecht bebaute Fläche meines Grundstücks ab oder ich schenke ihm der Einfachheit halber wenige Zentimeter meines Grundstücks. Fallen dafür Steuern und Gebühren an, z. B. Grundbucheintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer oder Immobilienertragsteuer?

„Geht es wirklich nur um wenige Zentimeter, wird eine sogenannte Mappenberichtigung durch das Vermessungsamt erfolgen. Das ist möglich, so lange die Grundstücke noch nicht im Grenzkataster einverleibt sind. Für diese geringfügige Änderung in der Katastermappe fallen keine Steuern und Gebühren an. Sobald es aber um größere Flächen geht – es gibt hier keine fixe Quadratmeterzahl –, muss es zu einer Grundstücksteilung kommen.

Ein Teil des Grundstücks wechselt dann von einem Nachbarn zum anderen und dieser Eigentümerwechsel wird im Grundbuch eingetragen. Dafür muss der neue Eigentümer 1,1 Prozent Eintragungsgebühr vom Kaufpreis bezahlen. Zusätzlich fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, wenn der Verkaufswert über 1.100 Euro liegt. Handelt es sich um eine Schenkung, wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert berechnet. Sobald Geld fließt, muss der Verkäufer auch Immobilienertragsteuer bezahlen.

Besteuert wird dabei der Wertzuwachs zwischen Kauf und Verkauf“, sagt Notar Ludwig Bittner aus Hollabrunn.
„Die Einigung mit dem Nachbarn – egal ob sie entgeltlich oder unentgeltlich zustande kommt – sollte jedenfalls durch einen schriftlichen Vertrag belegt und im Grundbuch und im Kataster eingetragen werden“, empfiehlt BEV-Rechtsexperte Martin Müller-Fembeck.

Bei Herrn Maier und seinen Nachbarn gibt es mittlerweile keine Diskussionen mehr über die Grundstücksgrenzen. Alles ging glücklicherweise ohne Streitigkeiten über die Bühne. Und im Grundbuch steht neben seinem Grundstück nun ein großes G.

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