Heißer Wiener Wohnungsmarkt

Die Preise für Wohnungen in der Hauptstadt steigen weiter. Doch die starke Bautätigkeit wirkt bereits preisdämpfend. Allerdings überschreitet der Bauboom heuer seinen Höhepunkt.

Foto: Anastasiia Vasylyk - GettyImages.com

Wann bekam man den Quadratmeter Neubauwohnung in Wien im Schnitt noch für rund 2.800 Euro? Das war im Jahr 2008. Und was muss man für den Quadratmeter heute auf den Tisch legen? 5.100 Euro. Zu diesem Ergebnis kommen die Analysten von Otto Immobilien in ihrem „Wiener Wohnungsatlas“, der auf den Daten von tatsächlich erfolgten Verkäufen aus dem Grundbuch basiert. Und diese sind erst seit 2008 digital verfügbar. Mittlerweile ist Simmering der einzige Bezirk, in dem die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen noch unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Noch stärker als im Neubau sind die Preise bei gebrauchten Wohnungen gestiegen. 2008 lag der Durchschnitt in Wien noch bei rund 2.100 Euro, heute sind es bereits 4.000 Euro.

Die Mieten sind ebenfalls deutlich nach oben gegangen, auch wenn Otto hier über keine langjährigen flächendeckenden Vergleichsdaten verfügt. Aktuell werden neu gebaute Mietwohnungen im Erstbezug für 12,78 Euro netto pro Quad­ratmeter angeboten. Dazu kommen noch Umsatzsteuer und Betriebskosten. Mit 10,18 Euro ist Meidling (12.) zumindest bei neuen Mietwohnungen der günstigste Bezirk. Anders als bei den Kaufpreisen weichen die Mieten zwischen den Bezirken oft nur geringfügig ab.

Nationalbank sieht Überbewertung

Die Nationalbank sieht den Preisanstieg in Wien kritisch und schreibt in ihrem aktuellen Bericht von „einer zunehmenden Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes“. Während laut den OeNB-Daten in ganz Österreich die Immobilienpreise im dritten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 5,2 Prozent zulegten, taten sie dies in der Hauptstadt um 7,6 Prozent. Vor allem gebrauchte Wohnungen verteuerten sich weiter stärker (plus 8,2 Prozent) als neue (plus 7,7 Prozent).

Die Nationalbank veröffentlicht dazu auch eine Abweichung von den aus ihrer Sicht fundamental gerechtfertigten Preisen, die sie anhand von Kriterien wie Leistbarkeit, Baupreisen oder Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen berechnet. Vor allem in Wien weichen die tatsächlichen Preise immer weiter vom Fundamentalpreis ab. Derzeit liegt die Überbewertung bei 26 Prozent, für ganz Österreich aber nur bei 14 Prozent.

Für Eugen Otto sind die Nationalbank-Zahlen in Wien nicht nachvollziehbar. Er hält die Preisentwicklung nicht für eine Blase, sondern für eine Folge der vielen po­sitiven Standortfaktoren Wiens: „Wir leben in der lebenswertesten Stadt der Welt, die mit Sicherheit, Stabilität, Gesundheitssystem und Bildungsangebot punktet.“

Bauboom: Höhepunkt erreicht

Einig sind sich Otto und die Nationalbank, dass die starke Bautätigkeit die Preise zu dämpfen beginnt. „Die Menge von 19.000 neuen Wohnungen, die 2020 fertig gestellt werden sollen, ist enorm. Daher erwarten wir bei Wohnungspreisen und Mieten eine Seitwärtsbewegung“, so Otto. Die Nationalbank erwartet, dass das Angebot an neuen Wohnungen heuer erstmals seit über zehn Jahren die Nachfrage decken wird: „Im Jahr 2021 dürfte es österreichweit bereits ein Überschussangebot von gut 35.000 Wohnungen geben. In Wien ist jedoch auch noch im Jahr 2021 mit Wohnungsknappheit zu rechnen.“ Für eine länger­fristige Preisdämpfung müsste die starke Bautätigkeit in Wien also anhalten. Allerdings dürfte der Höhepunkt bei den Fertigstellungen ­heuer erreicht sein. Die Baugenehmigungen haben ihren Höhepunkt schon 2017 erreicht und sind 2018 und 2019 wieder deutlich gesunken.

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