Hoch hinaus in Polen

Polen zählt für die heimischen Immobilien-AGs zu den wichtigsten ­Märkten. Das bestätigt auch das jüngste Mega-Investment der Immo­finanz in der immer noch stark wachsenden Volkswirtschaft.

Foto: Immofinanz

Mit 220 Metern ist der Warsaw Spire Tower der höchste Büroturm im CEE-Raum. Und seit Juli im Besitz der Immofinanz. Das über 70.000 Quadratmeter große Gebäude hat einen Wert von 386 Millionen Euro. Durch den Ankauf wird Polen mit rund 24 Prozent zum wichtigsten Land im Immofinanz-Portfolio, noch vor Österreich mit 18 Prozent. Die Nachbarn in Warschau sind für die Immofinanz keine Unbekannten: Die kleineren Nebengebäude, die den Turm flankieren, sind schon seit 2017 bzw. 2018 im Besitz der CA Immo, die sie um je 100 Millionen Euro ankaufte.

Wirtschaft wächst um 4,4 Prozent

Dass die heimischen Immobilien-AGs bereit sind, solche Beträge in Polen zu investieren, liegt auch am starken Wachstum der polnischen Wirtschaft. 2018 legte diese um 5,1 Prozent zu. Zwar schwächt sich auch in Polen das Wachstum ab, bleibt aber auf einem hohen Niveau. Für heuer erwartet die EU-Kommission 4,4 Prozent, für 2020 immer noch 3,6 Prozent. Zum Vergleich: Für Österreich prog­nostiziert die EU-Kommission heuer ein Plus von 1,5 Prozent, für die Euro-Zone gar nur von 1,2 Prozent.

„Die polnische Wirtschaft ist in einer soliden und gesunden Verfassung – in den vergangenen 25 Jahren gab es keine einzige Rezession“, sagt Przemyslaw Felicki, Direktor des Immobiliendienstleisters CBRE in Polen, und verweist im selben Atemzug auf die guten Prognosen für die kommenden Jahre.

Die wirtschaftliche Stärke ist nur ein Grund dafür, dass sich viele internationale Unternehmen – und damit potenzielle Mieter – in den letzten Jahren in Polen niedergelassen haben. Dazu kommt für Experten unter anderem der große Talentepool, vergleichsweise niedrige Lohnkosten, der von geringer Arbeitslosigkeit und stetig steigender Kaufkraft gestützte Binnenmarkt, die gute Infrastruktur und nicht zuletzt die Größe des Landes.

Ebenfalls wichtig für zuzugswillige Unternehmen: Es gibt ein reichhaltiges Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen – egal ob Büro, Handel oder Logistik. Das ist auch österreichischen Investoren und Immobilienentwicklern zu verdanken, wie Felicki betont: „Die Österreicher gehörten vor mehr als zwei Jahrzehnten zu den Ersten, die nach Polen kamen. Heute kennen sie den Markt sehr gut, haben starke Portfolios und wollen diese auch weiter ausbauen.“ Mit Ausnahme der S Immo sind alle großen heimischen Immo-AGs in Polen aktiv.

Mehr als Warschau

Zu den heimischen Pionieren in Polen zählt die UBM. Der führende Entwickler von Hotelimmobilien ist seit mittlerweile mehr als 25 Jahren im Land aktiv. Erst Ende Juni feierte das von UBM errichtete Holiday Inn in Danzig Eröffnung, der sogar der ehemalige polnische Präsident Lech Walesa beiwohnte. Das Haus mit 240 Zimmern, das aus drei Teilen besteht, wurde in nur 18 Monaten auf der historischen Speicherinsel im Stadtzentrum errichtet. Investitionsvolumen: rund 40 Millionen Euro.
„Vor allem in den größten Städten Polens ist eine steigende Nachfrage nach Hotels auszumachen – besonders in guten Innenstadtlagen“, so UBM-Chef Thomas Winkler. Dass der städtische Tourismus boome, spiegele sich nicht zuletzt in der steigenden Zimmerauslastung wider. Allein Danzig wird jedes Jahr von rund drei Millionen Touristen besucht.

Das UBM-Projekt in der Hafenstadt an der polnischen Ostseeküste ist nur ein Beispiel für eine weitere Besonderheit des Marktes: Im Gegensatz zu den meisten anderen CEE-Ländern konzentriert sich das Investoreninteresse nicht nur auf die Hauptstadt. Neben Warschau bieten auch die Städte in der zweiten Reihe wie Krakau, Breslau, Danzig, Kattowitz, Posen und Lodz reichlich interessante Gelegenheiten.
Die Immofinanz, die seit nunmehr 15 Jahren in polnische Immobilien investiert, hat sich mit ihren Fachmarkt- und Einkaufszentren teilweise in noch kleinere Märkte gewagt und besitzt elf Handelsimmobilien mit einer Gesamtfläche von 150.000 Quad­ratmetern. „Wir sind mit unseren Handels-formaten nicht nur an großen Standorten in Polen präsent, dessen Shopping-Center-Dichte signifikant unter dem Niveau Westeuropas liegt, sondern besetzen auch die sogenannte ‚letzte Meile‘ zum Kunden“, erklärt Vorstandschef Oliver Schumy.
Während die Immofinanz bei Handelsimmobilien den Fokus auf kleinere und mittelgroße Städte legt, konzentriert sie sich im Bürosegment ausschließlich auf die Hauptstadt Warschau. Mit dem Kauf des Warsaw Spire besitzt sie aktuell 16 Bürohäuser mit einer Gesamtfläche von 300.000 Quadratmetern. „Der Warschauer Büroimmobilienmarkt wächst seit Jahren stark“, so Schumy. Aktuell übersteige die Nachfrage nach neuen Flächen in den zentralen Lagen aber das vorhandene Angebot. Einen weiteren Nachfrageschub lässt der Brexit erwarten, konnte sich doch Warschau in den letzten Jahren als wichtigster Finanzplatz in Osteuropa etab­lieren. Standard Chartered und JP Morgan sind nur zwei Beispiele für große Player, die sich in der polnischen Hauptstadt niedergelassen haben.

Dynamischster Büromarkt im Osten

CBRE-Experte Felicki zählt Warschau zu den fünf wichtigsten Büromärkten Europas. Im Vorjahr wurden 858.000 Quadratmeter neu vermietet. Ein neuer Rekord. In Wien waren es 230.000 Quadratmeter. Für Andreas Quint, Chef des Immofinanz-Konkurrenten CA Immo, ist der Warschauer Büroimmobilienmarkt sogar der am dynamischsten wachsende Büromarkt in der CEE-Region. „Hier treffen att­raktive Renditen auf relativ hohe Liquidität und starke Nachfrage auf hohe Neuflächenproduktion.“

Im Portfolio der CA Immo, die sich 2001 die erste Immobilie in der polnischen Hauptstadt sicherte und seit demselben Jahr mit einem eigenen Team vor Ort vertreten ist, befinden sich aktuell acht Warschauer Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von 137.000 Quadratmetern, der Vermietungsgrad liegt bei 97 Prozent. „Vor allem aufgrund der knappen Verfügbarkeit und der hohen Preise von Topbüroimmobilien in Deutschland ist das Preisniveau in Warschau seit der Finanzkrise wieder deutlich angesprungen“, so Quint. Auch der Vermietungsmarkt boome. Für die Zukunft ist der CA-Immo-Chef positiv gestimmt: „Die Marktpreise für Warschauer Büroimmobilien werden sich weiterhin kontinuierlich den westeuropäischen Niveaus annähern.“

Renditen sinken

Wo finden sich künftig noch Gelegenheiten auf dem polnischen Immobilienmarkt? Für Felicki bleiben vor allem Büro- und Logis­tikobjekte der Topkategorie interessant. In beiden Sektoren würden derzeit auch viele Flächen gebaut, von denen viele bereits vor Baubeginn vollständig vermietet waren. Steigendes Interesse beobachtet er auch bei Wohnungen sowie Studenten- und Seniorenheimen. Ein anderes Bild zeigt sich dagegen bei Handelsimmobilien. Hier macht Felicki, wie auch in ganz Europa, insgesamt eine negative Stimmung unter Investoren aus – trotz des guten fundamentalen Umfelds und der Tatsache, dass der Online-Handel in Polen keine große Rolle spiele.

Nach wie vor können Immobilieninves­toren in Polen attraktive Mieterträge lukrieren. Allerdings sinken die Renditen vor allem bei Büro- und Logistikimmobilien in guten Lagen mit langen Mietverträgen rasch. „Aktuell sind keine Anzeichen einer Verlangsamung auszumachen und wir glauben, dass wir bis zum Jahresende neue Rekordtiefs sehen werden“, so Felicki. Für einen immer reifer werdenden Immobilienmarkt ist das allerdings keine überraschende Entwicklung.

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