Immo-AGs: Lieblingsnachbar Deutschland

Die heimischen Immo-AGs wachsen weiter massiv in Deutschland und auch wieder in Osteuropa. TOP-GEWINN beleuchtet ihre Chancen.

Das Viertel rund um den Berliner Hauptbahnhof wird maßgeblich von CA Immo entwickelt. Auch die UBM hat hier ein Steigenberger-Hotel gebaut und bereits verkauft (Foto: CA Immo)

Österreichs Immobilien-AGs haben eindeutig einen Lieblingsnachbarn: Deutschland. Sämtliche heimische Gesellschaften sind dort hochaktiv. Kein Wunder, sind doch wirtschaftliche Dynamik und Mietniveau höher als in Österreich. Andererseits sind deutsche Immobilien weltweit bei großen und kleinen Investoren gefragt. Wer über die entsprechenden Grundstücke verfügt und darauf selbst Häuser baut oder alte Gebäude kauft und weiterentwickelt, dem winken später attraktive Verkaufs- und Mieterlöse. 

„Das Preisniveau in Deutschland ist bereits sehr hoch. Deshalb kaufen wir auch keine neuen, vermieteten Bürohäuser. Das wäre wertzerstörend“, erklärt CA-Immo-Finanzvorstand Florian Nowotny. Stattdessen baut die CA Immo lieber selbst. Bis 2017 will man Bürohäuser im Wert von 500 Millionen Euro errichten. Der Wiener Konzern, der über riesige Grundstücksreserven auf ehemaligen Bahngründen verfügt, war schon in den letzten Jahren immer unter den Top-drei-Entwicklern von Büroprojekten in Deutschland. Das in den vergangenen Jahren durch große Verkäufe von fünf auf 3,5 Milliarden Euro geschrumpfte Portfolio soll wieder auf rund vier Milliarden Euro anwachsen. 

Die CA Immo ist in zahlreichen deutschen Großstädten vertreten, andere heimische Player konzentrieren sich auf einzelne Regionen und Städte. So beschränkt sich die BUWOG bei Neubauprojekten auf Berlin und wird dort in den nächsten Jahren 1.400 Wohnungen errichten. Auch die S Immo setzt voll auf Berlin und umliegende Großstädte wie Leipzig. Im ersten Halbjahr hat man dort rund 100.000 Quadratmeter Grundfläche erworben, die oft mit älteren Gewerbeobjekten bebaut sind, die entweder zu neuen Büros oder Wohnungen umgebaut werden. „Gewerbeimmobilien sind in Berlin noch günstig, das Potenzial aber hoch“, meint S-Immo-Chef Ernst Vejdovszky. Der Wert des gesamten S-Immo-Portfolios soll besonders durch die Zukäufe in Deutschland mittelfristig von 1,8 auf 2,4 Milliarden Euro wachsen. 

Die Immofinanz entwickelt aktuell mit dem Gerling-Quartier einen ganzen Stadtteil in Köln. Sie will ihre Aktivitäten in Deutschland aber weiter ausbauen. Derzeit nur in Köln und Düsseldorf präsent, hat der neue Immofinanz-Chef Oliver Schumy die sieben größten Städte zu Kernmärkten für zukünftiges Wachstum erklärt. Ein willkommener Ausgleich zum schwierigen russischen Markt, dem nach Immobilienwert derzeit wichtigsten Land für die Immofinanz. 

Bukarest wieder begehrt

In Osteuropa waren die heimischen AGs bei neuen Projekten seit Ausbruch der Finanzkrise hingegen wesentlich zurückhaltender. Einzige Ausnahme war der starke polnische Immobilienmarkt. Während in Polen weiter kräftig gebaut wird – so plant die UBM in Warschau ein neues Vier-Sterne-Hotel und will den riesigen Poleczki-Business-Park weiter ausbauen –, wachen auch die anderen Ostmärkte langsam auf. „Es gibt derzeit sehr viel Aufmerksamkeit von Investoren. Ich rechne damit, dass man in den nächsten sechs bis zwölf Monaten deutlich mehr Immobilienverkäufe in Osteuropa sehen wird. Man hat in Spanien und Irland gesehen, wie schnell ein Markt drehen kann“, sagt CA-Immo-Vorstand Nowotny. „Für Neuentwicklungen schauen wir uns ganz konkret Rumänien an. In Bukarest  sind unsere Objekte fast zu 100 Prozent vermietet. Die Mieter wollen wachsen und wir konnten ihnen bisher keine Flächen mehr anbieten. Deshalb bereiten wir dort den Bau des 37.000 Quad­ratmeter großen Orhideea Tower vor.“ 

Auch die S Immo ist in Bukarest voll vermietet und plant den Bau eines 28.000 Quadratmeter großen Büroturms. Die Immofinanz hat in der rumänischen Hauptstadt bereits mit dem Bau eines Bürokomplexes begonnen. So weit wie in Bukarest ist man in anderen CEE-Hauptstädten noch nicht, allerdings läuft die Vermietung der bestehenden Gebäude erstaunlich gut. Auslastungen zwischen 90 und 100 Prozent sind keine Seltenheit, etwa im S-Immo-Portfolio in Bratislava oder bei CA Immo in Zagreb. 

UBM stärkster Dividendenzahler

Experten wie Erste-Bank-Analyst Franz Hörl erwarten, dass sich die gute Stimmung an den Immobilienmärkten auch in steigenden Aktienkursen niederschlagen wird. Die Erste Bank empfiehlt derzeit die bei Gewerbeimmobilien starken CA Immo, Immofinanz, S Immo und UBM zum Kauf. Die Empfehlung für die auf Wohnimmobilien spezialisierten conwert und BUWOG lautet etwas vorsichtiger auf akkumulieren. „Bei Wohnimmobilien in Deutschland haben wir in den letzten Jahren starke Steigerungen sowohl beim Wert wie auch der Miethöhe erlebt. Hier sehen wir bei Gewerbeimmobilien noch mehr Potenzial“, so Hörl. Mit Ausnahme von BUWOG und UBM notieren sämtliche Immo-AGs weiterhin deutlich unter ihrem Buchwert. Der Aktienkurs der BUWOG liegt ungefähr bei ihrem Buchwert, vergleichbare deutsche Wohnimmobilienaktien notieren 20 Prozent darüber. 

Neben einem möglichen Kurspotenzial sollte man freilich auch die Dividendenrendite betrachten: Nach Erste-Bank-Schätzungen liegt UBM mit 5,3 Prozent deutlich voran. Dass Immofinanz und conwert beide heuer keine Dividende ausgezahlt haben, wertet Hörl als Ausnahme und erwartet für 2016 vier bzw. 2,94 Prozent. Eine makellose Dividendenhistorie haben bisher CA Immo und S Immo. Für sie liegt die Schätzung bei 3,09 bzw. 3,44 Prozent.

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