Immobilien mit Steuerzuckerl

Was unterscheidet das Bauherrenmodell von der Vorsorge­wohnung? Kann ich beide Formen kombinieren? Und woraus besteht mein Steuervorteil? Die wichtigsten Fragen und Antworten für alle, die kurz vor Jahresende noch investieren wollen.

 

(Foto: ifa AG/free DIMENSIONS)

Wer kurz vor Jahresende noch auf der Suche nach einer Anlagemöglichkeit ist, dabei Immobilien bevorzugt und gleichzeitig seine Steuerbelastung senken möchte, landet schnell bei Bauherrenmodellen. Heimische Finanzminister sind zwar nicht für übertriebene Großzügigkeit bekannt, doch wenn mit dem Geld privater Anleger seit Jahrzehnten verlässlich Milliarden an Investitionen ausgelöst und Tausende leistbare Wohnungen gebaut werden, überzeugt das auch die Finanz. Und dieser positive Effekt ist beim Bauherrenmodell belegt.

Wie funktioniert das mit dem Steuervorteil?

Um die Steuervorteile zu erhalten, verlangt die Finanz aber auch einiges von den Anlegern. Grundvoraussetzung: Bei einem Bauherrenmodell investiert man nicht in eine fix fertige Wohnung. Stattdessen erwirbt man einen Anteil an einem sanierungsbedürftigen Gebäude oder einem noch nicht gebauten Haus, wo meist mithilfe öffentlicher Fördergelder leistbarer Wohnraum entstehen soll. Rechtlich gesehen wird man tatsächlich zum Bauherren. Daher muss der Einstieg auch noch vor Baubeginn erfolgen. Erst wenn alle Anteile am Haus verkauft sind, startet der Bau. Kommt es dabei zum Beispiel zu unerwarteten Kostensteigerungen, trägt der Bauherr das Risiko. Zwar versuchen Anbieter, solche Probleme bereits im Vorfeld so gut wie möglich abzufangen, ausschließen dürfen sie das Risiko aber nicht. Hier zahlt es sich aus, bei der Auswahl des Modells auf die Erfahrung des Anbieters zu achten. Für den frühen Einstieg und das Risiko wird der Anleger aber auch mit Steuervorteilen belohnt.

Während der Planungs- und Bauphase – in der Regel die ersten drei bis vier Jahre – investieren die Bauherren zwar Kapital, haben aber noch keine Mieterträge. Steuerlich gesehen sind diese Investitionen Verluste, die die Einkommensteuer des Anlegers senken. Solche Verluste fallen beim Kauf einer herkömmlichen Vorsorgewohnung nicht an. Der zweite steuerliche Vorteil ist die beschleunigte Abschreibung. Die Baukosten dürfen schon innerhalb von 15 Jahren nach Fertigstellung abgeschrieben werden. Normalerweise läuft die Abschreibung bei einer Wohnung 67 Jahre. Um die steuerlichen Vorteile von Bauherrenmodellen voll auszuschöpfen, sollte man als Anleger freilich in eine der oberen Steuerklassen fallen. So kann man z. B. in einer Lebensphase mit gutem Einkommen seine Steuerlast über mehrere Jahre reduzieren und in der Pension von seinen Mieteinnahmen profitieren.

Wie lange bin ich gebunden? Wie steige ich wieder aus?

Um die Steuerzuckerl nicht wieder zurückzahlen zu müssen, verlangt die Finanz die Erzielung eines steuerlichen Gesamtüberschusses innerhalb von 25 Jahren ab Fertigstellung. Reine Verlustbeteiligungsmodelle, deren Vermietung sich nie rechnet, haben so keine Chance. Ein Ausstieg vor Erzielung des Gesamtüberschusses ist aus steuerlichen Gründen nicht ratsam. Daher eignet sich das Bauherrenmodell nur für langfristige Investoren mit einem Anlagehorizont von 20 bis 25 Jahren.

Doch auch für langfristige Investoren stellt sich irgendwann die Frage des Ausstiegs. Hier gilt es zu beachten, dass man beim klassischen Bauherrenmodell nur einen Hausanteil und keine konkrete Wohnung besitzt. Es können also weder die eigenen Kinder dort einziehen, noch kann man den Anteil an einen Wohnungssuchenden verkaufen. Der Anteil ist nur für andere Anleger interessant. „In den meisten Fällen kaufen Investoren, die bereits am Haus beteiligt sind, die Anteile auf“, sagt der Linzer Finanzberater Wolfgang Stabauer, der unter der Marke Öko Wohnbau bereits zahlreiche Bauherrenmodelle realisiert hat.

Können Bauherrenmodell und Vorsorgewohnung kombiniert werden?

Dass man beim Bauherrenmodell nur in einen Hausanteil und keine konkrete Wohnung investiert, sehen manche Anleger als Nachteil gegenüber der Vorsorgewohnung. In den meisten Bundesländern ist es aufgrund der Förderrichtlinien nicht möglich, Bauherrenmodell und Wohnungseigentum zu kombinieren. Eine Ausnahme ist die Steiermark. „Wir bieten in Graz derzeit zwei Bauherrenmodelle an, wo sich die Investoren ihre Wohnung aussuchen können, als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden und trotzdem die steuerliche Optimierung wie verkürzte Abschreibung genießen“, erklärt Michael Baert, Chef der Ifa AG, des Marktführers  für Bauherrenmodelle. Dabei entspricht die Höhe des Anteils genau dem Wert einer Wohnung. „Aus steuerlichen Gründen sind die Investoren für mindestens 20 Jahre über einen Mietenpool gebunden und müssen ihre Wohnungen vermieten. Danach können sie über ihre Wohnung selbst verfügen“, so Baert. Das heißt, entweder weiter vermieten, selbst nutzen oder verkaufen. Im Gegensatz zum klassischen Bauherrenmodell muss bei den Modellen mit Wohnungszuordnung spätestens 20 Jahre nach Fertigstellung ein steuerlicher Gesamtüberschuss erzielt werden. „Das geht sich aus“, versichert Baert. Auch Wolfgang Stabauers Öko Wohnbau bietet derzeit in Graz ein Modell mit Wohnungszuordnung an. „Ich schließe nicht aus, dass wir diese Modelle in Zukunft auch in anderen Bundesländern bekommen. Dafür müssen aber erst die Förderrichtlinien geändert werden.“

Wie hoch sind die Einstiegsbeträge?

Die Anteile bei einem Bauherrenmodell beginnen meist bei 100.000 Euro. Bei den Modellen, wo der Anteil einer konkreten Wohnung entspricht, sind die Beträge höher, da selbst Kleinwohnungen heute deutlich mehr als 100.000 Euro kosten. So kostet eine 38 Quadratmeter große Wohnung mit Terrasse und kleinem Garten beim neuen Ifa-Projekt in der Grazer Gradnerstraße 197.000 Euro. Hier sind schon alle Nebenkosten und ein Garagenplatz inkludiert. Eine 41 Quadratmeter große Wohnung beim Projekt in der Grazer Babenbergerstraße von Öko Wohnbau kommt auf 193.000 Euro (inkl. Nebenkosten). Allerdings muss man nicht den gesamten Betrag in Form von Eigenkapital sofort auf den Tisch legen.

Ein Einstieg ist zum Beispiel in der Babenbergerstraße schon mit 48.000 Euro Eigenmitteln möglich, die man über die ersten vier Jahre verteilt einzahlt. Der Rest sind Bank- und Förderdarlehen. Mit den Mieteinahmen, die nach Fertigstellung im Jahr 2022 fließen, deckt man später einen Großteil der Darlehensrückzahlung, aber nicht alles. Bis in das Jahr 2032 muss man noch rund 5.000 Euro pro Jahr zuschießen. Freilich ist es auch möglich, ohne Bankdarlehen (um das Förderdarlehen kommt man nicht herum) zu kaufen und gleich zu Beginn den gesamten Betrag einzuzahlen. Dann spricht man von einem Barzeichner.

Welche Renditen werden erzielt?

„Wir rechnen derzeit bei Projekten in Wien mit 3,2 bis 3,6 Prozent. In Graz erzielen wir 3,6 bis 4,1 Prozent“, sagt Ifa-Chef Baert. Die Renditen sind – auch das ist ein Unterschied zur herkömmlichen Vorsorgewohnung – schon nach Abzug der Steuer gerechnet. Dabei wird von einem Anleger in der höchsten Steuerklasse ausgegangen. Die steigenden Grundstücks- und Baukosten wirken sich natürlich auch auf die Bauherrenmodelle aus. „Projekte, die wir jetzt fertigstellen, würden heute 25 Prozent mehr kosten. Und die höheren Renditen in Graz im Vergleich zu Wien sind nur möglich, weil wir dort in der Vergangenheit noch günstigere Grundstücke als in Wien kaufen konnten. Doch dieses Fenster schließt sich nun.“

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