„In Portugal kritische Größe erreichen“

Value-One-CEO Andreas Köttl holte den früheren UBM-Chef Karl Bier an Bord. Gemeinsam wollen sie in Europa mit Studentenheimen und Hotels kräftig expandieren – von Portugal über Spanien bis Italien.

Karl Bier (links) entwickelte für UBM 25 Jahre Hotels in ganz Europa. Nun leitet er die Hoteltochter von Value One. Die ersten Projekte setzt er mit CEO Andreas Köttl gerade in Lissabon und Porto um (Foto: Michael Hetzmannseder)

GEWINN: Das bekannteste Projekt von Value One ist das Viertel Zwei in Wien, der Stadtteil um die Trabrennbahn Krieau mit der OMV-Zentrale. Übersieht man dabei leicht, dass die Auslandsaktivitäten des Unternehmens bald wichtiger als jene in Österreich sind?
Köttl: Wir forcieren das Ausland ganz stark als zumindest gleich starkes Standbein. Im Projektentwicklungsgeschäft ist es wichtig, auf mehreren Beinen zu stehen. Im Viertel Zwei entwickeln wir insgesamt 320.000 Quad­ratmeter Geschoßfläche. Bis 2023 kommen u. a. noch eine Schule, ein Wohn- und ein Büroturm mit 90 bzw. 120 Meter Höhe dazu. Insgesamt sprechen wir von einem Investitionsvolumen von über 750 Millionen Euro.

GEWINN: Für die Auslandsexpansion ist Ihre Studentenheimkette Milestone wesentlich. Derzeit gibt es sieben Häuser für rund 2.000 Studenten, fünf in Österreich, eines in Budapest und eines bei Lissabon. Wie geht es weiter?
Köttl: Wir haben zwei weitere in Portugal in Lissabon und Porto in Bau. In Deutschland errichten wir ein Haus in Aachen.
Bier: In Portugal wollen wir eine kritische Größe erreichen. Fertig bzw. in Bau sind 500 Zimmer. Mit den in Planung befindlichen Projekten kommen wir auf über 1.000. Wir wollen dort, wo es vom Standort passt, die Themen Studentenheim und Hotel stärker verbinden. Das war auch ein Grund für meinen Einstieg, weil ich hier meine Hotelexpertise einbringen kann. Es gibt sehr viele Synergieeffekte zwischen den Long-Stay-Aufenthalten im Studentenheim und dem Short-Stay-Aufenthalt in einem Hotel. In Lissabon kombinieren wir 350 Studentenapartments mit 300 Hotelzimmern. Im Sommer, wenn kaum Studenten da sind, kann das Hotel die Apartments zusätzlich an Touristen vermarkten und damit einen schönen Deckungsbeitrag erzielen.

GEWINN: Welche Länder haben Sie noch auf dem Radar?
Bier: Naheliegend ist Spanien. Dort gibt es im studentischen Bereich eine große Nachfrage und viele Austauschstudenten. Sie sind eine wichtige Zielgruppe. Wer für ein Jahr ins Ausland geht, schätzt das Rund-um-Sorglos-Paket eines Studentenheims. Auch in Deutschland sind wir weiter auf der Suche. In Zukunft werden andere Länder dazukommen. Wir haben seit dem Frühjahr ein Jointventure mit Nuveen. Das ist einer der größten Immobilieninvestoren der Welt. Nuveen investiert 600 Millionen Euro in diese Partnerschaft. Das ermöglicht den Roll-out von Milestone über Europa.
Köttl: Italien ist ebenfalls interessant. Wir sind immer dort hingegangen, wo wir gemerkt haben, dass die Zahl der ausländischen Studenten ansteigt. Wir müssen nicht jedes Haus neu bauen, sondern sind auch bereit, bestehende Studentenheime zu übernehmen, die unter der Marke Milestone besser laufen würden.

GEWINN: Wie schaut es in Osteuropa aus? Es gibt schon ein Haus in Budapest.
Bier: Polen ist ein Thema. Allerdings finden die internationalen Studenten auf dem lokalen Wohnungsmarkt noch ausreichend günstige Wohnungen. Daher sind auch die Mieten in den Studentenheimen limitiert. Daher hat Westeuropa derzeit Priorität. Auch in Westösterreich könnten noch Häuser dazukommen.

GEWINN: Was kostet z. B. ein Milestone-Apartment in Portugal?
Bier: Direkt am Campus im Bereich von 550 Euro pro Monat. Das ist ein mit Wien vergleichbares Niveau. In Italien und Spanien müsste man ein höheres Preisniveau ansetzen. Der lokale Wohnungsmarkt für Studenten ist dort leergesaugt, weil viele Private lieber über Airbnb an Touristen vermieten.

GEWINN: Welche Studenten können sich diese Preise leisten?
Köttl: Die Buchungen erfolgen sehr oft über das Elternhaus. Den Eltern ist es sehr wichtig, dass ihre Kinder, die ins Ausland gehen, einen sicheren Hafen haben, wo alles vorhanden ist, wo man mit dem Koffer einziehen kann. Sie zahlen 600 Euro und haben dafür die Sicherheit, dass ihre Kinder eine gute Unterkunft haben, wo auch das soziale Umfeld und die Lernatmosphäre passen. Das alles ist preisbildend. Das Runterrechnen auf die Quadratmetermiete ist verkürzt.

GEWINN: Es kommen allein in Wien in den nächsten Jahren Tausende zusätzliche Studentenapartments auf den Markt. Das ist ein europaweiter Trend. Besteht die Gefahr eines Überangebots?
Köttl: Der Markt ist heiß und deshalb muss man sich bei der Expansion auch Zeit lassen. Erst wenn ein Haus zwei, drei Jahre in Betrieb ist, weiß man, ob es ein erfolgreiches Projekt ist. Da habe ich bei manchen Projekten, die jetzt auf den Markt kommen, meine Zweifel.

GEWINN: Neben den Studentenheimen steigt Value One heuer auch groß in das Hotelgeschäft ein. Bis Jahresende sind 1.000 Betten geplant, zwei Hotels in Lissabon und Porto sind schon fix. Warum auch hier der Schwerpunkt auf Portugal?
Bier: Wenn wir Lissabon mit Wien vergleichen, sind dort Auslastung und Zimmerpreise höher, es gibt starkes Gästewachstum und niedrigere Kosten in der Realisierung. Umgekehrt ist das Investoreninteresse gestiegen, weil Portugal aus der Krise gekommen ist. Die Erfahrung vor Ort mit Milestone hat uns natürlich geholfen. Städte, die wir uns für Studentenheime anschauen, können auch in Zukunft für Hotelprojekte interessant sein. Allerdings ist das nicht zwingend erforderlich. Nicht jede Universitätsstadt, z. B. Aachen, eignet sich auch als Hotelstandort.

GEWINN: In welchem Tempo soll die Hotel­sparte wachsen?
Bier: Wie wollen uns zwei bis drei Häuser pro Jahr sichern. Das ist eine realistische Zahl. Die Hotelprojekte entwickeln wir mit unserem deutschen Jointventure-Partner Arbireo Capital. Mittelfristig ist auch die Gründung einer eigenen Hotelmarke denkbar.

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