Investieren in Manhattan: New York statt Wien

Von René Benko über Michael Tojner bis zu Norbert Winkelmayer – warum sich österreichische Immobilieninvestoren für New York begeistern und worauf Anleger beim Wohnungskauf in Manhattan achten müssen.

Bieten vermögenden Österreichern den Kauf von Vorsorgewohnungen in Manhattan an: Der Wiener Immobilienentwickler Norbert Winkelmayer (links) und Makler Thomas Guss, der seit 20 Jahren in New York lebt (Foto: Robert Wiedersich)

Kein New-York-Besucher, der ohne Foto des weltberühmten Chrysler-Building abreist. Der 1930 erbaute, 319 Meter hohe Turm mit der markanten Spitze ist eine Architekturikone. Umso größer war das Medienecho, als im März bekannt wurde, dass René Benko den Wolkenkratzer erstanden hat.
Was weitaus weniger bekannt ist: Benko ist nicht der erste prominente heimische Immobilieninvestor, der in den New Yorker Markt investiert. Conwert-Gründer Günter Kerbler, der Industrielle Michael Tojner, Immovate-Gründer Martin Kurschel und Norbert Winkelmayer, Eigentümer des Wiener Philips-Hauses und des Hotel Sans Souci, kaufen teilweise schon seit über zehn Jahren Wohnungen und Häuser in der Neun-Millionen-Metropole. So hat Milliardär Tojner über seine Wertinvest bereits vier Häuser in Manhattan erstanden.

New-York-Profi aus Wien

Anlaufstelle für viele Investoren aus Österreich ist Thomas Guss. Der gebürtige Wiener lebt seit 20 Jahren im Big Apple. Angefangen hat er mit der Sanierung und dem Kauf von Wohnungen, mittlerweile betreibt er mit New York Residence ein florierendes Maklerunternehmen mit Kunden aus aller Welt. „Das Interesse professioneller Investoren aus Österreich hat deutlich zugenommen“, beobachtet Guss.

Internationale Investoren sind in New York nichts Ungewöhnliches. Die Stadt, insbesondere Manhattan, zieht Anleger aus der ganzen Welt magisch an. Zwei Hauptgründe gibt es für die Beliebtheit der größten Metropole der USA: Der Wohnungsmarkt gilt auch in Krisenzeiten als besonders wertstabil und ein Investment in Dollar ist für alle interessant, die nicht nur auf den Euro setzen wollen. „Der amerikanische Immobilienmarkt ist zwar weder günstiger, in der Abwicklung einfacher oder unbürokratischer, aber es macht Sinn, Kapital zu streuen, und ich wollte in Dollar investieren. Da bleibe ich natürlich meinem Kerngeschäft, den Immobilien, treu. Die Baukosten sind hoch, aber der Markt in Manhattan ist stabil“, beschreibt Günter Kerbler seine Motivation, vor elf Jahren in New York einzusteigen.

Anders als z. B. Florida hat der New Yorker Markt auch die US-Immobilien-krise, die 2008 die Finanzkrise auslöste, glimpflich überstanden. Und nach der Finanzkrise sind die Preise  stark gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen – kurz Condos – in Manhattan haben sich seit 2009 im Schnitt von 1,6 auf mehr als 3,4 Millionen US-Dollar verdoppelt. Aussagekräftiger ist allerdings der Median (50 Prozent der Wohnungen kosten mehr, 50 Prozent weniger). Dieser stieg von 1,2 auf 1,8 Millionen 2017 und kühlte sich bis 2019 auf 1,6 Millionen ab. Die Preisschwankungen sind damit stärker als in Wien.

Wichtig für ausländische Investoren: Neben Condos gibt es noch eine andere – häufigere – Wohnungsform, die Co-ops. Während Condos mit unseren Eigentumswohnungen vergleichbar sind, gehört bei Co-ops das Haus allen Wohnungseigentümern in Form einer Genossenschaft. Die Co-op hat umfangreiche Mitspracherechte. „Sie kann z. B. den Käufer einer Wohnung ablehnen, weil der Preis zu niedrig ist oder der Käufer nicht zur Hausgemeinschaft passt. Manche untersagen auch die Vermietung. Investieren sollte man daher nur in Condos“, rät Guss. Während der Preis für Condos seit der Finanzkrise stark gestiegen ist, stieg der von Co-ops nur leicht.

An kaufkräftiger Kundenschicht für die millionenteuren Condos mangelt es jedenfalls nicht. Eine Million Millionäre und zehn Prozent aller US-Milliardäre leben in New York. Dazu kommen viele ausländische Superreiche. „Von den ­Ultra-High-Net-Worth-Individuals – Personen mit einem Vermögen von mehr als 30 Millionen Dollar – hat fast jeder ein Apartment in New York. Das gehört dazu wie der Privatjet oder die Jacht. Für diese Käufer zählt auch, dass New York die sicherste amerikanische Großstadt ist“, sagt Guss.

600.000 Dollar für eine Garçonniere

„New York ist keine Stadt für arme Menschen. Allerdings verdienen die Menschen hier auch sehr gut. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Manhattan liegt bei 200.000 Dollar“, so Guss. Das ist auch notwendig, um sich die für österreichische Verhältnisse unvorstellbaren Kauf- und Mietpreise leisten zu können. „Eine günstige Garçonniere in Manhattan findet man ab 600.000 bis 700.000 Dollar. Für eine Two-Bed­room-Wohnung kann man mit 1,8 Millionen Dollar aufwärts rechnen.“ Die meisten New Yorker kaufen allerdings nicht, sondern mieten. Auch hier benötigt man das entsprechende Einkommen. Die Median-Miete für Apartments in Manhattan liegt derzeit zwischen 3.300 bis 3.500 Dollar pro Monat.

Die Wohnungen sind trotzdem gefragt. „Es herrscht nach wie vor Wohnungsknappheit. Der Leerstand liegt bei drei Prozent“, so Guss. Ein großes Überangebot und starker Preisdruck herrscht nur im Luxussegment. Darüber können auch Megadeals wie jener vom Jänner nicht hinwegtäuschen: Da erstand der Hedge-Fonds-Milliardär Ken Griffin für 238 Millionen Dollar die teuerste Wohnung Amerikas – ein 2.000 Quadratmeter großes Penthouse mit unverbaubarem Blick über den Central Park. „Erst letztens hat Amazon-Boss Jeff Bezos ein Penthouse um 80 Millionen Dollar gekauft“, erzählt Guss beim GEWINN-Lokalaugenschein und betont: „Das wirkliche Top-segment, in dem Geld keine Rolle spielt, findet immer einen Käufer. Aber im Bereich über zehn Millionen Dollar gibt es zu viel austauschbaren Luxus. Hier wurde gebaut, ohne sich Gedanken über die Nachfrage zu machen.“

Vorsorgewohnung in Manhattan

Intensive Gedanken über die Nachfrage nach New Yorker Wohnungen hat sich hingegen Norbert Winkelmayer gemacht. Der Wiener Immobilienentwickler kaufte 2003 seine erste Wohnung in New York und sieht weiterhin hohe Nachfrage im „leistbaren“ Preissegment, zumindest für New Yorker Verhältnisse. Vor zwei Jahren kaufte seine Sans Souci Group gemeinsam mit dem österreichischen Fondsmanager Franz Hörhager ein Abbruchhaus im Manhattaner East Village nahe dem Tompkins Park. „Das war vor wenigen Jahren noch eine üble Gegend, heute zählt es zu den Trendvierteln der Stadt, wo sich auch viele Familien ansiedeln“, erzählt Winkelmayer, der monatlich nach New York fliegt. Im September will er mit dem Bau für ein Haus mit zwölf Apartments beginnen. „Alle mit Balkon – das ist in New York selten.“ Bis 2021 sollen die 44 bis 80 Quadratmeter großen Wohnungen fertig sein. Zu Kaufpreisen zwischen 1,25 und 2,5 Millionen Dollar. Zielgruppe sind Amerikaner und vermögende Österreicher, die in New York investieren wollen. Ein Immobilienerwerb in den USA ist für Österreicher problemlos möglich. Man erwirbt damit aber kein dauerhaftes Aufenthaltsrecht.

Winkelmayer will das aus Österreich bekannte Konzept der Vorsorgewohnung für seine Landsleute auch in Manhattan umsetzen. Um die Vermietung und das Management vor Ort kümmert sich Makler Guss: „Wir bieten eine sogenannte Full-Management-Option an und rechnen mit einer Rendite vor Steuern von etwa 3,5 Prozent.“

Hohe Betriebskosten

Ein Management, das sich um die Vermietung vor Ort kümmert, ist jedenfalls ratsam. Eine Wohnung in New York nur der möglichen Wertsteigerung wegen zu kaufen und wegen des Arbeitsaufwands nicht zu vermieten ist keine gute Idee. Die laufenden Betriebskosten sind viel höher als in Österreich und werden ohne Mieteinnahmen schnell zur Belastung.

„Fast jedes Haus, das für Investoren geeignet ist, hat zumindest einen 24-Stunden-Doorman bzw. jemanden, der 24 Stunden telefonisch erreichbar ist, und sei es nur, wenn das WC verstopft ist.“ Ins Geld gehen auch die großzügigen Allgemeinflächen, z. B. ein eigener voll ausgestatteter Fitnessraum. Dazu kommt die teure Property-Tax: „Sie hängt von mehreren Faktoren ab und variiert je nach Gebäude“, sagt Guss und bringt als Beispiel eine One-Bedroom-Wohnung mit 70 Quadratmetern in Manhattan. Die Property-Tax beträgt 980 Dollar, die Betriebskosten 1.000 Dollar pro Monat. „In diesem Fall würde sich ein Investment nicht auszahlen. Daher sollte man vor einem Kauf unbedingt die Kostenbelastung ausrechnen lassen“, empfiehlt Guss.

Österreicher wollen zukaufen

Die österreichischen Investoren in New York sind jedenfalls auf den Geschmack gekommen. „Wir wollen hier in Zukunft noch weitere Wohnungsprojekte in dieser Größenordnung machen. Nur für ein Projekt wäre der Aufwand zu groß“, sagt Bauherr Norbert Winkelmayer. Auch von Michael Tojners Wertinvest heißt es: „Wir bauen das Portfolio schrittweise aus und verkaufen im Regelfall nicht. Ein Ausbau des Engagements über unsere aktuellen vier Projekte ist also sehr wahrscheinlich.“ Und Zinshauskönig Günter Kerbler hat noch nicht genug von New York: „Ich denke, dass ich noch die eine oder andere Immobilie erwerben werde. Aber eher außerhalb von Manhattan, in Brooklyn oder der Bronx. Das Preisniveau schreckt mich nicht ab. Bei dem steilen Immobilienpreisanstieg in den letzten Jahren, dürfte ich ja dann in Wien auch nichts mehr investieren.“

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