Prager Renditen nähern sich Wien

Tschechien und die Slowakei sind für Österreichs Immo-AGs fast wie ­Heimmärkte. Vor allem in Prag wurde zuletzt kräftig investiert.

Wurde erst im Sommer für 76 Millionen Euro von der Immofinanz angekauft: Der Bürostandort Palmovka Open Park in Prag mit fast 26.000 Quadratmeter Mietfläche. (Foto: Immofinanz/Alexander Dobrovodsky)

Nach der Wirtschafts- und Finanzkrise war Tschechien eines der ersten Länder in Osteuropa, wo heimische Immobilieninves­toren wieder zu investieren begannen. Mittlerweile ist vor allem Prag ein begehrtes Pflas­ter. UBM hat in der Altstadt gerade mit dem Umbau eines neoklassizistischen Gebäudes aus der Monarchie in ein Luxushotel mit 175 Zimmern begonnen. Und die Immofinanz hat erst im Sommer mit dem Palmovka Open Park für rund 76 Millionen Euro eine Prager Top-büroimmobilie mit 25.800 Quadratmeter vermietbarer Fläche gekauft. Bereits zu Jahresbeginn hat das Unternehmen, das heuer groß auf Einkaufstour in der CEE-Region unterwegs ist, in der „goldenen Stadt“ zugeschlagen: Der 50-Prozent-Anteil am zentral gelegenen Einzelhandels- und Büroobjekt Na Prikope 14, mit einer vermietbaren Fläche von 17.000 Quadratmetern, wurde auf hundert Prozent aufgestockt.

Auch der Konkurrent CA Immo war auf dem Prager Büromarkt zuletzt nicht untätig. Nachdem man sich bereits im Vorjahr für knapp 70 Millionen Euro das BürohausVisionary (Mietfläche: 23.000 Quadratmeter) vom schwedischen Baukonzern Skanska sicherte, erfolgte Anfang Oktober im River City Prague Komplex der Baustart für die Gebäude Mississippi House und Missouri Park. Schließlich will man auch künftig vom guten Marktumfeld in der Moldaumetropole profitieren und die Mieterlöse sprudeln lassen. Moderne Büroflächen werden dort händeringend gesucht, was auch die nahe dem historischen Tief gelegene Leerstandsrate von 4,3 Prozent unterstreicht. Das entspricht exakt dem Wiener Niveau.

Renditen bald auf Westniveau

„Prag ist ein schönes Beispiel dafür, dass man in den Hauptstädten rund um Wien noch schöne Renditen verdienen kann“, sagt Immofinanz-Chef Oliver Schumy. Aber wie lange noch? Bereits in den boomenden letzten Jahren sind die Renditen – im Übrigen nicht nur im Bürobereich, sondern in allen Marktsegmenten – sukzessive gesunken. In einer ähnlichen Tonart soll es weitergehen. „Wir erwarten heuer einen weiteren leichten Rückgang im Spitzenbürosegment“, meint Andy Thompson, Investmentchef für Tschechien und die Slowakei bei Makler Colliers International.

Mit einer Spitzenrendite von 4,6 Prozent für Büroimmobilien nähert sich Prag dem Wiener Niveau (3,75 Prozent) an. Dasselbe gilt für die Spitzenmieten: Während der Quad­ratmeter Topbürofläche in Wien aktuell rund 26 Euro im Monat kostet, sind es in der Moldaumetropole bereits 22,50 Euro. „Wir erwarten, dass bis zum Jahresende die 23-Euro-Grenze in Angriff genommen wird“, prognos­tizieren die Colliers-Experten. Sorgen, dass die 200.000 Quadratmeter neue Bürofläche, die heuer fertig werden (2018: 131.000 Quadratmeter), vom Markt nicht aufgenommen werden könnten, scheinen unbegründet. Davon sei ein Großteil bereits vorvermietet, heißt es in einem Marktbericht von BNP Paribas Real Estate. Zum Vergleich: In Wien werden heuer nur 35.000 Quadratmeter neue Büros fertig.

Deutschland als Risikofaktor

Alles eitel Wonne? Nicht ganz. Der Konjunkturabschwung in Deutschland sowie in einigen anderen EU-Ländern macht sich langsam, aber sicher auch im stark exportlastigen Tschechien bemerkbar. Der Hintergrund: Allein in die größte Volkswirtschaft Europas gehen 30 Prozent der Exporte. Die BIP-Prog­nosen für 2019 und 2020 von jeweils rund drei Prozent vom Jahresbeginn wurden jedenfalls bereits nach unten revidiert. Die EU-Kommission rechnet für heuer und das kommende Jahr nur noch mit einem Plus von 2,6 bzw. 2,5 Prozent.

„Generell ist das Bürosegment stärker der konjunkturellen Entwicklung ausgesetzt als der Einzelhandel. Schwächt sich die Wirtschaft längerfristig ab, spürt das in der Regel auch der Büromarkt mit einer gewissen Verzögerung von rund 18 Monaten“, so Schumy. Mit den eigenen Handelsimmobilien – in Tschechien verfügt die Immofinanz über zehn Fachmarktzentren der Marke Stop Shop – konzentriere man sich hingegen auf Güter des täglichen Bedarfs, die auch in schwierigeren Zeiten gekauft würden. Etwas optimis­tischer gibt man sich bei der CA Immo, die in Tschechien nur im Bürosegment aktiv ist. „Unsere Mieter sind hauptsächlich aus dem Dienstleistungssektor, der von der aktuellen Wirtschaftslage deutlich weniger beeinträchtigt ist als der Industriesektor“, so CEO And­reas Quint. Auch die hohe Qualität der fünf Prager Bürogebäude sollte für Stabilität sorgen, wenn sich das wirtschaftliche Klima weiter abkühlt.

„Ich sehe keine Gefahr für die Immobilienmärkte Tschechiens und der Slowakei – vor allem nicht für die Hauptstädte –, auch wenn wir es aktuell mit einer etwas schwächelnden Wirtschaft zu tun haben“, meint Friedrich Wachernig, Vorstand der S Immo. Während die heimische Immobiliengesellschaft in Tschechien über zwei Hotels verfügt, ist man in der Slowakei auch im Bürobereich aktiv. Zu Jahresbeginn wurde in Bratislava die jüngste Projektentwicklung, das Einsteinova Business Center mit einer Gesamtfläche von 23.500 Quadratmeter voll vermietet fertiggestellt. Zu den Mietern zählen unter anderem IBM und Uniqa.

Günstigeres Bratislava

Wie Oliver Galata, Büroexperte von Makler CBRE Slovakia, erklärt, suchen die Unternehmen in der slowakischen Hauptstadt derzeit dringend nach Erweiterungsflächen: „In Bratislava gibt es kaum moderne und hochwertige Büroflächen und die Entwickler wissen das auch.“ Sie haben bereits reagiert: Im kommenden Jahr werden rund 15 Projekte fertig, was zu einer steigenden Leerstandsquote führen dürfte. Noch liegen die Spitzenbüromieten in der slowakischen Hauptstadt mit rund 17 Euro pro Quadratmeter um einiges unter dem Wiener und Prager Niveau. „Dafür sind aber auch die Renditen attraktiver“, so Galata.

„Obwohl das Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln in Bratislava sehr gut ist, will fast jeder mit dem Auto in die Arbeit fahren“, umschreibt der CBRE-Experte eine Besonderheit des Marktes. Das hat aber gute Gründe: Steigende Löhne haben wie auch in Tschechien die Preise auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe getrieben. Für den Quad­ratmeter Wohnfläche werden derzeit rund 3.000 Euro verlangt, was für die meisten Menschen angesichts eines Durchschnittsgehalts von 1.500 Euro unerschwinglich ist. Viele Menschen sind daher ins nahe Umland gezogen – selbst nach Österreich, wo die Preise in Grenzlagen um einiges günstiger sind.

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