„Renditen für Wohnungen sind in Österreich zu gering“

Louis Obrowsky, Manager von Österreichs ertragreichstem Immobilienfonds, Semper Real Estate, sagt, warum ostdeutsche Wohnungen auch in einen Gewerbefonds passen und viele ältere Bürohäuser bald unvermietbar sein werden.

„Unsere Objekte haben eine ­durchschnittliche Mietrendite von knapp sieben Prozent.” Louis Obrowsky, Semper Constantia

TOP-GEWINN: Der Semper Real Estate hat über die letzten fünf Jahre die beste Performance der heimischen Immofonds abgeliefert, 3,9 Prozent im Fünf-Jahres-Schnitt. Was haben Sie besser gemacht als die Konkurrenz?

Obrowsky: Wir sind ein Gewerbeimmobilienfonds und haben uns auf Retail – Einkaufszentren, Fachmarktzentren – Büro und Logis­tik spezialisiert, auch wenn wir mittlerweile eine kleine Wohntangente in Deutschland dabei haben. Gewerbe ist mit höheren Renditen gesegnet als Wohnen. Unsere Objekte haben eine durchschnittliche Mietrendite von knapp sieben Prozent. 

TOP-GEWINN: Wie groß ist der Renditeunterschied zwischen Wohnen und Gewerbe?

Obrowsky: Es kommt natürlich darauf an, wann man gekauft hat. Aber wenn Sie sich die heutigen Renditen anschauen, dann liegt diese bei Altbauwohnhäusern in Wien zwischen 2,5 und 4,5 Prozent. Beim Neubau zwischen drei und 4,75 Prozent. Im Gewerbebereich liegen die Renditen bei Büros bei vier bis sechs und bei Fachmarktzentren bei fünf bis 6,5 Prozent. 

TOP-GEWINN: Im letzten Jahr sind etwa 70 Millionen Euro neue Kundengelder in Ihren Fonds geflossen. Alle heimischen Immofonds zusammen erhöhten ihr Volumen um über 800 Millionen Euro. Ist das noch gesund? 

Obrowsky: Ist es zu viel oder zu wenig? Die heimische Branche hat derzeit ein Volumen von fünf bis sechs Milliarden Euro. Vergleicht man das mit den heimischen Wertpapier-Fondsgesellschaften reden wir von 160 Milliarden Euro Fondsvolumen. Also sind nur rund drei Prozent des heimischen Fondsvolumens in Immobilien veranlagt. Die relativen Zuwächse sind natürlich hoch, weil die Fonds erst 2003 ganz klein gestartet sind. 

TOP-GEWINN: Was, wenn die Zinsen steigen? Ist dann der Boom bei den Immofonds zu Ende?

Obrowsky: Erstens rechnen wir nicht damit, dass die Zinsen vor 2017, 2018 wieder steigen. Und selbst wenn die Zinsen wieder auf 0,5 oder ein Prozent steigen, wird sich nicht viel tun. Etwas anderes wäre es, wenn Sie mit einer österreichischen Staatsanleihe vier Prozent erzielen. Das hätte sehr wohl Auswirkungen. Das ist aber derzeit nicht absehbar.  

TOP-GEWINN: Es dauert, bis man die hohen Kapitalzuflüsse tatsächlich in Immobilien investiert hat. Der Cash-Anteil steigt und das schadet bei den niedrigen Zinsen dem Ertrag. 

Obrowsky: Cash ist heutzutage keine Performancekomponente, sondern eine Kostenkomponente. Für täglich fällige Gelder zahlen Sie als institutioneller Anleger 30 bis 35 Basispunkte. Wir müssen als Immobilienfonds von Gesetzes wegen zehn Prozent des Fondsvermögens täglich fällig veranlagen. Den Rest des Cash haben wir als Termingeld veranlagt und da schaffen wir es gerade, ein bis drei Basispunkte zu bekommen. 

TOP-GEWINN: Wie viel Geld des Fondsvolumens steckt tatsächlich in Immos, wie viel ist Cash?

Obrowsky: Das  Fondsvolumen beträgt etwa 416 Millionen Euro. Davon stecken 310 Millionen Euro tatsächlich in Immobilien. Ziel ist, die Cash-Quote wieder auf 20 Prozent zu senken. Dafür müssen wir aber zuerst die Gelder veranlagen, die wir bekommen haben. Da lassen wir uns nicht drängen. Die Qualität der Immobilien steht an erster Stelle. Auch bei forcierten Zuflüssen, die ja ein Vertrauensbeweis der Anleger sind. Unsere Ankaufs­pipeline ist mit 200 Millionen Euro aber gut gefüllt.

TOP-GEWINN: In der Pipeline sind neuerdings auch Wohnimmobilien. Woher kommt der Strategiewechsel? Bisher argumentierten Sie stets mit den höheren Renditen von Gewerbeimmobilien.

Obrowsky: In Österreich sind uns die Renditen bei Wohnimmobilien in der Tat zu gering. Der Substanzwert bei Wohnen ist jedoch hoch, die Nachfrage gut, auch von Mieterseite. Das Risiko, dass es zu Mietausfällen kommt, ist überschaubar. Seit 2013 haben wir eine große Wohnhausanlage in Berlin und prüfen derzeit einige Wohnobjekte im Raum Leipzig, Dresden, Magdeburg. Die Bevölkerung wächst. Sie können dort Wohnimmobilien um 1.300, 1.400 Euro pro Quadratmeter erwerben. Davon können Sie in Wien nur träumen. Um 5,50 bis sechs Euro Miete und Renditen um fünf bis knapp über sechs Prozent. Mit diesen Parametern – leistbare Miete, gute Lage, hohe Rendite – kann man wirklich investieren. Da passt das Risiko-Ertrags-Verhältnis noch. So können wir in unserem Gewerbefonds auch eine Tangente von zehn bis 15 Prozent Wohnimmobilien vertreten. 

TOP-GEWINN: Wohnen, Büro, Retail oder Logistik – wo erwarten Sie in Zukunft am ehesten Schwierigkeiten?

Obrowsky: Im Bereich der älteren Büros. Und älter heißt bei Büros alles, was bis knapp vor der Jahrtausendwende errichtet wurde. Diese Gebäude entsprechen nicht mehr den heutigen Ansprüchen bei Klimaeffizienz, Fassadengestaltung, Parkplatzsituation und sind oft nicht mehr an einem heute nachgefragten Standort. In diesen Häusern, wo man heute mit acht, neun Euro Miete kämpft, wird man 2020 entweder um 3,50 oder vier Euro vermieten oder das Gebäude leerstehen lassen müssen. Wir haben daher den Büroanteil von 50 auf 25 Prozent reduziert. Dies geschah insbesondere durch  Verkäufe bei den Büros und forcierte Zukäufe im Handelsbereich. Handel bleibt meiner Meinung interessant, wenn es ein eingeführter Standort ist, der sich seit Jahren bewährt hat. Die Retailmieter sind im Gegensatz zu den Büromietern auch noch bereit, Geld in die Hand zu nehmen, um ihr eigenes Shop-Konzept umzusetzen. Der Büromieter will die Ausstattung genau nach seinen Wünschen vom Vermieter bekommen, bei einem fünfjährigen Vertrag am besten ein Jahr mietfrei und überspitzt gesagt noch ein Golf Cabrio dazu.  

TOP-GEWINN: Kaufen Sie mehr in Österreich oder in Deutschland zu?

Obrowsky: Momentan liegen etwa 30 Prozent des Immobilienvolumens in Deutschland und 70 Prozent in Österreich. Es war schon einmal fast ausgeglichen, wir haben aber in den letzten 24 Monaten verstärkt in Österreich gekauft. Wir wollen Deutschland allerdings wieder stärken und zumindest auf 40 Prozent kommen.

GEWINN verwendet Cookies um die Website möglichst benutzerfreundlich zu gestalten und Ihnen damit den bestmöglichen Service zu gewährleisten.
Wenn Sie fortfahren, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.