Risiko im Boden

Fliegerbombe, verseuchte Erde, archäologische Funde: Welche Gefahren für Bauherren unter ihrem Grundstück lauern, wer die Kosten für die Suche übernimmt und wer für Schäden haftet.

„Im Zweiten Weltkrieg wurden über Österreich rund 500.000 Fliegerbomben abgeworfen. Man schätzt, dass etwa 13 Prozent davon Blindgänger waren. Dazu kommen noch unzählbare Mengen von Artillerie- und Infanteriemunition, die nicht detoniert ist oder nach Kriegsende einfach entsorgt wurde“, sagt Stefan Plainer, Geschäftsführer der EOD Munitionsbergung.
Wie viele Blindgänger fast 80 Jahre nach Kriegsende noch in Österreichs Erde lauern, weiß niemand. Die Wahrscheinlichkeit, in einst heftig umkämpften Gebieten auf solche Relikte zu stoßen, ist aber nach wie vor hoch. „Im Schnitt finden wir zweimal pro Woche Munition“, so Plainer. 800 Aufträge wickeln seine Mitarbeiter pro Jahr ab. Dabei suchen sie im Auftrag von Bauherren oder Baufirmen Grundstücke ab. Eine generelle Verpflichtung, vor Baubeginn nach Kampfmitteln zu suchen, gibt es in Österreich nicht. „Allerdings schreiben manche Baubehörden dies zur Sicherheit vor. Auch die Baufirmen müssen sich zum Schutz ihrer Arbeitnehmer über potenzielle Risken informieren und beauftragen uns deshalb zur Gefährdungsabwehr“, sagt Plainer. Die Kosten trägt der Bauherr.
Für diese Gefährdungsabwehr muss man aber nicht gleich das ganze Grundstück umgraben. „Wir recherchieren zuerst in unseren Archiven mit Tausenden Kriegsluftbildern, ob in diesem Gebiet überhaupt Kampfhandlungen stattgefunden haben. Wenn das Gebiet potenziell belastet ist, werden Erkundungen vor Ort durchgeführt.“ Diese können durch geomagnetische Sondierungen an der Oberfläche erfolgen oder – um tiefer in den Boden einzudringen – über Bohrungen. „Fliegerbomben liegen in bis zu sechs Meter Tiefe, in der Stadt Salzburg in weichen Böden sogar bis zu acht Meter Tiefe“, erklärt Plainer. Wenn die Sondierung ein verdächtiges Objekt zeigt, bringt nur eine Grabung Gewissheit. „Ob es ein alter Feuerlöscher oder eine Fliegerbombe ist, kann man erst nach dem Aufgraben mit Sicherheit sagen.“ Die Funde reichen von der russischen Granate bis zur amerikanischen 500-Kilogramm-Bombe. „Am gefährlichsten sind Fliegerbomben mit Langzeitzünder“, so Plainer. Sie sollten erst Stunden oder Tage nach dem Abwurf in die Luft gehen. Manche sind allerdings bis heute nicht explodiert. Oft reicht eine kleine Berührung, z. B. mit der Baggerschaufel, um den Zünder auszulösen. „Diese Bomben werden nicht entschärft, sondern gleich vor Ort gesprengt“, sagt Plainer.

Bundesheer kümmert sich um Entschärfung

Sprengung, Entschärfung oder die spätere Vernichtung von Bomben sind dann nicht mehr Sache privater Firmen. Sobald Kriegsrelikte freigelegt werden – zufällig oder nach professioneller Suche – und als solche erkennbar sind, muss man die Baustelle einstellen und den Fund unverzüglich der Polizei melden. Diese ruft den Entminungsdienst des Bundesheeres, der sich um alles Weitere kümmert. Die Kosten dafür trägt der Staat. Sollten dabei Schäden entstehen, etwa weil bei einer Sprengung alle Fensterscheiben im Umkreis zu Bruch gehen, haftet dafür auch der Staat, allerdings nur bis zu einer Obergrenze: „Der Bund haftet für Schäden, die Dritten bei der Sicherung oder Vernichtung dieses Kriegsmaterials entstehen, bis zu einer Höhe von 72.600 Euro“, heißt es im Waffengesetz. Dabei sind die 72.600 Euro pro Schadensfall einzeln zu rechnen.  „Der Eigentümer kann also für die anfallenden Kosten eine Entschädigung verlangen. Der Schadenshöchstbetrag reicht aber oft nicht aus“, sagt Rupert Manhart, Rechtsanwalt bei der Bregenzer Kanzlei Manhart Einsle Partner.

Kontaminiertes Erdreich

Kriegsrelikte sind die gefährlichsten, aber nicht die einzigen Risken, die im Boden schlummern können. Gerade bei früheren Gewerbeliegenschaften, etwa ehemaligen Wäschereien oder Industriebetrieben, sollte man einen Blick in den Verdachtsflächen- und Altlastenkataster werfen (siehe Kasten). Im Zweifelsfall sind Bodenuntersuchungen durch einschlägige Experten und Spezialfirmen erforderlich.
Als Käufer einer Liegenschaft kann man prinzipiell erwarten, dass keine bösen Überraschungen unter der Erde warten, außer es handelt sich um einen offenkundigen Mangel. Ob ein Eintrag im Altlastenkataster bereits einen offenkundigen Mangel darstellt, ist laut Rechtsanwalt Wolfgang Gartner von der Wiener Kanzlei Gartner & Zwickl umstritten. Er empfiehlt Käufern, öffentliche Quellen zur Sicherheit im Vorhinein zu prüfen, auch wenn  „beim Kauf eines Baugrunds nicht kontaminiertes Erdreich, das dessen Deponierung auf übliche kostengünstige Weise ermöglicht, gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft ist. Dasselbe wird auch für die Freiheit der Liegenschaft von Kriegsrelikten gelten.“
Unangenehm für den Verkäufer wird es, wenn er von Altlasten am Grundstück wusste und diese verheimlicht hat: „Wenn ich nach dem Grundstückskauf im Zuge des Kelleraushubs meines geplanten Einfamilienhauses auf verseuchte Bodenschichten stoße, darf ich mir die Frage stellen, ob der Verkäufer und eventuell sogar sein Immobilienmakler über eine mögliche Verseuchung Bescheid wussten und dies absichtlich verschwiegen haben. Sollte es sich so zugetragen haben, wären das arglistig verschwiegene Mängel mit straf- und zivilrechtlichen Konsequenzen. Der Käufer kann dann möglicherweise die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen und müsste auch vom Verkäufer entschädigt werden“, so Rechtsanwalt Manhart.
Weiß ein Eigentümer von der Verunreinigung oder einer potenziellen Gefahr, muss er sich auch um diese kümmern. Den alten rostigen Öltank in der Erde vergammeln lassen und sich auf den Vorbesitzer auszureden, geht nicht. Die Konsequenzen bei Kontaminierung von Erdreich oder des Grundwassers wären fatal: „Die Versicherung könnte aussteigen und neben den Sanierungskosten drohen noch saftige Strafen“, warnt Manhart. Für die Sanierung von Altlasten stehen auch öffentliche Förderungen bereit (www.umweltfoerderung.at).

Beschädigte Leitung: Wer haftet?

Unter dem Grundstück verlaufen öffentliche Leitungen, die beim Ausheben der Baugrube beschädigt werden. Es kommt vielleicht zu einer Unterbrechung der Telefonverbindung oder einem Stromausfall.
Wer würde in so einem Fall dafür haften? Dazu Rechtsanwalt Manhart: „Es ist in erster Linie der Auftragnehmer, also die bauausführende Firma. Laut Sicht des OGH ist nämlich der Auftragnehmer verpflichtet, Leitungen, die sich im unmittelbaren Gefahrengebiet der Baustelle befinden, nicht zu beschädigen und vor Baubeginn, sich besonders sorgfältig und gewissenhaft über die Lage von Leitungen oder sonstigen Einbauten zu informieren. Keine Haftung trifft die ausführende Baufirma, wenn diese belegen kann, dass eine fundierte Erkundung von Leitungen durchgeführt wurde.“

Goldschatz gefunden

Wer würde nicht gerne einen Goldschatz beim Ausheben des Pools finden? Die meisten Grundstücksbesitzer sind von archäologischen Funden während der Baus aber wenig begeistert. Erstens, weil selten ein Goldschatz gefunden wird, und zweitens, weil sich das Projekt durch die Grabungen verzögert. Die Kosten trägt grundsätzlich der Grundeigentümer.
Damit die Belastung nicht zu groß wird, gibt es Fördergeld, betont das Bundesdenkmalamt: „Für denkmalpflegerischen Mehraufwand, wozu auch archäologische Grabungen gehören, können Förderungen aus Bundesmitteln für den Denkmalschutz gewährt werden. Bei unvorhersehbaren archäologischen Zufallsfunden und bei privaten, nicht gewinnorientierten Bauvorhaben sind die Förderquoten am höchsten“. Und wenn tatsächlich ein Goldschatz gefunden wird? „Die Funde gehören, sofern sie rechtmäßig zu Tage kommen, zu gleichen Teilen dem Finder und dem Grundeigentümer. Wenn also ein privater Hausbauer auf seinem Grund die Funde selbst macht, gehen sie zur Gänze in sein Eigentum über. Die Funde sind nach dem Denkmalschutzgesetz dem Bundesdenkmalamt zu melden, das sie befristet zur wissenschaftlichen Bearbeitung übernehmen kann“, so das Bundesdenkmalamt.

>> Zum Download: Wo Sie Infos zu Bodenrisken finden

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