Schneller zum Eigentum

Genossenschaftswohnung kaufen statt mieten: Eine Gesetzesänderung erleichtert den Kauf von Zehntausenden Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern durch die Mieter. Was Sie auf dem Weg zum Eigentümer wissen müssen.

Stadtentwicklungsgebiet Biotope City in Wien: Das ÖSW errichet 131 geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption. Die Fertigstellung ist für 2021 geplant. (Foto: schreinerkastler.at)

Peter Schmidtbauer ist seit zehn Jahren Mieter einer Genossenschaftswohnung in Wien-Simmering. Gerade hat er bei der Genossenschaft um ein Angebot angefragt. Er möchte den Kaufpreis für die Wohnung erfahren.

Schmidtbauer ist einer der Mieter  von 170.000 Wohnungen, die in den letzten rund 25 Jahren als sogenannte Miet-Kauf-Wohnungen gebaut wurden. Sie werden meist von gemeinnützigen Bauträgern, darunter viele Wohnbaugenossenschaften, errichtet. Zwischen 40 und 60 Prozent der geförderten Mietwohnungen in Österreich werden mittlerweile mit Kaufoption gebaut. Dabei hatten die Mieter bisher das Recht, nur in einem sehr kurzen Zeitfenster zwischen dem zehnten und 15. Jahr Miete die Wohnung zu kaufen.  Dieses Zeitfenster wurde durch eine Gesetzesänderung mit 1. August um zehn Jahre verlängert. Nun können Mieter schon ab dem fünften und bis zum 20. Jahr Miete ihre Wohnung kaufen. Das soll die Eigentumsquote deutlich erhöhen. Bisher wurden erst 33.000 Miet-Kauf-Wohnungen an ihre Mieter verkauft. In den letzten Jahren lag der Schnitt bei 4.000 Wohnungen jährlich. „Der Anteil wird sicher steigen. Wir rechnen vor allem durch die Verlängerung Richtung 20 Jahre mit mehr Käufen“, meint Bernd Rießland, Obmann des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).

GEWINN beantwortet die wichtigsten Fragen für alle, die über den Sprung vom Mieter zum Eigentümer nachdenken, und zeigt welche Änderungen die Gesetzesnovelle bringt.

Bei welchen Wohnungen habe ich als Mieter das Recht zu kaufen?

Die ersten Mietwohnungen mit Kaufoption wurden ab 1993 gebaut. Damals wurden gesetzliche Bestimmungen geschaffen, die gemeinnützige Bauträger dazu verpflichten, Wohnungen und Reihenhäuser an ihre Mieter zu verkaufen. Im Jahr 2000 wurde die Höhe des Finanzierungsbeitrags – umgangssprachlich Genossenschaftsbeitrag – als Kriterium eingeführt. „Die Grenze liegt aktuell bei 72 Euro pro Quadratmeter“, sagt Alois Feichtinger, Direktor des GBV. Wird dieser Betrag, den der Mieter einmal zu Beginn zahlt, überschritten, ergibt sich automatisch eine Kaufoption. Der Wert wurde im Laufe der Jahre immer wieder angepasst und begann im Jahr 2000 bei rund 50 Euro.  „Es gibt auch Bundesländer, wo die Kaufoption im Wohnbauförderungsrecht festgeschrieben ist. So gibt es z. B. in Oberösterreich Wohnung mit Kaufoption, bei denen der Finanzierungsbeitrag deutlich niedriger ausfällt“, betont GBV-Obmann Rießland. Wer unsicher ist, ob tatsächlich eine Kaufoption vorliegt, fragt am besten direkt bei der Wohnbaugesellschaft oder bei der zuständigen Wohnbauförderstelle nach.

Durch die Gesetzesänderung werden Wohnungen, die kleiner als 40 Quad­ratmeter sind, von der Kaufoption ausgenommen. In bestehende Verträge wird aber nicht eingegriffen. Wer schon in einer Kleinwohnung mit Kaufoption wohnt, darf diese weiterhin kaufen. Für neue Mietverträge ab dem 1. August gibt es aber keine Kaufoption mehr.

Bisherige Ausnahmen von der Kaufoption bleiben bestehen. So gibt es für Wohnungen, die auf fremdem Grund (Baurecht) errichtet wurden, keine Kaufoption. Auch Stellplätze sind von der Kaufoption ausgenommen. Sie können nicht miterworben und müssen weiter gemietet werden.

Wann kann ich meine Mietwohnung kaufen?

Wer jetzt eine Mietwohnung mit Kaufoption bezieht, kann frühestens nach fünf Jahren Mietdauer zum ersten Mal einen Antrag auf den Kauf seiner Wohnung stellen. Die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft hat dann drei Monate Zeit, ein Angebot mit einem fixen Kaufpreis zu erstellen. „Der Mieter hat danach sechs Monate Zeit, das Angebot anzunehmen. Die Kaufop­tion ist danach verbraucht, egal ob man das Angebot annimmt oder nicht“, betont GBV-Direktor Feichtinger. Die nächste Chance zur Antragsstellung gibt es erst zwischen dem elften und dem 15. Jahr und dann noch einmal zwischen dem 16. und 20. Jahr. Nutzt man alle drei Chancen nicht, bleibt man Mieter wie bisher. Es sei denn, die Genossenschaft macht ein freiwilliges Kaufangebot. Dieses ist auch später noch möglich.

Die Gesetzesänderung bringt für die Kaufinteressenten deutlich mehr Flexibilität. Bisher war der Kauf erst nach zehn Jahren möglich. Bis zum 15. Jahr hatte man Zeit, einmal einen Antrag zu stellen. Wer das Angebot nicht annahm, z. B. wegen Problemen mit der Finanzierung, hatte seine Kaufoption verwirkt.

Wirkt sich die Gesetzesänderung auf bestehende Mietverträge aus?

Wer schon vor der Gesetzesänderung eine Wohnung mit Kaufoption bezogen hat, muss weiterhin bis zum zehnten Jahr warten. Erst dann kann man einen Antrag stellen. Allerdings erhalten bestehende Mieter nun noch eine zweite Chance zum Kauf. Und zwar zwischen dem 16. und 20. Jahr. Hier können sie erneut oder erstmalig einen Antrag ­stellen.

Wie viel wird die Wohnung kosten? Weiß ich den späteren Kaufpreis schon beim Einzug?

In den meisten Fällen gibt es zum Zeitpunkt des Einzugs noch keine Informationen über den späteren Kaufpreis. „Eine verbindliche Preisauskunft gibt es erst bei der Antragsstellung. Wir müssen aber die Möglichkeit des späteren Kaufs schon beim Einzug viel stärker betonen und die Mieter informieren“, fordert Christian Struber, Geschäftsführer von Salzburg Wohnbau und Obmann der Arge Eigenheim, einem Zusammenschluss von 100 gemeinnützigen Wohnbauunternehmen.

Der Preis wird also erst bei der Antragsstellung ermittelt. Das ist aus Sicht der Gemeinnützigen verständlich, schließlich sollen sie mit den Verkaufserlösen vergleichbaren neuen Wohnraum schaffen. Fixieren sie den Preis
z. B. 15 Jahre im Voraus, laufen sie Gefahr, viel zu günstig zu verkaufen. Aus Sicht der am Kauf interessierten Mieter ist die lange Unsicherheit hingegen alles andere als optimal.

Bei der Preisgestaltung lässt das Gesetz großen Spielraum. Der Preis darf jenen für freifinanzierte vergleichbare Objekte nicht übersteigen. Sprich: Die Grenze ist der Verkehrswert, der auch auf dem freien Markt bezahlt werden würde. „In der Regel sind die Wohnungen günstiger. Der Verkehrswert ist die Obergrenze. In der Praxis versucht man einen moderaten Preis zu verlangen“, meint GBV-Obmann Rießland. Das bestätigt auch Struber: „Wir haben bei Salzburg Wohnbau immer unter dem Verkehrswert verkauft, um unsere soziale Verpflichtung zum Ausdruck zu bringen.“

Wird die bisher bezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet? Was passiert mit dem Finanzierungsbeitrag?

Die Miete wird nicht angerechnet. Der häufig gebrauchte Begriff Miet-Kauf-Wohnung ist irreführend. Treffender ist Mietwohnung mit Kaufoption. Die Miet-Kauf-Wohnung ist kein LeasingModell, bei dem ein Restwert als Kaufpreis übrigbleibt.

Sehr wohl angerechnet wird aber der Finanzierungsbeitrag. Wie hoch dieser ausfällt, ist je nach Bundesland und Projekt unterschiedlich. „Hohe Finanzierungsbeiträge sind eher ein Spezifikum von Wien und Niederösterreich“, meint Rießland. Der Beitrag wird beim Einzug gezahlt und kann schnell 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter ausmachen. Zieht der Mieter aus oder kauft er die Wohnung, bekommt er den Betrag zurück. Allerdings ohne Zinsen. Im Gegenteil. Der Betrag vermindert sich mit jedem Jahr Mietdauer um ein Prozent.

Kann der Vermieter den Kauf ablehnen?

Nein. Die Möglichkeit des Kaufs steht dem Mieter gesetzlich zu. Es ist auch unerheblich, wie viele Mieter im Haus kaufen. Solche Beschränkungen können nur bei einem freiwilligen Verkauf der Wohnbaugesellschaft eingesetzt werden, nicht aber wenn die gesetzliche Kaufoption vorliegt. Dennoch gab es in der Vergangenheit immer wieder Leidensberichte von Mietern über wenig verkaufswillige Genossenschaften. Die Begeisterung hält sich bei vielen Verkäufern tatsächlich in Grenzen. Schließlich bedeutet ein Haus mit Eigentümern statt mit Mietern deutlich mehr Verwaltungsaufwand. Nachträgliche Umbaumaßnahmen (Lift, Wärmedämmung etc.) sind schwieriger durchzusetzen, als wenn der Genossenschaft das ganze Haus alleine gehört.

Kann ich die Wohnung nach dem Kauf weiterverkaufen oder vermieten?

Ja, aber mit Einschränkungen. Ein Verkauf ist jederzeit möglich. Verdienen lässt sich damit aber innerhalb der ers­ten 15 Jahre nach dem Kauf nichts. Wer beim Weiterverkauf einen Gewinn erzielt, muss diesen an die Wohnbaugesellschaft zurückzahlen. Bisher betrug die Frist zehn Jahre, mit August wurde sie auf 15 Jahre verlängert. Das soll die Spekulation mit geförderten Wohnungen verhindern.

Auch bei der Vermietung wurde eine 15-Jahres-Frist eingeführt, die eine sozial verträgliche Miete sicherstellen soll. „Innerhalb dieses Zeitraums ist die Miete auf die Höhe des Richtwerts beschränkt. Es gibt keine Möglichkeit von Zuschlägen. Wird befristet vermietet, muss ein Abschlag in Höhe von 25 Prozent gewährt werden“, sagt Rießland. Der Richtwert ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch. So beträgt er in Wien aktuell 5,81 Euro pro Quadratmeter, in Vorarlberg 8,92 Euro. Nach 15 Jahren können die Wohnungen ohne Einschränkung vermietet werden. Mit einer Ausnahme, die ebenfalls mit der Gesetzesnovelle in Kraft tritt: Die kurzfristige Vermietung an Touristen bleibt dauerhaft untersagt. Damit soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen auf Plattformen wie AirBnB landen.

Zahlt sich der Kauf immer aus oder bleibe ich besser Mieter?

Nicht automatisch. Wer zu Anlagezwecken kauft, muss nun mit deutlich längeren Mietbeschränkungen leben bzw. muss länger warten, um die Wohnung mit Gewinn verkaufen zu dürfen (siehe vorige Frage). Eigennutzer müssen sich ganz genau durchrechnen, ob die Mietersparnis den Kaufpreis rechtfertigt. Im Unterschied zum freien Mietmarkt punkten gerade ältere Genossenschaftswohnungen mit deutlich niedrigeren Mieten. Es kann daher sehr lange dauern, bis sich der Kauf rechnet.

Tipp: Beispiele, wann sich Kauf oder Miete von Immobilien rechnen, finden Sie in der GEWINN-Ausgabe vom Oktober 2018. Für Abonnenten kostenlos im Online-Archiv zugänglich.

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