„Spekulation mit Grund und Boden bekämpfen“

Die Wiener Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál über drastische ­Maß­nahmen in der neuen Wiener Bauordnung, ihren Kampf gegen die Grundstücks­preis­explosion und warum sie Einkommensüberprüfungen im Gemeinde­bau ablehnt.

Foto: PID/David Bohmann

GEWINN: In Wien jammern die Menschen über die stark gestiegenen Wohnungspreise, in internationalen Medien wird die Stadt hingegen als Vorzeigebeispiel für moderate Wohnkosten gepriesen. Leben wir im internationalen Vergleich auf einer Insel der Seligen?
Gaál: Der geförderte Wohnbau in Wien ist einzigartig. Unser Wohnbaumodell ist international sehr anerkannt. Wir hatten erst im Dezember eine Konferenz von Wiener Wohnen mit Teilnehmern aus 63 Nationen, die sich unser Modell angesehen haben. Auf dem privaten Wohnungsmarkt sind die Mieten natürlich gestiegen, das spüren auch viele. Allerdings wohnen 62 Prozent der Wienerinnen und Wiener im geförderten Wohnbau, in Genossenschafts- und Gemeindewohnungen.

GEWINN: Die Immobilienbranche ist überzeugt: Nur ein höheres Angebot wirkt wirklich preisdämpfend. Wie viele neue Wohnungen brauchen wir in Wien?
Gaál: Dass höheres Angebot preisdämpfend wirkt, stimmt zum Teil. Deswegen werden wir auch bis 2020 14.000 geförderte Wohnungen auf Schiene bringen. Es gehört aber noch mehr dazu, um die Preise zu dämpfen. Gerade im privaten Markt. Und hier ist die Bundesregierung gefordert, beim Mietrecht aktiv zu werden.

GEWINN: Was würden Sie dort am dringendsten ändern?
Gaál: Es sollte einen Basiszinssatz für alle Neuvermietungen geben und fix geregelte Zu- und Abschläge. Auch die Befristungen sollten eingeschränkt werden. Im privaten Bereich findet man kaum noch eine Wohnung, die unbefristet vermietet wird. Bei Wiener Wohnen gibt es nur unbe-
fristete Mietverträge, um die Sicherheit und Planbarkeit für die Mieter zu erhöhen.

GEWINN: Die Zahl der neuen Wohnung steigt schon jetzt. Im Vorjahr wurden in Wien rund 11.500 Wohnungen fertiggestellt, davon zirka 7.000 geförderte Wohnungen, der Rest frei finanzierte, die ohne Fördermittel errichtet wurden. Die privaten Bauträger warnen aber, dass die Fertigstellungszahl in den nächsten Jahren einbrechen könnte.  Der Grund ist eine Regelung der neuen Bauordnung. Wird ein Grundstück für mehr als 5.000 Quadratmeter Wohnfläche gewidmet, müssen davon mindes­tens zwei Drittel geförderte Wohnungen sein. Für die privaten Bauträger bleibt nur noch ein Drittel.
Gaál: Ich sehe die Gefahr, dass die Fertigstellungszahlen einbrechen könnten nicht. Mir war bewusst, dass das eine drastische Maßnahme ist, die Befürworter wie Kritiker haben wird. Unsere Intention: Wir wollen den geförderten Wohnbau stärken und die Spekulation mit Grund und Boden bekämpfen. Die Preise für Grundstücke sind in den letzten Jahren mas­siv in die Höhe gegangen.

GEWINN: Für geförderte Wohnungen ist der Grundstückspreis mit niedrigen 188 Euro pro Quadratmeter Grundkostenanteil begrenzt. Im Idealfall passen sich die Verkäufer gezwungenermaßen an diesen Preis an. Die Preise sinken. Für Grundstückseigentümer wird der Verkauf aber auch weniger attraktiv. Sie könnten den Grund also lieber behalten. Damit wäre niemandem geholfen.
Gaál: Ich glaube nicht, dass das so kommen wird, und bin überzeugt, dass die Leute ihre Grundstücke trotzdem verkaufen wollen und sich das für sie weiterhin auszahlt. Für den frei finanzierten Teil kann nach wie vor der Marktpreis verlangt werden.

GEWINN: Haben Sie wirklich schon die Gefahr gesehen, dass es zu wenige Grundstücke für den geförderten Wohnbau gibt?
Gaál: Die Gefahr war noch nicht akut. Der Wohnfonds der Stadt Wien hat für die nächsten Jahre vorgesorgt und ist in Besitz von 2,7 Millionen Quadratmeter Fläche. Aber wir schauen  weiter in die Zukunft und haben daher reagiert.

GEWINN: Diese Flächenreserven kennt man auch bei der Immobilienwirtschaft, die argumentiert: „Die Stadt und die Gemeinnützigen besitzen genug Grundstücke, deshalb muss man nicht in den privaten Grundstücksmarkt eingreifen. Warum verdichtet man diese nicht stärker nach?“ Laut Arbeiterkammer wären allein auf den Gründen von Wiener Wohnen 130.000 neue Wohnungen durch Dachgeschoßausbauten etc. möglich.
Gaál: Die Nachverdichtung findet natürlich statt, auch durch Dachgeschoßausbauten bei Gemeindebauten. Am Handelskai entsteht ein neuer Gemeindebau anstelle einer Garage. Wesentlich ist aber, dass Nachverdichtung für die bereits dort lebenden Menschen sozial verträglich und die Infrastruktur in Form von Schulen und Kindergärten vorhanden ist. Wir können also nicht jeden Innenhof, jede Grünfläche in den Gemeindebauten zubauen. Es zeichnet den Gemeindebau ja auch aus, dass man dort in wunderschönen Anlagen mit großen Innenhöfen und viel Grün wohnt. Die werde ich sicher nicht verbauen. Die 130.000 Wohnungen sind eine theoretische Zahl, die so nicht machbar ist. Das sagen übrigens auch die Studienautoren.

GEWINN: Die Stadt baut erstmals seit über zehn Jahren wieder neue Gemeindebauten. Wie viele Wohnungen werden in den nächsten Jahren realistisch fertig?
Gaál: Bis 2020 sollen 4.000 Gemeindewohnungen auf Schiene gebracht sein, die sich dann in unterschiedlichen Stadien befinden werden. Wir haben z. B. heuer bei unserem ersten Gemeindebau Neu in Favoriten Dachgleiche, 2020 ziehen die ersten Mieter ein. Am Handelskai, in der Seestadt Aspern und im Quartier Wolfganggasse in Meidling – auf dem Gelände der früheren Badner-Bahn-Remise – wird heuer noch begonnen.

GEWINN: Der Gemeindebau Neu wird von vielen in der Branche nur als Tropfen auf den heißen Stein gesehen, bei einem Bedarf von 12.000 Wohnungen pro Jahr.
Gaál: Der Gemeindebau ist grundsätzlich ein Teil der Wohnbauoffensive. Genauso wie die geförderten Wohnungen. Gemeinsam bringen wir bis 2020 14.000 Wohnungen auf Schiene. Der Gemeindebau ist keine singuläre Maßnahme. Wir setzen auf verschiedene Wohnformen. Das macht auch die soziale Durchmischung in unserer Stadt aus.

GEWINN: Wo ist der Unterschied, ob die Stadt baut oder eine Genossenschaft?
Gaál: Der Unterschied sind vor allem die Eigenmittel und die Kaution, die es im Gemeindebau nicht gibt. Das kann im geförderten Bereich anders geregelt sein.

GEWINN: Was zahlt ein Mieter im Schnitt bei neuen Wohnungen der Stadt?
Gaál: Im Gemeindebau 7,50 Euro inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer.

GEWINN: Was halten Sie von Vorschlägen, die Einkommen der Gemeindebaumieter nicht nur beim Einzug, sondern regelmäßig zu überprüfen, um die soziale Treffsicherheit zu erhöhen?
Gaál: Das kann ich mir absolut nicht vorstellen. Dieses Thema kommt immer wieder. Warum soll sich ein Jungwiener, der eine Gemeindewohnung bekommt und dann einen großartigen Job macht und gut verdient, eine andere Wohnung suchen? Wir wollen die Menschen nicht bestrafen, weil sich ihr Leben verändert.

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