„Trump-Effekt hat Zinsen nach oben getrieben“

Manfred Url, Chef der Raiffeisen Bausparkasse: Warum Donald Trump österreichische Wohnbaukredite verteuern könnte, er keinen Immobiliencrash erwartet und eine höhere Bausparprämie nicht absehbar ist.

„Konditionen für langfristige Kredite sind immer noch günstig.“ Manfred Url, Raiffeisen Bausparkasse

GEWINN: Seit der US-Wahl haben die langfristigen Zinsen bereits angezogen. Nur ein kurzer Ausschlag nach oben oder sind die Niedrigstzinsen für Immobilienkäufer bald vorbei? 

Url: Der Trump-Effekt hat die Zinsen am langen Ende – also bei Laufzeiten von zehn bis 20 Jahren – um etwa 50 Basispunkte nach oben getrieben. Wir hatten in Europa im Sommer noch einen Zehn-Jahres-Swap-Satz von 0,3 Prozent, heute liegen wir bei über 0,7 Prozent. (Anm.: Die Kreditzinsen für Fixzinskredite orientieren sich am Swap-Satz.) Trump hat mehr Ausgaben versprochen. Die Konjunkturaussichten in den USA sind gut, in Europa werden sie auch besser, der Ölpreis könnte weiter steigen. Es deutet vieles auf steigende Inflation und damit steigende Zinsen hin. Unsere Erwartung: In wenigen Monaten werden wir weitere Erhöhungen der Zinsen sehen.

Gleichzeitig gibt es viele Unsicherheiten, viele Wahlen in Europa mit ungewissem Ausgang. Das könnte zur Flucht in sichere Häfen, in Staatsanleihen und zu sinkenden Zinsen führen. Aber: Wenn nicht wieder etwas Extremes passiert wie ein Brexit, sollte es zumindest am langen Ende mit den Niedrigzinsen vorbei sein. Am kurzen Ende wird sich auch 2017 nicht viel tun. Die Banken werden darauf reagieren müssen. Im Moment tun sie es noch nicht, die Konditionen für langfristige Kredite sind immer noch günstig.

GEWINN: Soll man also jetzt am besten noch einen Fixzinskredit abschließen? 

Url: Wenn ich mir heute ein Haus baue und für die Rückzahlung des Darlehens 30 oder 35 Jahre brauche, würde ich mir einen Mix nehmen. Ich nehme einen Teil auf 20 Jahre fix – der Zinssatz liegt bei uns bei guter Bonität derzeit bei rund 2,3 Prozent nominell – und einen Teil variabel mit Zinssatzobergrenze. Das Ergebnis: Bedingt durch die lange Laufzeit eine niedrige Rate, ein niedriger Zinssatz durch die variable Beimischung und ich bin sehr flexibel. Den variablen Teil kann ich im Gegensatz zum Fixzins jederzeit ohne Pönale vorzeitig zurückzahlen, z. B. nach einer Erbschaft. 

GEWINN: Auch wenn die Zinsen steigen, im Vergleich zu vor zehn Jahren bleibt das Geld weiter billig. Dafür sind die Immobilienpreise in den Ballungszentren stark gestiegen. Frisst das den Zinsvorteil wieder auf?

Url: Ja, die Preissteigerungen in guten Lagen können Sie über günstigere Zinsen nicht mehr abdecken. 

GEWINN: Sorgt Sie nach den starken Preisanstiegen nicht die Gefahr eines Rückgangs der Immobilienpreise? Es geht schließlich auch um die Sicherheiten für Ihre Darlehen. Erst Ende November hat der Europäische Ausschuss für Systemrisken vor zu hohen Immobilienpreisen bei gleichzeitig steigender Verschuldung der Privathaushalte in mehreren EU-Staaten gewarnt. Österreich war eines der Länder.

Url: Ich habe keine Sorge vor einem Immobiliencrash. Es gibt Nachfrage nach Wohnraum und von Investoren, die in sichere Anlageformen investieren wollen. Österreich und auch der Wiener Markt kamen von einem sehr niedrigen Niveau. Wenn man die effektiven Preise hernimmt, im Vergleich zu anderen europäischen Städten, sehe ich da wenig Gefahr. 

Die zweite Seite betrifft die Finanzierung. In Österreich haben variable Zinsen traditionell einen hohen Anteil. Steigen die Zinsen stark an, ist das ein Risiko. Das betrifft uns als Bausparkasse allerdings kaum, weil wir 80 Prozent unseres Neugeschäfts mit Fixzinsdarlehen abwickeln. Außerdem finanzieren wir in erster Linie Immobilien, die von den Eigentümern selbst genutzt werden. Die müssen damit keine Rendite erzielen, um das Darlehen zurückzuzahlen. Anders ist es, wenn jemand ein Zinshaus überteuert kauft und mit viel Fremdkapital zu variablen Zinsen finanziert. Der hat ein Problem, wenn die Zinsen steigen. Die Mieten werden nicht mehr ausreichen, um die Rate zu decken.  Für uns wird mangelnde Rückzahlungsfähigkeit aber kein Problem darstellen. 

GEWINN: Merken Sie die gestiegenen Immobilienpreise an der Darlehenshöhe? 

Url: Wir waren vor zehn Jahren noch bei einer durchschnittlichen Darlehenshöhe von 70.000 bis 80.000 Euro. Heute sind wir bei über 110.000 Euro. Gleichzeitig ist der Anteil der Sanierer gesunken. Diese brauchen traditionell kleinere Beträge. 

GEWINN: Wie hat sich die Nachfrage nach Darlehen zuletzt entwickelt?

Url: Gut, es wird viel gebaut in Österreich. Alle Bausparkassen haben in den ers­ten drei Quartalen 2016 ein Plus von 16 Prozent bei der Finanzierungsleistung erzielt. Uns machen eher die niedrigen Zinsen das Leben schwer. 

GEWINN: Die Bausparkassen können einen ihrer großen Vorteile seit Jahren nicht ausspielen: die kostenlose Zinsobergrenze bei sechs Prozent. Gleichzeitig hat sich die Zinsuntergrenze als Hemmschuh erwiesen, die vor einigen Jahren noch bei drei Prozent lag.

Url: Die letzten drei Jahre haben wir mit der Zinssatzobergrenze keinen Stich gemacht. Aber das kann schnell wieder ein Thema werden, wenn die Zinsen zu steigen beginnen. Dann denken die Kunden plötzlich wieder darüber nach. Die Zinssatzuntergrenze liegt aktuell bei unter zwei Prozent. Da haben wir uns dem Markt angepasst. 

GEWINN: Wie schaut es bei den Einlagen aus? 

Url: Die Zahl der neuen Verträge ist zurückgegangen, trotzdem steigt unser Einlagenvolumen. Wir haben einen Rekordhöchststand, weil die Leute ihre Verträge gut besparen. Wir haben mehr als eine Milliarde Liquidität, die wir gerne in Form von zusätzlichen Darlehen weiterreichen würden. 

GEWINN: Die Regierung hat 2012 die staatliche Prämie auf 1,5 Prozent halbiert. Jetzt bekommt jeder Sparer nur noch 18 Euro Prämie pro Jahr. Haben Sie Hoffnung, dass die Prämie jemals wieder steigt?

Url: So lange die Zinsen so niedrig sind, wird man das nicht schaffen. Es ist derzeit auch nicht notwendig. Die 18 Euro bringen eine Renditeverbesserung von 0,5 Prozent. Das klingt wenig, ist in Zeiten von Niedrigzinsen aber viel wert. 

GEWINN: Haben Sie Ihren Bausparvertrag für heuer schon bespart oder warten Sie bis zum 31. Dezember?

Url: Natürlich, das Geld ist schon überwiesen. 

Nummer eins bei Bausparen

Die Raiffeisen Bausparkasse ist gemessen an der Zahl der Bausparverträge die Nummer eins unter den heimischen Bausparkassen. Mit rund 1,6 Millionen Bausparverträgen verwaltet sie Einlagen in Höhe von 6,5 Mil­liarden Euro. Weiters  ist sie gemeinsam mit der Erste Group und der deutschen BSH am Marktführer in der Slowakei beteiligt und hat Tochtergesellschaften in Tschechien und Rumänien. Die kroatische Tochter wurde an die lokale Raiffeisenbank verkauft. 

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