„Vermieten zahlt sich gerade noch aus“

Louis Obrowsky vertritt als Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII) einige der größten Hausbesitzer des Landes. Dass die Mieten stark steigen, hält er für einen Mythos.

„Dass der Vermieter viel Geld in die Sanierung von alten Wohnungen stecken muss, wird elegant vergessen.“ -Louis Obrowsky, Präsident VII (Foto: Richard Tanzer)

GEWINN: In Berlin wurde zum Ärger der Vermieter ein Mietendeckel eingeführt. Es gibt sogar ein Volksbegehren, das die Enteignung von allen großen Immobilienbesitzern fordert. Könnten solche Ideen mit steigenden Mieten auch nach Österreich schwappen?

Obrowsky: Ich hoffe, dass hierzulande Vernunft herrscht. Man muss mit dem weit verbreiteten Mythos aufräumen, dass die Mieten so stark steigen. Bestehende Mieten können in Österreich aufgrund der strengen gesetzlichen Regulierungen nur um die vertragliche Indexierung steigen. Und diese wurde noch dazu in der Vergangenheit aufgrund von politischen Entscheidungen immer wieder ausgesetzt. Die große Anzahl der bestehenden Mietverträge steigt also nicht oder nur um die Inflation. Wenn Sie von steigenden Mieten sprechen, dann handelt es sich in der Regel „nur“ um neu abgeschlossene Mietverträge. Dass der Vermieter in viele alte Wohnungen, bevor er sie neu und teurer vermietet, auch viel Geld für die Sanierung stecken muss, wird elegant vergessen.

GEWINN: Die Immobilienbranche kontert auf geforderte Eingriffe in die Miethöhe gerne mit dem Argument, dass es in Österreich ohnehin genug Sozialwohnungen gibt (siehe Grafik). Nur, es wohnen angeblich die falschen Leute darin.

Obrowsky: Korrekt. Aus unserer Sicht wird vorhandener Wohnraum nicht für tatsächlich Bedürftige genutzt. Wir sind uns einig, dass es sinnvoll ist, Menschen mit geringen Einkommen sozial geförderten Wohnraum zu ermöglichen. In Wien gibt es 220.000 Gemeindewohnungen und einen noch höheren Bestand an gemeinnützigen Wohnungen (Anm. z. B Genossenschaftswohnungen). Genauso selbstverständlich sollte es sein, dass Mieter, die später mehr verdienen, auch ein angemessenes Mietentgelt zahlen. Und dafür braucht es eine regelmäßige Überprüfung der Einkommenssituation. So könnte man alle drei Jahre nachweisen, ob sich das Einkommen erhöht hat. Ist das der Fall, soll auch die Miete auf ein angemessenes Niveau erhöht werden. Immerhin wurden diese Wohnungen ja mit dem Geld der Steuerzahler errichtet.

GEWINN: Die Wirtschaftskammer sorgte zuletzt mit einer Zahl für Aufsehen: Allein in Wien sollen 150.000 Wohnungen, überwiegend im Sozialwohnungsbereich, nicht als Hauptwohnsitz genützt werden. Wo wohnen die Mieter dann?

Obrowsky: Das betrifft nicht nur Sozial-, sondern auch viele Altbauwohnungen. Wohnungen mit einem sehr güns­tigen Mietzins werden seit Jahren nicht regelmäßig bewohnt, sondern gehortet und der Eigentümer hat de facto keine Chance, diese Wohnung neu zu vermieten. Die Leute wohnen teilweise in anderen Eigentumswohnungen oder in einem Zweitwohnsitz. Man behält sich einfach die Mietwohnung für die Familie, weil die Miete ja ohnehin so günstig ist.

GEWINN: Auf der anderen Seite wird Immobilieninvestoren gerne vorgeworfen, Wohnungen absichtlich nicht zu vermieten und leerstehen zu lassen. Stattdessen wird auf eine Wertsteigerung spekuliert.

Obrowsky: Es gibt natürlich punktuell Spekulation mit Immobilien. Aber gerade institutionelle Investoren beschäftigen sich nicht mit solchen Wohnungen. Der Institutionelle kann es sich gar nicht leisten, bewusst Leerstände zu halten. Er erzielt seine Einnahmen aus der Vermietung. Wenn Sie sich die institutionellen Portfolios ansehen, dann haben diese auch immer einen Vermietungsgrad von 90 Prozent oder sogar deutlich darüber.

GEWINN: Vermieten zahlt sich also weiter aus?

Obrowsky: Vermieten zahlt sich gerade noch aus. Nicht, weil jedes Mietobjekt per se so attraktiv ist, sondern weil viele andere Veranlagungsinstrumente unattraktiv sind, z. B. bringen Anleihen von Staaten mit guter Bonität negative Renditen. Bei Wohnimmobilien bewegen wir uns in Wien – dem größten Markt – in einer Bandbreite von 2,5 bis 3,5 Prozent. Daher ist die relative Attraktivität von Immobilien immer noch gegeben.

GEWINN: Führt dieser Mangel an Alternativen dazu, dass in Wien und Graz so viele Mietwohnungen wie noch nie von großen privaten Investoren gebaut werden?

Obrowsky: Erstmals seit vielen Jahren wird sich in Wien und Graz 2020 das Angebot mit der Nachfrage decken. Bis jetzt ist die Vermietung in Wien sehr gut gelaufen, in Graz gut. In Graz liegen die Fertigstellungen sogar einen Tick über der Nachfrage. Dieses Angebot wird aber in den nächsten zwei Jahren aufgesogen werden. Vor allem in Wien gibt es für nächstes und übernächstes Jahr weniger Fertigstellungen, als Nachfrage zu erwarten ist. Im Corona-Jahr 2020 wurden kaum Bauverhandlungen gestartet, auch bereits laufende Bauverhandlungen haben sich verzögert. Daher steuern wir auf kein Überangebot zu.

GEWINN: Wenn so viele große Investoren in den Wohnungsmarkt drängen, müssen wir uns wohl auch an weiter steigende Eigentumswohnungspreise gewöhnen?

Obrowsky: Ja, weil die Wohnprojekte für den privaten Eigennutzer meist kleine Häuser sind. Dort sind im Verhältnis aber die Grund- und Baukosten teurer. Große Investoren kaufen eher den großen Wohnbau auf der grünen Wiese.

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