„Weg von der Kartenhaustechnologie”

Winfried Kallinger und Stefan Eisinger machen mit ihrem Bauträger Kallco und einem Patent Gebäude um 30 Prozent leichter, nutzen das Erdreich als Energiespeicher und halten hohe Baukosten für eine Mär.

Winfried Kallinger und Stefan ­Eisinger: „Mit Slim Building ­sparen wir bis zu 30 Prozent ­Gewicht und die Nutzfläche ­vergrößert sich aufgrund der schlanken Wände um fünf bis sieben Prozent” (Foto: Kallco/Franz Pfluegl 2016

GEWINN: Alle wollen leistbaren Wohnraum, aber keiner weiß, wie viel der wirklich kosten darf. Sie haben 620 Wohnungen in Bau. Wo liegt die preisliche Untergrenze in einer Großstadt wie Wien?

Kallinger: Zwischen acht und neun Euro pro Quadratmeter Nettomiete ohne Betriebskos­ten im frei finanzierten Bereich sind die Untergrenze. Im geförderten Bereich schaffen wir auch 7,50 inklusive Betriebskosten.  Manche Vermieter träumen von zwölf, 13 Euro netto. Aber das ist in Wahrheit nicht mehr leistbar. 

GEWINN: In die Mieten fließen auch die hohen Grundstückspreise ein. Besser vergleichbar sind die Baukosten.

Kallinger: Bei den Baukosten schaffen wir 1.400 bis 1.500 Euro. Wir haben im geförderten Bereich in der Siemensstraße im 21. Bezirk auch schon 1.200 Euro geschafft. Das glaubt die Branche nicht mehr zu können. Voraussetzung: Der leistbare frei finanzierte Wohnbau braucht ein bestimmtes Volumen. Das fängt erst bei 80 bis 100 Wohneinheiten an.

GEWINN: Branchenkollegen sehen eher 1.600 Euro als Untergrenze bei den Baukosten. Wie kommt man so deutlich darunter?

Eisinger: Das ist eine Mär. In der Topausstattung sind Sie bei 1.500 Euro. 

Kallinger: Wir haben mit Slim Building ein System erfunden und vor zwei Jahren patentieren lassen, das von den traditionellen Bau­weisen abgeht. Eine Kampfansage an den heutigen Massivbau. Weg von der Kartenhaustechnologie: Wenn ich eine Wand rausnehme, besteht nicht die Gefahr, dass das ganze Haus zusammenbricht. Das einzig Massive an unserem Slim Building sind die Geschoßdecken. Die tragenden Elemente sind dünne Stahlträger. Die Außenfassaden sind nicht mehr tragend, auch die Innenwände nicht. Damit können wir bis zu 22 Geschoße errichten. Mit Slim Building sparen wir 20 bis 30 Prozent Gewicht. Damit werden z. B. die Fundamente günstiger, die Bewährungen, die Bauzeit verkürzt sich. Und die Nutzfläche vergrößert sich aufgrund der schlanken Wände um fünf bis sieben Prozent. Wir haben bisher 400 Wohnungen mit dieser Methode realisiert. 

GEWINN: Günstig bauen ist das eine. Gleichzeitig müssen wir die Klimaschutzziele erreichen. 2020 sollen alle Neubauten in der EU Niedrigstenergiegebäude sein. Das ist löblich, macht günstiges Bauen aber schwerer.

Kallinger: Wir erreichen die Klimaziele 2020 auch in einem Bau um 1.200 Euro. Das geht durch eine kompakte Planung. Der Heizwärmebedarf liegt bei rund 20 kWh. Das ist ein Niedrigstenergiehaus. 

Eisinger: Durch Slim Building können wir den Kostenvorteil in alternative Energiekonzepte investieren. Unsere zweite Innovation Klima Loop befindet sich auf dem Weg zur Patentierung. Das kostet rund fünf Prozent mehr Baukosten. Damit sind wir immer noch unter 1.500 Euro Baukosten. 

GEWINN: Sie sprechen beim Klima Loop fast von einem Perpetuum Mobile. Das klingt zu gut, um wahr zu sein.

Eisinger: Wir errichten derzeit in Wien-Simmering die ersten 330 Wohnungen mit Klima Loop. Unser Energiespeicher ist die Erde, die wir über 150 Meter tiefe Erdsonden anzapfen. In den Wohnungen gibt es Fußbodenheizungen, in den Decken ist die Kühlung eingebaut. Im Sommer wird kaltes Wasser durch die Decke gepumpt. Das Wasser erwärmt sich, wird wieder in die Erde gepumpt, kühlt dort ab, gleichzeitig wird die sommerliche Wärme in der Erde gespeichert. Im Winter funktioniert das System nach dem umgekehrten Prinzip mittels Wärmepumpe und Fußbodenheizung. Wir ziehen die Wärme wieder aus der Erde. Das ist tatsächlich fast ein Perpetuum mobile, denn es wird nur elektrische Energie für die Pumpen gebraucht. Durch die Rückführung der Wärme im Sommer vermeiden wir, dass das Erdreich nach 20 bis 25 Jahren so stark ausgekühlt ist, dass die Heizung nicht mehr effizient arbeitet. Um das zu vermeiden, kommt zusätzlich Fernwärme zum Einsatz, die auch für die hohen Wassertemperaturen sorgt, z. B. in der Dusche.

GEWINN: Was passiert bei extremem Wetter, etwa bei einem Rekordsommer? Kann das Erdreich auch zu warm werden?

Kallinger: Wir rechnen damit, dass wir auch bei längeren Perioden über 35 Grad Außentemperatur in den Wohnungen nicht über 25 Grad Raumtemperatur kommen. 

GEWINN: Bekommen Sie die Mehrkosten für das System wieder über niedrigere Betriebskosten herein?

Kallinger: Ja, der Mieter bekommt die Kühlung de facto kostenlos dazu. Die Investoren freuen sich über eine bessere Vermietbarkeit. 

GEWINN: Bei Ihrem System kann der einzelne Bewohner aber relativ wenig eingreifen?

Kallinger: Der Klima Loop kann nur pro Wohnung ein- und ausgeschaltet werden, aber nicht auf Zimmerebene. Sonst wäre es nicht effizient. Er ist damit auch unabhängig von Störungen durch das Nutzerverhalten. 

GEWINN: Viele Bauträger berichten, dass die Bewohner ihre Wohnungen falsch nutzen, z. B. in Passivhäusern im Winter stundenlang das Fenster geöffnet halten. Dann funktioniert die ausgeklügelte Haustechnik nicht mehr. Sie haben selbst schon Passivhäuser errichtet, die noch einmal weniger Energie benötigen als Niedrigstenergiehäuser. Wie ist Ihre Erfahrung?

Eisinger: Die Mieter sind überfordert. Die Erfahrung haben wir auch gemacht. Wenn man bei 40 Grad Außentemperatur in einem Passivhaus das Fenster aufmacht, bringt man die einströmende Wärme nicht mehr aus dem Haus. Beim Passivhaus sehen wir die aufwendige Lüftung kritisch. Wir kommen beim Klima Loop ohne solche Lüftungssysteme aus. 

GEWINN: Geht der Trend wieder weg von aufwendiger Haustechnik?

Kallinger: Absolut. Niedrige Haustechnikkos­ten, niedrige Servicekosten und niedrige Anforderungen an die Haustechnik. Das ist die Zukunft. Der Kostenvorteil des Passivhauses wird durch die Servicekosten deutlich geschmälert. 

 

5.000 Wohnungen realisiert

Die 1987 von Winfried Kallinger gegründete Kallco-Gruppe zählt zu den größten privaten Bauträgern in Österreich. Das Unternehmen hat bisher rund 5.000 Wohnungen errichtet und legt einen Fokus auf Großprojekte in Wiener Stadtentwicklungsgebieten. Derzeit sind 620 Wohnungen in Bau, 1.300 weitere in der Pipeline, sowohl im geförderten wie im frei finanzierten Bereich. Zu den Abnehmern zählt u.a. Österreichs größter Immobilienfonds Real Invest Austria.

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