„Wir sind nie aus Osteuropa weggelaufen“

Warimpex-Vorstandschef Franz Jurkowitsch über die Krise in Russland, die Rückkehr in die Komfortzone bei den Hotelpreisen und seine Projektpipeline.

(Foto: Ernst Kainerstorfer)

TOP-GEWINN: Warimpex machte zuletzt 2013 Gewinn, 2014 rutschte man in die Verlustzone, in den ersten drei Quartalen 2015 betrug der Verlust 31,6 Millionen Euro. Ist im Gesamtjahr 2015 Besserung in Sicht?

Jurkowitsch: Es wird ein Verlust werden. Es handelt sich allerdings um einen Buchverlust aufgrund von Immobilienbewertungen und Fremdwährungsrisken und keinen operativen Verlust. Es ist nicht so, dass wir mit jedem verkauften Hotelzimmer Geld verlieren. Wir verdienen mit Ausnahme der russischen Hotels Geld. Wir haben auch die Bürohäuser voll vermietet. Operativ war es das beste Jahr seit der Lehman-Pleite.

TOP-GEWINN: Die Börse sieht die Entwicklung dennoch kritisch. Der Kurs ist auf rund 60 Cent gesunken, die Kapitalisierung liegt nur noch bei rund 35 Millionen Euro. Zum Vergleich: Der gesamte Immobilienbestand von Warimpex ist über 400 Millionen Euro wert.

Jurkowitsch: Ich kann verstehen, dass wir von den Investoren mit einem höheren Risiko gesehen werden und daher höhere Abschläge auf den Net Asset Value (Anm.: Immobilienvermögen abzüglich Schulden) haben. Damit sind wir aber nicht allein. Alle, die Russland im Portfolio haben, kämpfen mit Abschlägen. Der zweite Einflussfaktor auf den Kurs sind die polnischen Pensionskassen (Anm.: War­impex notiert auch an der Warschauer Börse). Diese verkaufen mittlerweile kleine Unternehmen aufgrund regulativer Änderungen und  dürfen auch außerhalb der Warschauer Börse investieren. Deshalb sind die Mittelzuflüsse geringer geworden.

TOP-GEWINN: Wie groß ist das Russland-Risiko wirklich? Sie haben von drei Hotels bereits zwei verkauft. Dazu kommen noch Bürohäuser in St. Petersburg, wo bereits an Gazprom vermietet wurde.

Jurkowitsch: Ich sehe es nicht so groß. Wir sind es gewohnt, in schwierigen Märkten zu agieren. Natürlich haben sich die Bewertungen russischer Immobilien verschlechtert, weil es derzeit nur noch vereinzelt Verkäufe gibt. Die Liquidität im Markt ist stark gesunken. Außerhalb Russlands spüren wir die Krise nur in einem Hotel in Karlsbad. Das liegt zwar in Tschechien, hatte aber überwiegend russische Gäste. Wir bleiben in Russland. Derzeit bauen wir ein großes Parkhaus für unsere Mieter in St. Petersburg. Dort ist auch ein weiteres Bürohaus in Planung, das wir aber erst zu bauen beginnen, wenn ein Mieter gefunden ist. 

TOP-GEWINN: Wann erwarten Sie eine Besserung?

Jurkowitsch: Der Wechselkurs ist schwer vorherzusagen. Der Rubel ist eine Rohstoffwährung und hängt stark vom Ölpreis ab. Das hat einen massiven Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Projekten. Wir gehen davon aus, dass wir in der zweiten Jahreshälfte ­einen höheren Ölpreis sehen werden. Das wird auch den Rubel stabilisieren. Dann gibt es wieder eine Basis für neue Projekte und Verkäufe. 

TOP-GEWINN: Die Lösung der Ukraine-Krise halten Sie für weniger entscheidend?

Jurkowitsch: Ich würde es in erster Linie vom Ölpreis beeinflusst sehen. Natürlich würde ein Ausbruch einer neuen Krise Auswirkungen haben, aber das sehe ich nicht. Ich glaube auch, dass die Sanktionen gegen Russland noch in diesem Jahr ganz oder teilweise gelöst werden. 

TOP-GEWINN: Angenommen Russland bleibt schwierig. Wie wollen Sie bei den Investoren wieder punkten?

Jurkowitsch: Ganz einfach, wir wollen jetzt das Marktumfeld für weitere Verkäufe nutzen. Die Mittel werden wir überwiegend zum Schuldenabbau verwenden und zu einem Teil zum Ankauf von neuen Grundstücken und Gebäuden. Mit Ausnahme von Polen, unserem wichtigsten Markt, war das Marktumfeld in Ost­europa bisher noch nicht weit genug entwickelt für Verkäufe. Das Fenster öffnet sich jetzt aber. In Warschau haben wir schon 2012 das Hotel Intercontinental um einen dreistelligen Millionenbetrag verkauft. 2015 war unser größter Verkauf das Hotel Andel’s in Berlin, ebenfalls im dreistelligen Millionenbereich. Beide Hotels waren 50:50-Jointventures mit der UBM. 

TOP-GEWINN: Warimpex besitzt derzeit 15 Hotels. Wie sieht die Verkaufspipeline aus?

Jurkowitsch: Ich kann keine konkreten Hotels nennen, aber wir arbeiten an drei Projekten, die wir verkaufen wollen und wo wir sehr positiv sind. Der Markt ist da und wir wollen wieder in ein Tempo zurückfinden wie in den Jahren vor Lehman. 

TOP-GEWINN: Wie läuft das Hotelgeschäft derzeit? Vor Lehman lag der durchschnittliche Cashflow pro Zimmer und Jahr in den Warimpex-Hotels bei 12.000 Euro, fiel dann 2009 auf 5.800 Euro und liegt jetzt . . .

Jurkowitsch: . . . bei 10.000 Euro ohne Russland. Er hat seit dem Jahr 2010 kontinuierlich zugelegt. Wir kommen langsam wieder in die Komfortzone. Businessgäste und Touristen kommen zurück nach Osteuropa. 

TOP-GEWINN: Warimpex hat den Schwerpunkt in Osteuropa. Im Westen besitzt man nur zwei Hotels in Paris und in Wien eine Beteiligung am Hotel Kempinski. Ist ein stärkeres Engagement in Westeuropa zur Risikostreuung denkbar?

Jurkowitsch: Immobilien im Westen sind einfacher zu verkaufen, aber die Renditen sind auch deutlich geringer. Der Einstieg in ein neues Projekt ist teurer. Darin liegt ein Risiko. Die Wahrscheinlichkeit in gut entwickelten Märkten ist hoch, dass die Wertsteigerung nicht so weitergeht. Wenn Sie hingegen in Osteuropa einkaufen, ist die Chance größer, dass diese Märkte wieder kommen. Wir sind nie aus diesen Märkten weggelaufen, und das hat sich auf lange Sicht immer ausgezahlt. Aber wir schauen uns durchaus auch in Deutschland nach Projekten um, wenn sie zu vernünftigen Preisen angeboten werden. Wir haben das Know-how, bestehende Immobilien in Hotels umzunutzen. 

TOP-GEWINN: Wenn man Ihre Pipeline für neue Projekte ansieht, ist diese eher Büro-lastig. 

Jurkowitsch: Sie ist gemischt. Wir haben drei reine Büroprojekte in Polen, zwei in Krakau, eines in Lodz. Dazu noch ein gemischtes Projekt in Polen mit Büro, Hotel und Shopping. Und ein Hotelprojekt in Budapest. Die Stadt ist günstig, Destination vieler Billigflieger, und der Hotelmarkt hat wieder stark angezogen.

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