Wohnung verkaufen, weiter drin wohnen

Ein junges Unternehmen will Pensionisten helfen, ihre ­Immobilie lukrativ zu verkaufen, ohne jemals ausziehen zu müssen. Das soll dank einem Wohnrecht funktionieren.

Tausende Pensionisten stehen vor einem Dilemma, vor allem alleinstehende Frauen. Die monatliche Pension ist niedrig, das bewohnte Haus oder die Wohnung dank der Preisentwicklung der letzten Jahre wertvoll. Um an das Geld zu kommen, müssten sie die Immobilie verkaufen und in ein Heim oder eine Mietwohnung ziehen. Das ist für viele keine Option. Sie wollen ihren Lebensabend lieber in den eigenen vier Wänden verbringen. So profitieren vom Wert der Immobilie meist erst die Erben.
„450.000 Personen über 65 Jahre leben in Österreich allein oder mit dem Partner im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung“, beschreibt Mario Janezic seine Zielgruppe. Der Steuerberater hat gemeinsam mit Partnern heuer Meinwert gegründet. Er hatte beobachtet, dass regelmäßig ältere Menschen nach einer Lösung suchen, wie sie ihre Immobilie zu Geld machen können, ohne ausziehen zu müssen. Der gesetzliche Rahmen dafür existiert mit dem Wohnrecht bereits.

Wert der Immobilie minus Wohnrecht

Das Modell von Meinwert funktioniert so: Die Eigentümer verkaufen ihre Immobilie und behalten ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht, das auch im Grundbuch eingetragen wird. „Für den oder die Verkäufer soll sich nichts ändern. Sie können bis zu ihrem Ableben wie Eigentümer über das Objekt verfügen und zahlen auch keine Miete. Allerdings sind sie weiter für die Erhaltung zuständig und zahlen die Betriebskos­ten“, so Janezic. Die Verkäufer müssen den Wert der Immobilie erhalten, dürfen das Haus oder die Wohnung also nicht verfallen lassen.

Den Kaufpreis erhalten die Verkäufer sofort und auf einmal. Falls die Immobilie mit Krediten belastet ist, müssen diese zurückgezahlt werden. Freilich ist der ausgezahlte Kaufpreis niedriger als der aktuelle Marktwert. Das Recht, weiter in der Immobilie zu wohnen, wird bewertet und vom Marktwert abgezogen. Andernfalls würde sich das Modell für den Käufer nicht rechnen. Je jünger der Verkäufer, desto höher seine statistische Lebenserwartung und desto höher der Abschlag für das Wohnrecht. „Der Verkauf ist ab 65 Jahren interessant. Wer jünger ist, sollte mit dem Verkauf noch zuwarten. Wenn man noch 15 bis 20 Jahre Lebenserwartung hat, kann man ungefähr mit einem Verkaufserlös in Höhe von 50 Prozent des Verkehrswerts rechnen“, so Janezic (siehe auch Berechnungsbeispiel). Damit es zu keinen Streitigkeiten über den Wert der Immobilie kommt, erfolgt die Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen.
Meinwert kauft die Immobilien nicht selbst, sondern vermittelt sie an professionelle Investoren wie Privatstiftungen, die ihr Geld langfristig anlegen wollen: „Bisher werden Wohnungen mit Wohnrecht meist aus dem nahen Umfeld der älteren Menschen gekauft. Das halte ich nicht für optimal. Der Nachbar kauft die Wohnung und wartet dann, drastisch ausgedrückt, auf den Tod des Verkäufers, damit er die Immobilie selbst nutzen   kann. Auch die Vertragsgestaltung sollte wohl überlegt sein – denn ob ein Einzelkäufer sich über sämtliche Fallstricke Gedanken gemacht hat, wage ich zu bezweifeln.“, meint Janezic.

Immo-Steuer wird fällig

Wer seinen Hauptwohnsitz verkauft und weiter darin wohnen bleibt, hat jedoch einen steuerlichen Nachteil. Üblicherweise sind Erlöse aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes von der Immobilien-Ertragsteuer befreit. „Dafür muss man aber nach dem Verkauf in einen neuen Hauptwohnsitz ziehen“, betont Alexander Gruber vom Notariat Deiger Manninger in Eisenstadt. Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 gekauft, beträgt die Immo-ESt 4,2 Prozent vom gesamten Verkaufspreis, wurde sie danach angeschafft, 30 Prozent vom Verkaufsgewinn.

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