Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung?

Sie sind für langfristige private Immobilieninvestoren die beliebtesten Anlageformen. Wie sich die beiden unterscheiden, worauf man man bei der Auswahl achten sollte und wo man beide Varianten mischen kann.

(Foto: Valuita GmbH)

„Ist die Immobilie eine reine Finanzanlage oder will man sie auch innerhalb der Familie einmal selbst nutzen, z. B. um die Kinder später darin wohnen zu lassen?“, fragt Stephan Verweijen seine Klienten, wenn es um das Thema Immobilien und Geldanlage geht.

Der Wiener Notar und Co-Autor des Buchs „Vorsorgewohnungen“ kennt die rechtlichen Unterschiede zwischen den beiden Anlageformen. Eines der wesentlichsten Unterscheidungsmerkmale: „Bei einem Bauherrenmodell erwirbt man einen ideelen Anteil an einem Haus und keine konkrete Eigentumswohnung wie bei einer Vorsorgewohnung“, so Verweijen. In einen Hausanteil können freilich die eigenen Kinder später nicht einziehen.

Er dient rein zur Geldanlage. Die Mieteinnahmen des gesamten Hauses werden in einen Topf geworfen – einen sogenannten Mietenpool – und je nach Anteilsgröße aufgeteilt. Das Risiko von leer stehenden Wohnungen wird damit auf alle Anteilsbesitzer verteilt. Man hat damit so gut wie garantiert immer Mieteinnahmen, da kaum das ganz Haus leer stehen wird. Im Gegensatz zur Vermietung einer einzelnen Wohnung kann es also nicht passieren, dass nach einem Mieterwechsel einige Monate keine Einnahmen fließen, weil sich gerade kein Mieter findet. Bei der Vorsorgewohnung trägt jeder Eigentümer das Risiko der Vermietung selbst. Nur wenige Anbieter von Vorsorgewohnungen – z. B. Raiffeisen Vorsorgewohnung oder Hübl & Partner – bieten ebenfalls einen Mietenpool an. Er funktioniert wie beim Bauherrenmodell. Die Mieteinnahmen aller Wohnungen werden gesammelt und auf die Eigentümer anteilig aufgeteilt, unabhängig davon, ob die eigene Wohnung gerade leer steht.

Graz: Das Beste aus beiden Welten

„Wer eine Immobilie als reine Finanzanlage sieht und damit keine Arbeit haben will, wird eher zum Bauherrenmodell greifen. Vielen Menschen ist es aber wichtig, etwas alleine zu besitzen. Sie bevorzugen daher die Vorsorgewohnung“, sagt Michael Baert, Vorstand der Ifa AG. Der Marktführer für Bauherrenmodelle hat auch Vorsorgewohnungen im Angebot.

Doch warum kann man die beiden Anlageformen eigentlich nicht kombinieren? Ein Hausanteil, der mit dem Eigentum an einer konkreten Wohnung verbunden ist? In den meisten Bundesländern erlauben das die Förderrichtlinien nicht. An diese sind Bauherrenmodelle gebunden, da sie in der Regel nicht nur mit dem privaten Geld der Anleger, sondern auch mit Fördergeldern der Länder errichtet werden. Eine Ausnahme bildet die Steiermark. Hier erlaubt die Landesförderung Bauherrenmodelle mit Wohnungszuordnung. Man genießt die steuerlichen Vorteile eines Bauherrenmodells (dazu später mehr) und kann die Wohnung selbst nutzen oder die Kinder darin einziehen lassen. Allerdings ist das erst nach 20 Jahren möglich. So lange ist die Wohnung auch an den Mietenpool gebunden und muss vermietet werden.

So viel Geld benötigen Sie

Bei Anlegern ist die Kombination beliebt. In Graz entstehen in den nächsten Jahren mehrere Projekte, die derzeit an Anleger verkauft werden. Eines der größten wird am Areal der früheren Kirchner-Kaserne im Stadtteil Jakomini realisiert. „Die kleinsten Wohnungen mit 33 Quadratmetern und Loggia starten inklusive Küche und aller Nebenkosten bei ungefähr 155.000 Euro“, sagt Walter Neumann, Geschäftsführer von Valuita, das auf den Vertrieb von Bauherrenmodellen und Vorsorgewohnungen spezialisiert ist. Muss der Anteil genau einer Wohnung entsprechen wie in Graz, ist die finanzielle Einstiegshürde automatisch höher als beim klassischen Bauherrenmodell.

„Da beginnt der kleinste Anteil schon bei knapp über 100.000 Euro. Anders als bei Vorsorgewohnungen ist der Einstiegsbetrag nicht gestiegen, allerdings bekommt man jetzt für diese Summe einen kleineren Hausanteil als früher.“ Ein kleiner Anteil ist auch für alle interessant, die ihr Immobilieninvestment breiter streuen wollen. Für den Preis einer Vorsorgewohnung in Wien bekommt man fast zwei Anteile von unterschiedlichen Bauherrenmodellen. „Bei Vorsorgewohnungen in den klassischen Wohnungsgrößen bewegen sich die Einstiegspreise in Wien derzeit bei rund 190.000 bis 250.000 Euro. Im Schnitt muss man mit Netto-Quadratmeterpreisen von 4.500 bis 5.500 Euro rechnen. Natürlich abhängig von der Lage des Objekts. Bei neuen Projekten kann es auch schon mehr sein, aufgrund der stark steigenden Baukosten.“

Vom Kaufpreis benötigt man rund 30 Prozent als Eigenkapital. Der Rest kann per Kredit finanziert werden. Je höher das Fremdkapital, desto wahrscheinlicher ist es jedoch, dass die Mieteinnahmen die Kreditrückzahlung nicht abdecken. Man muss dann also über viele Jahre noch Kapital zuschießen. Eine Art Immobiliensparplan. Auch beim Bauherrenmodell kann man den Eigenkapitaleinsatz gestalten.

„Bei einem Anteil in Höhe von 100.000 Euro benötige ich nur rund 30.000 Euro Eigenkapital. Allerdings reichen die Mieteinnahmen dann nicht aus, um das Darlehen zurückzuzahlen. Während der Kreditlaufzeit, meist die ersten 15 Jahre, muss man dann noch Geld zuschießen. Im Schnitt kann man mit 150 bis 200 Euro pro Monat nach Steuer rechnen“, erklärt Neumann die Sparplanvariante. Wer lieber gleich mit der Vermietung ein möglichst hohes Zusatzeinkommen erzielen möchte, kann freilich komplett auf den Einsatz von Fremdkapital verzichten.

Rendite und Steuerzuckerl

„Die Renditen von Bauherrenmodell und Vorsorgewohnung sind nicht ganz einfach zu vergleichen. Da Vorsorgewohnungen zumeist mit Vorsteuerrenditen und Bauherrenmodelle mit Nachsteuerrenditen dargestellt werden. Tendenziell kann gesagt werden, dass bei einem hohen Einkommen und einer Steuerprogression über 42 Prozent das Bauherrenmodell im Vorteil ist, da die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden können. Bei niedrigeren Einkommen wird die Vorsorgewohnung interessanter, weil ich die Mieteinnahmen mit einem geringeren Steuersatz versteuern muss“, rechnet Neumann vor.

Warum diese Unterscheidung? Weil beim Bauherrenmodell die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten gerade für Gutverdiener in den obersten Steuerklassen eine wichtige Rolle spielen und immer eingerechnet werden. Um in den Genuss dieser Steuerzuckerl zu kommen, muss man beim Bauherrenmodell schon vor dem Baubeginn einsteigen. Eine Vorsorgewohnung kann hingegen auch erst nach Fertigstellung gekauft werden. Rechtlich gesehen wird man tatsächlich zum Bauherrn, auch wenn sich seriöse Anbieter um sämtliche Dinge während Planung und Bau kümmern. Deshalb sollte man unbedingt auf die Erfahrung und Referenzen des Anbieters achten.

Während dieser Planungs- und Bauphase – in der Regel die ersten drei bis vier Jahre bis Fertigstellung – investieren die Bauherren zwar Kapital, haben aber noch keine Mieterträge. Steuerlich gesehen sind diese Investitionen Verluste, die die Einkommensteuer des Anlegers senken. Solche Verluste fallen beim Kauf einer herkömmlichen Vorsorgewohnung nicht an. Der zweite steuerliche Vorteil ist die beschleunigte Abschreibung. Die Baukosten dürfen schon innerhalb von 15 Jahren nach Fertigstellung abgeschrieben werden. Normalerweise läuft die Abschreibung bei einer Wohnung 67 Jahre.

Gedeckelte Miete oder freier Mietzins

Wie erwähnt werden Bauherrenmodelle in der Regel vom jeweiligen Bundesland gefördert. Das passiert natürlich nicht, um die Investoren zu unterstützen, sondern um günstigen Wohnraum zu schaffen. „Beim Bauherrenmodell sind die Mieten während der Förderdauer vorgegeben, meist die ersten 15 Jahre. Bei einer Vorsorgewohnung bin ich bei der Miethöhe zumeist nicht eingeschränkt und darf eine deutlich höhere Miete verlangen. Die Frage ist nur, ob ich diese hohe Miete auch langfristig auf dem Markt erziele“, so Immobilien-Anlagexperte Walter Neumann.

Die Mieten sind also bei Bauherrenmodellen ähnlich wie bei Altbauwohnungen gedeckelt. Ifa-Chef Michael Baert sieht darin auch Vorteile: „Wir haben weniger Mieterwechsel und kaum Leerstand. Die Wohnungen sind für die Mieter günstiger und sie bleiben daher länger in den Wohnungen. Im Schnitt acht Jahre.“

Laufzeit: 20 bis 25 Jahre

Egal, ob man sich für eine Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell entscheidet: Beide eignen sich nur für langfristige Anleger. Die Laufzeiten liegen bei 20 (Vorsorgewohnung) bis 25 Jahren (Bauherrenmodell). Man kann zwar aus beiden Anlageformen frühzeitig aussteigen, aus steuerlichen Gründen ist das allerdings nicht zu empfehlen. Die meisten Anleger vermieten auch nach Erreichen dieser Zeiträume einfach weiter. Wer einen Anteil an einem Haus besitzt, muss sich bewusst sein, dass der Markt dafür kleiner ist als für Eigentumswohnungen. Für Neumann spricht das für die steirische Variante: „Beim Verkauf hat das Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung einen gewissen Vorteil, weil ich die konkrete Wohnung auch an Eigennutzer verkaufen kann. Ein Miteigentumsanteil kann hingegen nur an andere Anleger verkauft werden.“ Natürlich können Hausanteile oder Vorsorgewohnungen auch an die Kinder vererbt oder verschenkt werden. Für Notar Stephan Verweijen gilt es dabei zu beachten, „dass man eine Eigentumswohnung nur an maximal zwei natürliche Personen jeweils zur Hälfte weitergeben kann. Ein Hausanteil kann hingegen auf beliebig viele Personen aufgeteilt werden“.

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