Mit kleinen Beträgen zum Immobilienvermögen

Vor fünf Jahren starteten die ersten Immobilien-Crowdinvesting-Projekte. Zeit für eine erste Zwischenbilanz: Welche Zinsen gezahlt werden, auf was man bei der Projektauswahl achten sollte und wie hoch das Risiko bisher war.

(Foto: Avalon Immobilienprojektentwicklungsgesellschaft mbH.)

Was 2015 mit einer Handvoll Projekten und wenigen 100.000 Euro an eingesammeltem Kapital startete, ist zu einer ernstzunehmende Finanzierungs- und Anlageform gereift: Immobilien-Crowdinvesting. Dabei bringen Online-Plattformen Hunderte Kleinanleger – die Crowd – mit einem Immobilienunternehmen mit Eigenkapitalbedarf zusammen. Das Unternehmen kann mit dem Kapital einen Bau oder eine Sanierung umsetzen, die Anleger erhalten Zugang zu Immobilienprojekten, die früher nur vermögenden Investoren oder Stiftungen zugänglich waren. Die Einstiegsschwelle für ein Investment liegt bei den Plattformen bei 250 bis 500 Euro.

Wer Immobilien-Crowdinvesting in Österreich ausprobieren möchte, landet meist auf den Web-Seiten von Dagobertinvest, Home Rocket oder Rendity. Das sind die Namen der drei großen heimischen Plattformen, die 90 Prozent des Marktes kontrollieren. Daneben gibt es noch ein paar kleine Plattformen wie Reval oder Recrowd, einige andere sind bereits wieder vom Markt verschwunden. Große deutsche Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Engel&Völkers Digital Invest werben ebenfalls um österreichische Anleger.

Allein die drei heimischen Marktführer haben in den vergangenen fünf Jahren rund 330 Projekte finanziert und dafür über 152 Millionen Euro eingesammelt. 81 Finanzierungen im Wert von fast 35 Millionen Euro plus Zinsen flossen bereits wieder an die Anleger zurück.

Angebot wächst trotz Corona

Crowdinvesting ist trotz Corona-Krise weiter auf Wachstumskurs. An neuen Immobilienprojekten mangelt es nicht. „Unsere Pipeline ist für die nächsten Monate voll. Wir bringen wöchentlich ein neues Projekt“, sagt Dagobertinvest-Gründer Andreas Zederbauer. Auch die Nachfrage der Anleger steigt: „Wir steuern heuer auf ein Finanzierungsvolumen von 25 Millionen Euro zu. Wir werden uns gegenüber dem Vorjahr verdoppeln und peilen auch 2021 eine Verdoppelung an“, prognostiziert Tobias Leodolter, Gründer von Rendity. Dabei hilft, dass immer mehr Projekte an das Ende der Laufzeit kommen und zurückgezahlt werden: „Viele Anleger sind mit einem kleinen Investment gestartet. Wenn das Geld nach eineinhalb oder zwei Jahren zurückgezahlt wird, investieren sie es erneut und erhöhen die Beträge. Wegen der niedrigen Zinsen am Sparbuch ist die Motivation gering, sich das Geld auszahlen zu lassen.“

Der Gesetzgeber beschränkt zum Schutz der Anleger die Summe, die man in ein einzelnes Crowdinvesting-Projekt stecken darf, auf 5.000 Euro. Gutverdiener und vermögende Privatpersonen dürfen nach einer Selbstauskunft auch mehr investieren (maximal das Doppelte des durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens bzw. maximal zehn Prozent des Finanzanlagevermögens). Aus Gründen der Risikostreuung empfiehlt es sich aber, große Beträge auf mehrere Projekte aufzuteilen.

Das wird finanziert: Bauprojekt oder fertiges Haus

Die Bandbreite der Investitionsmöglichkeiten reicht vom kleinen Doppelhaus, das ein Bauträger im Wiener Speckgürtel errichtet, bis zur großen Wohnungsanlage in Hamburg. „80 Prozent unserer Projekte liegen in Österreich, 20 Prozent in Deutschland“, sagt Wolfgang Deutschmann, Gründer von Home Rocket. Die anderen Plattformen beschränken sich ebenfalls auf Österreich und Deutschland. Andere Länder spielen auch auf deutschen Plattformen noch so gut wie keine Rolle. Bei allen Anbietern dominieren Wohnimmobilien.

Gewerbeimmobilien wie Büros, Hotels oder Einkaufszentren werden zwar regelmäßig angeboten, sind aber nach wie vor die Ausnahme.

Was die meisten Projekte verbindet: Sie stehen erst vor Baubeginn oder sind gerade in Bau. Wenn der Bau fertig und die Wohnungen verkauft sind, kann auch das Kapital zurückgezahlt werden. Die Laufzeiten liegen in der Regel zwischen zwölf Monaten und drei Jahren. Oft gibt es zusätzlich Verlängerungsoptionen, falls der Verkauf stockt oder andere Probleme auftreten. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht möglich.
Noch in der Minderheit sind Crowdinvesting-Projekte für bereits fertiggestellte und vermietete Immobilien, die schon Einnahmen abwerfen. Marktführer in diesem Segment ist Rendity, wo immer wieder Zinshäuser in Wien oder deutschen Städten angeboten werden. Die Laufzeiten sind mit drei bis vier Jahren länger als bei den Bauprojekten. Bei fertigen und vermieteten Immobilien fällt das Risiko des Baus und des Verkaufs weg. Dafür ist auch die Verzinsung niedriger.

Sechs bis acht Prozent Zinsen

Bei Entwicklungsprojekten – also Immobilien, die erst gebaut und verkauft werden müssen – liegt die durchschnittliche jährliche Verzinsung derzeit um die sieben Prozent. Die meisten Projekte bewegen sich in einem Rahmen zwischen sechs und maximal acht Prozent. Bei fertigen und vermieteten Immobilien kann man mit vier bis fünf Prozent rechnen.

Doch warum zahlt ein professionelles Immobilienunternehmen freiwillig vier bis acht Prozent Zinsen, wenn der private Häuslbauer den Kredit für ein Prozent bei seiner Bank bekommt? Das Geld der Crowd wird anders als ein Bankkredit nicht als Fremd-, sondern Eigenkapital gewertet. Eigenkapital ist auch wegen des höheren Risikos deutlich teurer als Fremdkapital. Und ohne ausreichendes Eigenkapital bekommt kein Bauträger einen Bankkredit. Mit dem Geld der Crowd wird also kein Bankkredit ersetzt. Es handelt sich vielmehr um einen zusätzlichen Baustein im Finanzierungsmix.

Beim Start vor fünf Jahren gab es die Erwartung, dass die Zinsen mit zunehmendem Bekanntheitsgrad von Crowdinvesting sinken würden. Die Zinsen blieben allerdings konstant hoch oder sind sogar leicht gestiegen. „Erstens steigt die Nachfrage nach Eigenkapital, und das steigert die Zinsen. Zweitens: Wer zu niedrige Zinsen anbietet, kann oft nicht die gewünschte Summe an Kapital einsammeln. Dann muss sich der Bauträger erst recht nach einer anderen, meist teureren Finanzierungsform umsehen“, erklärt Home-Rocket-Chef Deutschmann.

Um die Versteuerung der Zinserträge müssen sich die Anleger übrigens selbst kümmern. Die Gewinne unterliegen nicht der 27,5-prozentigen KESt, sie müssen im Rahmen der Steuererklärung mit dem (oft deutlich höheren) persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Allerdings sind für Arbeitnehmer dank des Veranlagungsfreibetrags Einkünfte bis 730 Euro pro Jahr steuerfrei. 

Kein Sparbuchersatz

„Crowdinvesting ist ein unternehmerisches Investment. Dafür soll man auch anständige Zinsen bekommen. Freilich gilt auch hier: Je höher die Verzinsung desto höher das Risiko“, betont Tobias Leodolter von Rendity. Wer in ein Crowdinvesting-Projekt investiert, wird während des Zeichnungsprozesses immer auf das Risiko eines Totalverlusts hingewiesen. Spätestens hier muss jedem Anleger klar sein: Immobilien-Crowdinvesting ist kein Sparbuchersatz, sondern die Bereitstellung von Risikokapital.

Das Geld fließt über ein Nachrangdarlehen an die Immobilienfirma. Das heißt, wenn bei dem Projekt etwas grob schief- und die Firma pleite geht, müssen sich die Anleger mit ihren Forderungen ganz hinten anstellen. Davor müssen z. B. die Forderungen der finanzierenden Bank bedient werden.

Bisher gab es in Österreich anders als in Deutschland noch keinen Totalausfall. „Wir hatten bei Dagobertinvest bisher einen Teilausfall. Inklusive Zinsen erhielten die Anleger 96 Prozent der ursprünglich eingezahlten Summe zurück“, sagt Zederbauer. Bei den meis­ten Plattformen gibt es Projekte, bei denen sich die Rückzahlung verzögert. Das kann z. B. daran liegen, dass der Verkauf der Wohnungen länger dauert, als erwartet. Im Idealfall verlängert sich einfach die Laufzeit und die Anleger erhalten dafür noch einen Bonuszins. Nicht immer wird es so glimpflich ausgehen. Auch in Österreich muss man sich auf Ausfälle einstellen. „Es ist logisch, dass mit der steigenden Zahl an Projekten, die an das Laufzeitende kommen, auch die Zahl der Verzögerungen bei der Rückzahlung steigen wird. Unser Ziel ist es, dass die Quote der Verzögerungen und der Ausfälle dauerhaft im niedrigen einstelligen Prozentbereich bleibt“, betont Deutschmann.

Projekte kritisch auswählen

Die Plattformen prüfen jedes Projekt und sind daran interessiert, nur seriöse Bauträger auf die Anleger loszulassen: „Wir müssen unsere Hausaufgaben machen. Wenn es zu viele Zahlungsverzögerungen gibt, werden auch die Investoren nicht mehr investieren“, weiß Leodolter. Freilich sollte man sich als Anleger nicht nur auf die Plattform verlassen, sondern selbst das Risiko bei der Projektauswahl senken.
Folgende Fragen sind hilfreich:

  • Wie weit ist das Projekt? Wurde das Grundstück schon angekauft, gibt es schon eine Baugenehmigung oder steht es kurz vor Fertigstellung?
  • Wie erfolgreich läuft der Verkauf? Ist ein Großteil der Wohnungen schon verkauft oder steht man bei der Verwertung noch ganz am Anfang?
  • Handelt es sich um einen renommierten Bauträger, der schon viele andere Projekte zurückgezahlt hat, oder um ein junges Unternehmen mit wenig Erfahrung?
  • Gibt es zusätzliche Sicherheiten für die Anleger?

Eine zusätzliche Sicherheit, mit der die großen Plattformen arbeiten, ist
z. B. eine Bürgschaft der Gesellschafter des Immobilienunternehmens oder des Geschäftsführers. So etwas kann im Krisenfall helfen, ist aber keine Garantie: Die Forderungen der Crowd bleiben trotz aller Sicherheiten immer nachrangig und dürfen nicht gegenüber anderen Gläubigern bevorzugt behandelt werden.

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