Das erste Mal vermieten

Was frage ich den Wohnungsinteressenten? Wie viel kann ich verlangen? Wie versteuere ich meine Einnahmen und was kann ich alles absetzen? – GEWINN hat Antworten für Neo-Vermieter.

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Mietersuche: Was soll und darf man den Mieter fragen?

 Ein sogenanntes „Mieter-Zeugnis“ (vom Vorvermieter oder etwa einem Online- Dienstleister ausgestellt), wie es sich in Deutschland immer mehr einbürgert, ist hierzulande nicht allzu üblich. „Bei einer Bonitätsauskunft eine Abfrage zu machen, ist aber ratsam“, schildert Immobilienrechtsexpertin Christina Drösler, selbständige Rechtsanwältin bei Northcote.Recht; „Auch in der Ediktsdatei abzufragen, ob es zu der Person schon ein Schuldenregulierungsverfahren gibt.“ Jedenfalls sollte man einen Gehaltszettel verlangen, Vorsichtige auch einen Strafregisterauszug. Als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haus- haltseinkommens sein sollte. Professionelle „Mietnomaden“ erkenne man, warnt Drösler, oft schon daran, dass sie durch kräftiges Verhandeln nicht mal die Kaution erlegen wollen. Noch ein Detail, das man als Anfänger leicht vergisst: „Unbedingt die Anzahl der Bewohner erfragen, und ob und welche Haustiere bzw. Hobbies es gibt.“ Man weiß ja nie.  Wem vor all dem graut, der kann die Arbeit natürlich einem Immobilienmakler seines Vertrauens überlassen, gegen Berappung des dreifachen Bruttomietzinses (maximal) im Erfolgsfall. 

Miethöhe: Was ist erlaubt? 

Wie viel man verlangen kann, kommt darauf an, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. „Bei Eigentumswohnungen spielen häufig Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten eine Rolle“, schildert Drösler. Letzterer gilt beispielsweise für Wohnungen in neu geschaffenen Dachbodenausbauten oder in Eigentumswohnungen in Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 erteilt wurde. Herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für den Laien oft gar nicht so einfach. „Man muss schauen: Fällt meine Wohnung überhaupt unter das Mietrechtgesetz, je nach Art, Errichtungsjahr, vergebenen Förderungen etc.“, so Drösler. Bei Unsicherheiten sollte man sich einfach eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten. Sie schafft Sicherheit.  Weiß man beispielsweise, dass in seinem Altbau Richtwertmietzins vorgeschrieben ist, heißt es auch noch die Ausstattungskategorie der Wohnung festzustellen: Verfügt einer der Haupträume etwa über keine Heizung, ist man schnell in Kategorie B, was einen Abschlag von 25 Prozent auf den Mietzins einbringt. Zusätzlich sind noch die diversen Zu- und Abschläge (für Lage, Erhaltungszustand des Hauses etc.) zu berück- sichtigen. Im Detail eine Wissenschaft. TIPP: Für die Berechnung des korrekten Richtwertmietzinses steht auf den Seiten der Gemeinde Wien, www.wien.gv.at/richtwert/anfrage/ ein fundierter Rechner zur Verfügung! Leichter hat es der Vermieter bei angemessenem Mietzins (§ 16 Abs 1 MRG): hier muss die Miete „nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen sein“. Dabei stellt man auf den durchschnittlichen Marktpreis ab, die Freiheit bei der Berechnung ist also deutlich größer. Eine Feststellung, die natürlich auch für den freien Mietzins gilt. „Da gibt’s keine Formeln, man muss einfach vergleichen, was der Markt im Schnitt so hergibt“, so Drösler. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Miete übrigens im Vorhinein am Fünften jedes Monats fällig.  

Was, wenn man zu viel Miete verlangt hat? 

Ob Miete für Wohnung oder auch mitvermietete Möbel: beide kann der Mie- ter bei der jeweiligen Schlichtungsstelle (siehe www.verbraucherschlichtung.at) kostenlos überprüfen lassen. Und zwar bei unbefristeten Mieten innerhalb der ersten drei Jahre, bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung (!) des Mietverhältnisses. Stimmen Mieter oder Vermieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht (zu höheren Kosten) weiter verfolgt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.   

Indexierung: Muss man sie extra vereinbaren? 

Unterliegt die Miete den Regeln des Richtwertzinses, so wird sie laut § 16 Abs. 6 MRG alle zwei Jahre an die Inflation angepasst, Maßstab ist dafür der Verbraucherindex, sobald dessen Anstieg fünf Prozent übersteigt. Wichtig nur: Dennoch muss man den Mieter spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin über die Erhöhung informieren. Bei angemessenem Mietzins ist die Wertsicherung nach den Bestimmungen des MRG (§ 16 Abs. 9) zulässig (maximal bis zum höchstzulässigen Mietzins), muss aber erst vereinbart werden. Ansonsten muss bzw. kann man eine Indexierung selbst ausdrücklich im Vertrag vereinbaren, so Drösler: „Geklärt werden muss, welchen Index man heranzieht und zu welchem Stichtag angehoben werden soll. Üblich ist, dass man als ersten Stichtag ein Jahr nach Vertragsabschluss ansetzt.“ 

Wie ist das jetzt mit der Therme? 

Im Vollanwendungsbereich des MRG (also bei Richtwertmieten und angemessenen Mieten) regelt seit Kurzem das Gesetz von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen (einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern). Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern. „Außerhalb des Mietrechtsgesetzes oder in dessen Teilanwendungsbereich empfiehlt es sich noch immer, im Vertrag die Pflichten zu regeln“, rät Drösler. 

Haustiere verbieten? 

Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut Oberstem Gerichtshof „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgerecht in Behältnissen gehalten werden, wie der Goldfisch im Aquarium oder der Hamster im Käfig, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt, kann man dasVerbot im Detail aber begründen (z.B. wenn teure, empfindliche Möbel mitvermietet werden), sollte es durchsetzbar sein. 

Befristung: Was ist erlaubt? 

Wer noch die bis zum Jahr 2000 sehr komplizierten Befristungsregeln im Kopf hat, sei beruhigt: Mittlerweile ist alles ganz einfach. Die Untergrenze sind drei Jahre, kürzer darf üblicherweise nicht befristet werden (Ausnahme Ferienwohnung), darüber können Jahresfristen in beliebiger Höhe gewählt werden. „Auch mehrfache Verlängerung ist möglich“, so Drösler. Dafür gebührt dem Mieter bei Richtwertmieten wie angemessenen Mieten ein einheitlicher Abschlag von 25 Prozent auf die Miete, egal ob man sie auf drei oder auf zwölf Jahre befristet hat. Bei freiem Mietzins kann dagegen frei ausgehandelt werden, wie viel gezahlt werden soll.  Vor einem heißt es aufpassen: Verabsäumt man es, den Mieter schriftlich aufzufordern, die Wohnung zu Vertragsende zu räumen, kann sich der Vertrag einmalig um drei Jahre verlängern. Verabsäumt man es wieder, wird der Vertrag unbefristet. Wichtig auch: Befristungen müssen schriftlich vereinbart werden, sonst gelten sie nicht, das Mietverhältnis wird unbefristet! 

Kaution: Wie viel darf man verlangen und wie? 

„Maximal sechs Monatsmieten sind erlaubt, üblicher sind drei Monate“, erklärt Drösler. Wenn man Mieter hat, bei denen man die Kaution wegen Rückständen und verwüsteter Wohnung dringend braucht, werde es allerdings oft auch mit sechs Monatsmieten eng. Dringend empfiehlt Drösler, schon in den Mietvertrag hineinzuschreiben, dass man mit der Kaution auch Mietzinsrückstände abdecken kann – automatisch ist man als Vermieter dazu nämlich nicht berechtigt. In welcher Form soll man die Kaution wählen? „Ich empfehle ein Sparbuch“, so Drösler. Dass der Vermieter die Kaution „gewinnbringend zu veranlagen“ hat, ist ja Vorschrift. Freilich muss es sich um ein übertragbares Sparbuch mit einem dem Vermieter bekannten Losungswort handeln. 

Mietvertragsgebühr: Wie viel wird fällig, und wer muss sie abführen? 

„Grundsätzlich haften nach dem Gebührengesetz beide Vertragsteile für die Kosten der Vergebührung“, erläutert Steuerberater David Gloser, Geschäftsführer von ECOVIS. Die Vertragsteile können im Vertrag jedoch festlegen, wer von ihnen die Kosten übernehmen muss. In der Regel ist es der Mieter. Die Gebühr ist bis zum 15. Tag des übernächsten Monats abzuführen, wobei die Frist mit dem Entstehen der Gebührenschuld (= grundsätzlich Tag der Unterzeichnung des Vertrages) zu laufen beginnt. Und zwar an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel (FA 10). Die Gebühr beträgt ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses. Macht z. B. bei 800 Euro Monatsmiete 288 Euro aus. Gleiches gilt grob gesagt bei befristeten Mietverträgen. 

Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig? 

Eine Vermietung ist dem Finanzamt binnen eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet. Üblicherweise wird auch eine Prognoserechnung abverlangt, in der die Mieteinnahmen und Ausgaben offenzulegen sind.  Gloser: „Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen oder Fremdfinanzierungskosten und der Abschreibung.“  Die Abschreibung beträgt üblicherweise 1,5 Prozent der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar. 20 Prozent der Anschaffungskosten werden dem Grundanteil zugeordnet, daher verbleiben 80 Prozent der Anschaffungskosten als Abschreibungsbasis. Eine Spezialregelung für die Abschreibung gibt es für Altgebäude, welche vor dem 1. 4. 2002 entgeltlich angeschafft wurden: Wird hier nun erstmals vermietet, sind die fiktiven Anschaffungskosten zum jetzigen Zeitpunkt (=aktuellerVerkehrswert) zugrunde zu legen. 

Mit oder ohne Umsatzsteuer? 

An sich werden auf Miete zehn Prozent Umsatzsteuer aufgeschlagen. Macht der Vermieter aber weniger als 30.000 Euro Nettoumsatz pro Jahr, ist er als Kleinunternehmer unecht von der Umsatzsteuer befreit. Er erspart seinem Mieter also zehn Prozent und sich selbst eine gewisse Verwaltungsarbeit. Der Nachteil: Wer ohne USt vermietet, darf sich auch die Vorsteuer bei Investitionen nicht zurückholen. 

Vermieten an das eigene Kind? 

Angenommen, es besteht a) keine Unterhaltspflicht. b) eine Unterhaltspflicht der Eltern als Vermieter. Der Fall a ist rechtlich eindeutig zu beantworten: Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) können vertragliche Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen im Steuerrecht nur Anerkennung finden, wenn sie

  • nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen,
  • einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und
  • auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Die Vereinbarung muss daher einem Fremdvergleich standhalten. 

Bei Fall b ist die Lage etwas verworrener. Während der VwGH (18. 10. 2012, 2010/15/0010) die Vermietung auch an unterhaltsberechtigte Kinder bei Fremdüblichkeit des Mietvertrags zulässt, sträuben sich offensichtlich die Finanzverwaltung und das Bundesfinanzgericht (BFG), dies zu akzeptieren. Das BFG (4. 9. 2014, RV/7102585/ 2010) – GEWINN berichtete in der Februar-Ausgabe (Seite 134) – sah es zuletzt anders. „Die Frage der steuerlich möglichen Vermietung an unterhaltsberechtige Mieter bleibt damit ein steuerlicher Streitpunkt“, resümiert Gloser.  

Was, wenn man die Wohnung günstiger als marktüblich etwa an eine Freundin vermieten möchte? 

Auch in diesem Falle ist die Betriebseröffnung dem Finanzamt anzuzeigen. Gloser erklärt: „Anhand der Prognoserechnung wird das Finanzamt die Tätigkeit als Liebhaberei oder als Einkunftsquelle qualifizieren. Wenn die Einnahmen so niedrig sind, wird eine positive Einkunftsquelle nicht darstellbar sein und Liebhaberei angenommen werden.“ Die Einkunftsquelle ist somit steuerlich nicht relevant. Die Folge:Verluste können dann nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Etwaige „Zufallsgewinne“ einzelner Jahre sind aber ebenso nicht zu versteuern. 

Wie sehr darf ich die Wohnung „kontrollieren“? 

Kontrollfreaks unter den Vermietern sind enge Grenzen gesetzt: „Zwar kann man schon im Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter gegen Voranmeldung und aus wichtigen Gründen Zutritt zur Wohnung hat, wie dies für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, dort geregelt ist“, schildert Drösler. Dazu dürfe man etwa vereinbaren, dass man einmal jährlich den Mietgegenstand nach Ankündigung betreten darf, um zu schauen, ob alles in Ordnung ist, „denn der Vermieter hat ja auch die Pflicht, den Mietgegenstand benutzbar zu halten und eventuell Erhaltungsarbeiten rechtzeitig zu planen“. Allerdings komme es da sehr auf die exakte Formulierung an, es dürfe nicht auf eine schikanöse Kontrolle des Mieters hinauslaufen. „Auch der Trost mancher Vermieter, ‚ich behalte mir einen Zweitschlüssel und kann ab und zu reinschauen‘, geht gar nicht“, stellt Drösler klar. Dagegen könnte sich der Mieter auch wegen Besitzstörung wehren. 

Mieter wieder loswerden: wann geht’s, welches Verfahren? 

Wann man einen Mieter wieder loswerden kann, regeln die Kündigungsgründe nach § 30 MRG. Ihm unterliegen Wohnungen, die im Voll-, aber auch Teilanwendungs- bereich des MRG sind, also faktisch alle zu vermietenden Eigentumswohnungen (wichtigste Ausnahme: Räumlichkeiten im Ein- oder Zweifamilienhaus). Der häufigste Grund ist natürlich jener des Mietzinsrückstandes, „der qualifiziert sein muss“, so Drösler, das heißt ein Monat muss vergangen sein, und der Rückstand besteht noch immer. Danach folgt der „erheblich nachteilige Gebrauch“ der Wohnung (z. B. Parkettböden werden herausgerissen und verheizt) oder „grob ungehöriges Verhalten“. Auch „gänzliche Weitergabe“ der Wohnung oder „nicht regelmäßige Benützung“ sind Gründe. Wichtig: Eine Eigenbedarfskündigung bei befristetem Vertrag ist dagegen grundsätzlich nicht möglich. Weigert sich der Mieter auszuziehen, muss man eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Am einfachsten ist es üblicherweise bei Mietzinsrückständen, wegen der klaren Beweislage. „Wenn man die gerichtliche Aufkündigung nach MRG aus anderen Gründen einbringt, schickt das Gericht sie weiter, wenn sich der Mieter nicht äußert, wird die Kündigung rechtswirksam und man hat einen Exekutionstitel.“ Macht der Mieter dagegen Einwendungen bzw. bringt Rechtsmittel ein, kann es teuer und langwierig werden. Auch wenn das kostet, empfiehlt Drösler, „eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Schritte empfehlen und die ungefähren Kosten einschätzen.“   

 

Erschienen im Heft GEWNN 3/2015. 

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