Steuerreform: Was sich für Unternehmen mit Immobilien ändert

Die Steuerreform bringt ab 1. Jänner 2016 umfangreiche Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien – nicht nur im privaten, sondern ganz besonders im unternehmerischen Bereich. Hier die wichtigsten Neuerungen.

(Foto & Bearbeitung: Peter Watzal)

Neue Abschreibungssätze

Was die Einkommensteuer betrifft, stechen neue Abschreibungssätze ins Auge, genauer gesagt vereinheitlichte Abschreibungssätze. Davon sind de facto alle Unternehmer (teils positiv, teils negativ) betroffen.

Betrieben, also jenen Steuerpflichtigen, die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, selbständiger Arbeit oder aus Gewerbebetrieb erzielen, schreibt der Gesetzgeber fixe steuerliche Nutzungsdauern je nach Verwendung des Gebäudes vor. Nur bei Nachweis durch ein Gutachten können kürzere Nutzungsdauern berücksichtigt werden. 

Die bisherigen drei Abschreibungssätze von 

  • drei Prozent für Gebäude, die unmittelbar einer Land- und Forstwirtschaft oder einem Gewerbebetrieb dienen, 
  • von 2,5 Prozent für Bank- und Versicherungsgebäude sowie 
  • von zwei Prozent für Betriebsgebäude von Freiberuflern und für alle nicht unmittelbar der Betriebsausübung dienenden Gebäude 

werden für mit Jänner 2016 beginnende Wirtschaftsjahre vereinheitlicht. Und zwar folgendermaßen: 

  • Ohne Nachweis der Nutzungsdauer durch ein Gutachten beträgt zukünftig der Abschreibungssatz für alle Immobilien im Unternehmensbereich einheitlich 2,5 Prozent. 
  • Werden die Gebäude jedoch für Wohnzwecke überlassen, beträgt der Abschreibungssatz gar nur noch 1,5 Prozent. 

Für betriebliche Wohnimmobilien wurde also die Nutzungsdauer mit den nicht betrieblichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für Wohnzwecke vereinheitlicht.

Dazu ein Beispiel: 

Der Gewerbetreibende, der bisher für sein Betriebsgebäude mit Gebäudeanschaffungskosten von beispielsweise einer Million Euro jährlich 30.000 Euro Abschreibung (ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch ein Gutachten) geltend machen konnte, kann nach der neuen Rechtslage nur noch 25.000 Euro geltend machen. Bei Überlassung des Gebäudes für Wohnzwecke reduziert sich die Abschreibung bei den gleichen Gebäudeanschaffungskosten von 20.000 auf 15.000 Euro.

Wichtig: Die Nutzungsdauerverlängerungen bzw. -verkürzungen betreffen aber nicht nur Neuanschaffung/ -herstellungen, sondern auch sämtliche „Altgebäude“. Außer für Bank- und Versicherungsgebäude ändert sich somit ab 2016 bei allen im Unternehmensbereich befindlichen Gebäuden die Abschreibungsdauer und somit der jährlich steuermindernd geltend zu machende Abschreibungsbetrag!

Höherer Grundanteil

Die bis dato für den außerbetrieblichen Bereich in den Einkommensteuerrichtlinien vertretene Ansicht der Finanzverwaltung, dass ohne Nachweis des Aufteilungsverhältnisses die Anschaffungskosten zu 20 Prozent dem nicht abschreibbaren Grundanteil und zu 80 Prozent dem Gebäudeanteil zugeordnet werden können, wird zukünftig im Gesetz geregelt. Und zwar anders: Der Grundanteil erhöht sich sogar auf 40 Prozent, wenn kein Nachweis für ein abweichendes Aufteilungsverhältnis vorliegt. 

Im Rahmen einer Verordnungsermächtigung wird der Bundesminister für Finanzen anhand geeigneter Kriterien wie beispielsweise Lage oder Bebauung festlegen können, in welchem Fall ein anderer Prozentsatz für den Grundanteil angenommen werden kann. Da nur der Gebäudeanteil Basis für die Höhe der Abschreibung sein kann, werden somit zukünftig auch Unternehmer, die damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, trotz des unveränderten Abschreibungssatzes von 1,5 Prozent mit reduzierten jährlichen Abschreibungshöhen belastet werden. Auch diese Anpassung gilt ebenso für Altbestände.

Instandsetzungsaufwendungen verlängert

Es verlängert sich im betrieblichen (wie auch im außerbetrieblichen) Bereich die Verteilung der Instandsetzungsaufwendungen für Gebäude, die entgeltlich für Wohnzwecke überlassen werden, von zehn auf 15 Jahre. 

Unter Instandsetzungsaufwendungen fallen beispielsweise der Austausch von Fenstern, von Türen, von Dächern oder Dachstühlen, von Aufzugsanlagen, von Heizungsanlagen, von Elektro-, Gas-, Wasser- und Sanitärinstallationen oder aber auch etwa umfangreiche Erneuerungen des Außenputzes oder der Wärmedämmung. 

Besonderer Steuersatz noch höher, Ende für Inflationsabschlag

Die Erhöhung des besonderen Steuersatzes von 25 auf 30 Prozent betrifft alle Immobilien des betrieblichen Anlagevermögens (für Einzelunternehmer, Personengesellschaften etc.), sofern diese nicht im Eigentum von Kapitalgesellschaften stehen. 

Ein Beispiel: Bei einem Veräußerungsgewinn eines bebauten Grundstücks von zwei Millionen Euro war bisher eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 500.000 Euro zu bezahlen. Ab 2016 würde sich diese Steuer auf 600.000 Euro erhöhen.

Für langfristig gehaltene Immobilien im Betriebsvermögen kann nach geltender Rechtslage für den Grundanteil ein Inflationsabschlag auf den Veräußerungsgewinn geltend gemacht werden. Beginnend ab dem 11. Jahr ab Anschaffung mit zwei Prozent jährlichem Inflationsabschlag hätte sich bei Verkauf ab dem 35. Jahr daher der zu versteuernde Gewinn aus der Veräußerung um bis zu 50 Prozent reduziert. Ab 2016 ist dies nicht mehr möglich! 

Bei der Veräußerung von langfristig gehaltenen Immobilien kommt es daher ab dem Jahr 2016 bei langfristigen betrieblichen Investments zu einem massiven Anstieg der Steuerbelastung beim Grundanteil von 12,5 auf 30 Prozent. Wie bisher soll neben der Veranlagung der Einkünfte zum besonderen Steuersatz von 30 Prozent auch eine Veranlagung zum progressiven Tarif erfolgen können. 

Ein kleiner Trost: Anders als bisher wird aber bei der Regelbesteuerung der Abzug von Betriebsausgaben wie beispielsweise die Verkäuferprovision an den Makler, Kosten für Inserate, vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten, Kosten für Bewertungsgutachten etc. zugelassen sein.

Neues bei der Grunderwerbsteuer

Eines vorweg: Die neuen Bestimmungen des Grunderwerbsteuerrechts treten für nach dem 31. Dezember 2015 verwirklichte Erwerbsvorgänge in Kraft. 

Unverändert bleibt im Grunderwerbsteuerrecht der Grundsatz der Gegenleistung. Neu hingegen ist, dass es für die Berechnung des Grundstückswertes eine Mindestbemessungsgrundlage gibt, welche den Einheitswert ablöst. 

Wie und welche Berechnungen dafür zur Verfügung stehen, legt allerdings der Bundesminister für Finanzen noch im Rahmen einer Verordnung fest. 

Die Erhöhung der Bemessungsgrundlage versucht der Gesetzgeber, durch einen Stufentarif für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe wieder abzufedern. Ab 1. 1. 2016 beträgt der Steuersatz für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro Grundstückswert zwei Prozent und darüber hinaus sowie für alle entgeltlichen Erwerbe 3,5 Prozent. 

Bei Erwerben von Todes wegen und unter Lebenden im Familienverband ist immer von Unentgeltlichkeit und somit von der Anwendbarkeit des Stufentarifs auszugehen. 

Höherer Betriebsfrei­be­trag für begünstigte Unternehmensüber­tragungen

Die Ablösung des Einheitswertes durch einen Mindestgrundstückswert bedeutet eine Verbreiterung der Bemessungsgrundlage und damit eine höhere Steuerbelastung – lange wurde darüber auch diskutiert (Stichwort Hotels und Gas­t­ronomie). 

Die höhere Belastung soll künftig durch eine Erhöhung des sogenannten Betriebsfreibetrags abgefedert werden. Der Betriebsfreibetrag für begünstigte Unternehmensübertragungen von bisher 365.000 Euro wird auf 900.000 Euro erhöht. Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Betriebsfreibetrags ist, dass der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist. 

Bei Verkauf von Unternehmensanteilen müssen überdies mindestens 25 Prozent am Gesellschaftsvermögen übertragen werden. Beispiel: bei einer 25-prozentigen Übertragung eines betrieblichen KG-Anteils ist der Freibetrag auch nur aliquot geltend zu machen (25 Prozent von 900.000 Euro).

Die Höhe der Steuer bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Betriebsübergaben (hinsichtlich des unentgeltlichen Teils) ist aber maximal mit 0,5 Prozent des Grundstückswerts (ohne Berücksichtigung des Freibetrags) begrenzt.

Grunderwerbsteuer bei Umgründungen

Nach der derzeitigen Rechtslage unterliegen Grundstückserwerbe im Zuge von Umgründungen im Sinne des Umgründungssteuerrechts einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des einfachen (bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken) oder zweifachen Einheitswertes. 

Nach der neuen Rechtslage unterliegen solche Grundstückserwerbe mit 0,5 Prozent des Grundstückswertes der Grunderwerbsteuer. 

Wichtig: Maßgeblich für die Anwendung der neuen Rechtslage ist hier das Vertragsabschlussdatum des Umgründungsvertrages und nicht der Stichtag, auf welchen die Umgründung bezogen wird (Rückwirkungsstichtag). 

Personengesellschaften: „Änderungen des Gesellschafterbestandes“

Ab dem Jahr 2016 wird der bis dato dem Grunderwerbsteuerrecht völlig unbekannte Tatbestand der „Änderung des Gesellschafterbestandes bei Personengesellschaften“ eingeführt. Was das bedeutet?

Derzeit ist bei Personengesellschaften eine Anteilsvereinigung und somit ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang nur denkbar, wenn sämtliche Anteile „in der Hand“ eines Organkreises im Sinne des Umsatzsteuerrechts vereinigt werden. Sollte also der vorletzte Gesellschafter der Personengesellschaft ausscheiden, dann kommt es zu einem steuerpflichtigen Grunderwerbsteuervorgang aufgrund des Tatbestandes der „Anwachsung“ (Übergang des gesamten Gesellschaftsvermögens auf den letzten verbleibenden Gesellschafter der Personengesellschaft). Bisher konnte man es allerdings vermeiden, dass die „Anwachsung“ wirksam wird – etwa durch Eintritt eines nicht substanzbeteiligten Arbeitsgesellschafters.

Der neue Erwerbsbestand bei Personengesellschaften wird zum Tragen kommen, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft dahingehend ändert, dass mindestens 95 Prozent der unmittelbar gehaltenen Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. 

Anteilsvereinigung bei Kapitalgesellschaften

Wie bei der Personengesellschaft wird auch bei der Kapitalgesellschaft nach der geltenden Rechtslage eine Anteilsvereinigung nur bewirkt, wenn alle Anteile – also hundert Prozent – zivilrechtlich in einer Hand vereinigt oder übertragen werden (bzw. die Anteilsvereinigung „in der Hand“ eines Organkreises im Sinne des Umsatzsteuerrechts bewirkt wird). Dies konnte durch das Halten eines sogenannten Zwerganteils vermieden werden. 

Nach der neuen Gesetzeslage reichen für die Verwirklichung des Tatbestands der Anteilsvereinigung aber 95 Prozent. Der Zwerganteil muss daher künftig größer als fünf Prozent sein, um die Anteilsvereinigung zu vermeiden. Weiters soll der Anteilsvereinigungstatbestand auch dann zur Anwendung kommen, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile „in der Hand“ einer Unternehmensgruppe im Sinne des Körperschaftsteuerrechts vereinigt werden. Auch hier ist zu beachten, dass treuhändig gehaltene Anteile zukünftig dem Treugeber zugerechnet werden. 

Berechnet wird die Grunderwerbsteuer auch hier mit 0,5 Prozent des Grundstückswertes.

Tipp: Beim Verkauf von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften ist daher im Vorhinein das Entstehen von grunderwerbsteuerlichen Belastungen genau zu prüfen.

Stundungsmöglichkeiten

Das Grunderwerbsteuergesetz „neu“ sieht für bestimmte Fallkonstellationen auch eine Stundungsmöglichkeit vor. Die Steuer kann auf Antrag auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge verteilt entrichtet werden, insoweit der Stufentarif (also im Familienverband) oder der Steuersatz von 0,5 Prozent zur Anwendung kommt. Für die Ratenzahlung sollen Zinsen von vier bis zehn Prozent anfallen. Der Antrag muss im Rahmen der Abgabenerklärung gestellt werden. Eine Selbstberechnung ist in diesem Fall nicht mehr möglich. 

In der Praxis wird die Vorschrift allerdings eine geringe Rolle spielen, da die Abgabenbehörden bei Ratenzahlungsvereinbarungen die für die Eintragung des Erwerbsvorgangs im Grundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht ausstellen ­werden.

Tipp: Die Änderungen betreffen alle Unternehmen, die Immobilien besitzen. Sind in näherer Zukunft Transaktionen oder Umstrukturierungen geplant, sollte jedenfalls ein individueller Steuerbelastungsvergleich berechnet werden, um über ein mögliches Vorziehen oder Zuwarten der geplanten Transaktion bzw. Umstrukturierung entscheiden zu können.

GEWINN verwendet Cookies um die Website möglichst benutzerfreundlich zu gestalten und Ihnen damit den bestmöglichen Service zu gewährleisten.
Wenn Sie fortfahren, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.