Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?

Wenn Vermieter Mieter loswerden wollen, kann das im Streit enden. Lesen Sie, welche Rechte Mieter und Vermieter haben und wo die Grenzen liegen.

Foto: romelia / pixelio.de

Es braucht 1.400 Polizisten, um 20 Punks aus einem Haus zu tragen. 870.000 Euro Kosten für den Einsatz. Die spektakuläre Räumung der Pizzeria Anarchia in der Wiener Mühlfeldgasse im Juli hat ein Thema an die Öffentlichkeit gebracht, über das in der Immobilienbranche nicht gerne gesprochen wird: Ausmietungen.  Fakt ist, dass in aufstrebenden Städten wie Wien Bewohner mit günstigen Altmietverträgen einen lukrativen Verkauf oder die teurere Neuvermietung von Wohnungen blockieren. Deswegen versuchen Vermieter, diese Mieter hinauszubekommen. Es kommt zu einer Ausmietung. Das ist wegen des strengen österreichischen Mieterschutzes alles andere als einfach. Im schlechtesten Fall endet es wie in der Mühlfeldgasse. Im Idealfall bekommt der Mieter eine schöne Summe Geld oder eine bessere Ersatzwohnung zu einer ähnlichen Miete. „Bei einer Ausmietung braucht man starke Nerven. Wenn es um die Wohnung geht, geht es immer auch um die eigene Existenz“, meint Nadja Shah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung.  

Muss der Mieter einer Ausmietung zustimmen? Darf der Vermieter kündigen, wenn er das Haus sanieren oder abreißen möchte? 

Nein. Ein Mieter mit einem gültigen Hauptmietvertrag ist rechtlich in der stärkeren Position und muss einer Ausmietung nicht zustimmen. Hat sich der Mieter nichts zuschulden kommen lassen, etwa keine Miete gezahlt oder die Wohnungillegaluntervermietet,kann er nicht gekündigt werden. Eine Sanierung oder ein geplanter Abriss sind noch kein Kündigungsgrund. Nur in seltenen Ausnahmefällen, etwa wenn die Behörde schon eine Abbruchbewilligung erteilt hat, darf der Vermieter kündigen. „Dann müssen dem Mieter allerdings immer auch zwei gleichwertige Ersatzwohnungen angeboten werden“, betont Andreas Waldegg, Rechtsanwalt in der Kanzlei Lattenmayer Luks Enzinger.  

Wer ist von einer Ausmietung am häufigsten betroffen? 

In den meisten Fällen handelt es sich um Bewohner von Gründerzeitbauten, die totalsaniert oder abgerissen werden sollen, oder um langjährige Mieter von Geschäftsräumen in Einkaufsstraßen. Bauten ab der Nachkriegszeit sind kaum betroffen. Der strenge Kündigungsschutz ist zwar derselbe wie im Altbau, aber die besonders günstigen Mietverträge sind ein Spezifikum des Altbaus. „Die häufigsten Fälle betreffen unbefristete Verträge, die vor 1994 abgeschlossen wurden“, beobachtet Mieterschützerin Shah. 1994 erfolgte eine Reform des Mietrechts. Zum Teil Jahrzehnte davor abgeschlossene Verträge sind aus heutiger Sicht unvorstellbar günstig. So beträgt die Miete in einer Wohnung der Kategorie B 2,57 Euro pro Quadratmeter. Nach der Sanierung dürfen für dieselbe Wohnung in guter Lage (z. B. Siebter Wiener Bezirk) bei einer unbefristeten Neuvermietung laut Mietenrechner der Stadt Wien über neun Euro verrechnet werden. Ein großes Wertsteigerungspotenzial liegt auch im Verkauf der Mietwohnung als Eigentumswohnung. Dazu kommt, dass eine Sanierung, ein Dachausbau etc. in einem Haus ohne Bewohner deutlich einfacher durchzuführen ist.  

Was bekommt der Mieter für seine Ausmietung? 

Gibt es keinen Kündigungsgrund, bleibt dem Vermieter nur, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Für Mieter, die sowieso vorhatten, in den nächsten Jahren auszuziehen, kann eine Ausmietung ein Glücksfall sein. Schließlich stellt ein unbefristeter Mietvertrag einen gewissen Wert dar, der abgelöst werden muss. In der Praxis gibt es zwei Möglichkeiten: Der Vermieter kümmert sich um eine Ersatzwohnung oder zahlt eine Ablöse. „Im Unterschied zu Ablösen zwischen Mietern ist eine Ablöse zwischen Vermieter und Mieter nicht verboten und kann nicht zurückgefordert werden“, sagt Rechtsanwalt Martin Foerster von der Kanzlei Graf & Pitkowitz. Eine angemessene Ersatzwohnung zu finden ist nicht einfach. „Sie muss in Größe, Ausstattung, Lage, Höhe des Mietzinses der alten Wohnung entsprechen. Außerdem müssen familiäre, persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse berücksichtigt werden“, so Shah. Bei älteren Menschen kann eine frisch sanierte Ersatzwohnung eine Option sein, vielleicht sogar im selben Haus, dann aber mit zeitgemäßem Bad und mit Lift. Zwingen kann man die Mieter dazu freilich nicht. In der Praxis sind Ablösezahlungen die häufigere Variante. Doch wie viel wird wirklich gezahlt und wie können Mieter den Wert ihres Mietvertrags berechnen?Darüber redet in der Immobilienbranche naturgemäß niemand gerne. Andreas Wagner (Name von der Redaktion geändert) wohnt mit seiner Familie in einer günstigen Wiener Mietwohnung. Der neue Hauseigentümer hätte gerne, dass er auszieht. Das erste Angebot: 20 Monate mietfrei und danach ausziehen. Wagner nahm nicht an. Die Ersparnis würde gerade die Miete für ein halbes Jahr in einer vergleichbaren Wohnung abdecken. Für Mieterschützerin Shah hat Wagner vollkommen richtig gehandelt. Sie empfiehlt folgende Rechnung: „Eine Mieterin zahlt für ihre Wohnung jetzt 500 Euro Miete. Eine vergleichbare Wohnung kostet sie bei Neuabschluss eines Mietvertrags 700 Euro. Ihre Lebenserwartung beträgt noch 25 Jahre. Also rechnet sie die 200 Euro Differenz pro Monat mal zwölf und dann mal 25. Ergibt 60.000 Euro.“ Der Vermieter wiederum rechnet z. B. die Differenz zwischen derzeitigem und in Zukunft erzielbaren Mietzins abzüglich Sanierungskosten und wie lange es dauert, bis er die Ablösekosten wieder zurückverdient hat. Ein Wiener Zinshausentwickler kann die Kalkulation auf Lebenszeit der Mietervereinigung naturgemäß nicht nachvollziehen: „Wenn Beträge rauskommen,um die ich mir schon eine Wohnung kaufen kann, ist das absurd. Man kann alte und neue Wohnung oft nur schwer vergleichen. Viele Mieter haben zwar tolle Verträge und zahlen wenig, dafür aber keine tollen Wohnungen. Eine neue Wohnung bietet einen ganz anderen Standard. Und diese Verbesserung können wir dem Mieter nicht auf Lebenszeit zahlen.“ Die Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter um die konkreten Beträge sind also nicht ganz einfach. Mieter Werner Hoch (Name von der Redaktion geändert), hat solche Verhandlungen hinter sich: „Meine Empfehlung: Nach dem ersten Gespräch einen Anwalt zurate ziehen, um auf Augenhöhe mit der Gegenseite zu sein.“ 

Man hat sich auf einen Auszug geeinigt. Wie geht es weiter? 

„Anzuraten ist ein gerichtlicher Räumungsvergleich. Dabei wird auch ein Endtermin festgelegt, das Datum des Auszugs“, sagt Anwalt Waldegg. Auch die Zahlungsmodalitäten der Ablöse sollte man genau regeln, empfiehlt Anwalt Foerster: „Üblich ist z. B., dass der Betrag in drei Tranchen bezahlt wird. Bei Abschluss der Beendigungsvereinbarung, nach Abschluss eines Räumungsvergleichs und nach dem tatsächlichen Auszug.“ 

Wie ist die Lage bei Geschäftsräumen?  

Auch die Mieter von Geschäftsräumen unterliegen einem strengen Kündigungsschutz. Ausmietungen sind dort interessant, wo in den letzten Jahrzehnten die Mieten deutlich stärker gestiegen sind als die Inflation. Etwa in der Wiener Innenstadt. „Bei Geschäftslokalen steht die wirtschaftliche Sicht mehr im Vordergrund als bei einer Wohnung. Daher komme ich dort oft einfacher zu einer Lösung“, so Waldegg. Die Lösung erfolgt in der Regel in Form von Geld, da vergleichbare Ersatzobjekte noch schwieriger zu finden sind als bei Wohnungen. 

Vor gewieften Geschäftsraummietern, die ihr Unternehmen samt günstigem Mietrecht weiterverkaufen wollen, braucht sich de rVermieter aber zumindest im Altbau nicht zu fürchten: „Im Altbau darf der Vermieter bei einem Verkauf der Firma des Mieters auf die Marktmiete anheben. Im Neubau darf er bei einem Eigentümerwechsel nicht anheben. Neue Verträge werden daher meist nur befristet abgeschlossen“, sagt Foerster. 

Welche Beinträchtigungen, z. B. durch eine Sanierung, muss der Mieter akzeptieren? 

Der Mieter kann zwar in den meisten Fällen rein rechtlich betrachtet in der Wohnung bleiben. Allerdings muss er dann akzeptieren, in einer Baustelle zu leben. Im Gesetz ist geregelt, dass er die damit verbundenen Beeinträchtigungen wie Lärm und Staub dulden muss. Er kann also die Sanierung nicht blockieren. Bei einem Lifteinbau kann es sogar erforderlich sein, dass ein Teil der Wohnung für den Liftschacht geopfert werden muss. Freilich hat der Mieter während dieser Phase Anspruch auf Mietzinsminderung und den Ersatz von Schäden. Wer sich für einen vorübergehenden Auszug entscheidet, hat das Recht auf eine Ersatzwohnung, die vom Vermieter bezahlt wird. Manche Hausbesitzer kommen den Mietern für einen Auszug während der Sanierung auch weiter entgegen. Vielleicht ergibt sich dann plötzlich der lange geforderte Einbau neuer Fenster oder die Erneuerung der Elektrik. Mieterschützerin Shah gibt jedoch zu bedenken: „Ein vorübergehender Auszug hängt sehr vom Vertrauen zum Vermieter ab. Wenn man mal draußen ist, kommt man vielleicht nicht mehr in die Wohnung zurück, etwa wegen angeblicher Probleme auf der Baustelle.“ 

Der Vermieter lässt das Haus verfallen, so lange der Mieter nicht auszieht. Darf er das? 

Das Haus von Mieter Werner Hoch (Name von der Redaktion geändert) sollte abgerissen werden, um einem Einkaufszentrum Platz zu machen. Er stimmte einer Ausmietung nicht zu. Allerdings hatte der Vermieter keine Motivation, das Haus weiter zu erhalten. „Das Gas funktionierte oft nicht, Wasserleitungen froren im Winter ein und platzten, Obdachlose nutzten die leerstehenden Wohnungen.“ Die Geschichte ging gut aus. Das Haus wurde verkauft und während eines vorübergehenden Auszugs der Hochs saniert. In einer ähnlichen Situation befindet sich Mieter Axel Glaser (Name von der Redaktion geändert). Er gehört zu den letzten zwei Parteien in einem Altbau in der Wiener Innenstadt. Glaser lebt dort seit 40 Jahren und kämpft dafür, nicht ausziehen zu müssen, und gegen den Verfall des Hauses. Der Lift funktioniert seit Jahren nicht. Ältere Personen in den oberen Stockwerken zogen deshalb schon entnervt aus. Der Hausbesitzer hat die Reparatur bisher erfolgreich verzögert, auch wenn er nicht im Recht ist. „Ein kaputter Aufzug ist Sache des Vermieters. Auch ernste Schäden des Hauses, etwa an der Fassade, fallen in seinen Aufgabenbereich. Fenster und Dach müssen dicht sein“, so Anwalt Foerster. Rechtlich gesehen muss der Vermieter das Haus also eindeutig weiter in Schuss halten. Die Sanktionsmöglichkeiten des Mieters sind in der Praxis allerdings begrenzt, meint Anwalt Waldegg: „Werden Erhaltungsarbeiten nicht durchgeführt, kann der Mieter den Vermieter gerichtlich dazu zwingen. Das Verfahren nimmt aber einige Zeit in Anspruch. Bei konkreten Beeinträchtigungen hat jeder Mieter das Recht auf Mietzinsminderung.“ Da die Altmieter aber ohnehin nur sehr wenig Miete zahlen, wird der Vermieter diesen Verlust verschmerzen.  

Der Vermieter möchte selbst in der Wohnung wohnen. Ist Eigenbedarf ein Kündigungsgrund? 

Wenn ein dringender Eigenbedarf für den Vermieter, seine Kinder bzw. Enkel gegeben ist, besteht ein Kündigungsgrund. Ein großes Zinshaus mit 20 Wohnungen wird man so also nicht ausmieten können. Besitzt der Vermieter aber nur eine Wohnung und will diese tatsächlich selbst nutzen, ist der Eigenbedarf glaubwürdiger. „Die Eigenbedarfskündigung klingt für viele Vermieter verlockend, ist in der Praxis aber nur schwer durchzusetzen“, so Waldegg. Eine vermietete Wohnung günstig kaufen und dann Eigenbedarf anmelden, geht nicht. Nach der Anschaffung gibt es eine zehnjährige Wartefrist. Der Eigenbedarf darf auch nicht selbst verschuldet sein. Beispiel: Der Vermieter lebt selbst in einer Mietwohnung und kündigt diese, weil sie ihm zu teuer wurde. Glaubwürdig wäre hingegen, wenn der Vermieter mit Frau und Kleinkind in einer 30-Quadratmeter-Wohnung wohnt und in seine vermietete 100-Quadratmeter-Wohnung ziehen möchte. 

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