Wo befindet sich der Hauptwohnsitz?

Mehr als einen Wohnsitz zu haben ist angenehm, kann im Fall des Verkaufs einer der Immobilien aber zu Begehrlichkeiten des Fiskus führen.

Strom-, Gas- und Wasserrechnungen können als Beweis, dass die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz gedient hat, dienen (Illustration: Erik Bauer)

Was wie ein schlechter Aprilscherz klingt, ist aber keiner: Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Der Fiskus hat ­dafür eine besondere Steuer kreiert, die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), die seit 1. 1. 2016 fette 30 Prozent beträgt.

Altgrundstücke, das sind solche, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, unterliegen dagegen nur einer 4,2-prozentigen Steuerbelastung vom Veräußerungserlös.

Rettungsanker Hauptwohnsitzbefreiung

Von der kräftigen Besteuerung sind aber jene Eigenheime oder Eigentumswohnungen ausgenommen, die dem Verkäufer seit der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung ununterbrochen für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben. Eine Steuerbefreiung kommt auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer das Haus oder die Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benützt hat.

Eine Liegenschaft wurde um 350.000 Euro verkauft. Flugs schrieb das Finanzamt eine ImmoESt in Höhe von 14.700 Euro vor, mit der Begründung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zur Anwendung komme, weil das Grundstück nicht angeschafft, sondern im Erbwege (unentgeltlich) erworben worden sei und nicht mindestens für fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz gedient habe. Da es sich um Altvermögen (Eigentum vor dem 31. März 2002) handle, sei vom Veräußerungserlös eine ImmoESt in Höhe von 4,2 Prozent vorzuschreiben.

Der Fiskus untermauerte seine Entscheidung mit Abfragen aus dem Zentralen Melderegister. Aus Meldedaten ging hervor, dass die Verkäuferin die Liegenschaft (Adresse 1) nicht lang genug als Hauptwohnsitz genutzt, sondern noch an einer anderen Adresse (2) über einen Hauptwohnsitz verfügt hatte.

Die Verkäuferin stellte einen Antrag auf Entscheidung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz. In diesem legte sie dar, ihren Mittelpunkt der Lebensinteressen durchgehend an der genannten Adresse 1 der verkauften Liegenschaft gehabt zu haben. Das dortige Haus habe über eine Wohnfläche von 100 Quadratmeter verfügt. Rechnungen über Gas, Strom, Wasser und Müllabfuhr hätten immer auf ihren Namen gelautet. Der Hauptwohnsitz an der Adresse 2 wäre pro forma deswegen gewählt worden, um eine Genossenschaftswohnung ihrer Tante für ihren Sohn zu übernehmen, auf welche dieser selbst keinen Anspruch gehabt hätte.
Als Beweis legte die Beschwerdeführerin auf ihren Namen und die Adresse 1 lautende Abrechnungen über Wasserbezugs-, Kanalbenützungs-, Abfallwirtschafts- und Bereitstellungsgebühren sowie Strom- und Gasabrechnungen vor.

Beim Stromverbrauch fiel allerdings auf, dass dieser sich ab einem bestimmten Monat deutlich verringerte und dann im Wesentlichen konstant blieb. Dazu führte die Beschwerdeführerin aus, sie habe den Stromverbrauch aufgrund schrittweiser Sanierungsmaßnahmen deutlich reduzieren können, das von ihrer Großmutter geerbte Haus habe nicht zeitgemäßen Standards entsprochen. Auch der jährliche Gasverbrauch hatte sich an der Adresse1 ab einem bestimmten Zeitpunkt deutlich vermindert. Dies konnte die Beschwerdeführerin durch den Erwerb eines Edelstahl- und Holzkamins erklären, wodurch der Gasverbrauch deutlich reduziert wurde, und wartete mit diesbezüglichen Rechnungen auf.

Wie wurde am Ende entschieden? – Falls ein Steuerpflichtiger über mehrere Wohnsitze verfügt, können laut VwGH (29. 7. 2010, 2007/15/0235) folgende Umstände für die Beurteilung des Hauptwohnsitzes herangezogen werden: Ort der Zustellung der Post, der Angabe als Wohnanschrift gegenüber Behörden und dem Arbeitgeber sowie die Höhe des Strom-, Gas- und Wasserverbrauchs.
Letztendlich konnte die Beschwerdeführerin überzeugen. Ihr wurde die Hauptwohnsitzbefreiung von der Berufungsinstanz zuerkannt, womit sie sich die Zahlung von 14.700 Euro an ImmoESt ersparte.

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