Wenn Selbständige in Pension gehen

Wenn ein Selbständiger in den Ruhestand geht und die Betriebsliegenschaft ganz ins Privatver­mögen übernimmt, verteilt der Fiskus – unter bestimmten Voraussetzungen – ein Steuerzuckerl.

Illustration: Erik Bauer

Im Leben eines Menschen kommt früher oder später der Zeitpunkt, zu dem sich Berufs- bzw. Erwerbstätige in das Rentnerdasein verabschieden. Wobei die Motive freiwilliger („ich hab genug gehackelt“) oder aufgezwungener Natur (wegen Krankheit) sein können. Jedenfalls sind dabei auch steuerliche Konsequenzen zu beachten, insbesondere dann, wenn wertvolle Wirtschaftsgüter ins Privatvermögen übernommen werden, wie das auf Liegenschaften zutrifft. Die gute Nachricht ist, dass hier § 24 Abs. 6 EStG eine Gebäudebegünstigung vorsieht. Die schlechte Nachricht ist, dass sie sich im Detail recht kompliziert gestaltet.

In bestimmten Fällen der Betriebsaufgabe (siehe Kasten) unterbleibt auf Antrag die Erfassung der stillen Reserven des zum Betriebsvermögen gehörenden Teiles des Gebäudes, das dem Betriebsinhaber bis zur Betriebsaufgabe als Hauptwohnsitz diente. Dadurch soll verhindert werden, dass stille Reserven des Gebäudes versteuert werden müssen, die ja nicht realisiert werden können, ohne gleichzeitig den bisherigen Hauptwohnsitz im Wege eines Verkaufs aufzugeben.

Kriterium Hauptwohnsitz

Die Begünstigung erstreckt sich aber nur auf Gebäude, die bis zur Aufgabe des Betriebes als Hauptwohnsitz des Unternehmers gedient haben. Bei mehreren Wohnsitzen gilt als Hauptwohnsitz derjenige, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen, wo sich also der Mittelpunkt der Lebensinteressen befindet.

Wichtig: Von der Begünstigung sind nur die stillen Reserven des Gebäudes umfasst. Grund und Boden sind beim Ausscheiden aus dem Betriebsvermögen mit dem Buchwert zu bewerten, wodurch es zu keiner Aufde­ckung stiller Reserven kommt.

Profitieren können Gebäude bzw. Gebäudeteile, die sich im Alleineigentum, Miteigentum, gemeinschaftlichen Eigentum von Personengesellschaftern oder im Wohnungseigentum des Steuerpflichtigen befinden. Allerdings kommt die Begünstigung nur dann zum Tragen, wenn sich das Gebäude teilweise im Betriebsvermögen und teilweise im Privatvermögen mit Hauptwohnsitzcharakter befindet (gemischt genutztes Betriebsgebäude). Sollte sich z. B. ein Geschäftslokal im Erdgeschoß eines Gebäudes im alleinigen Eigentum des Betriebsinhabers und die eheliche Wohnung im Obergeschoß in seinem Alleineigentum oder in jenem seiner Ehegattin befinden, ist das nicht „gemischt“, und es steht keine Gebäudebegünstigung zu.

Veräußerungsfrist

Und es gibt weitere Bedingungen. Das Gebäude (der Gebäudeteil) darf innerhalb von fünf Jahren (60 Monaten) nach Aufgabe des Betriebes weder vom Steuerpflichtigen selbst noch von einem unentgeltlichen Rechtsnachfolger (Erbe, Geschenknehmer) veräußert werden. Damit hat es sich schon. Für Betriebsaufgaben ist die Vermietung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen zu Betriebszwecken ebenso unschädlich wie die Vermietung zu Wohnzwecken oder eine Schenkung. Auch eine mit der Betriebsaufgabe verbundene endgültige Betriebsverpachtung berührt die Begünstigung nicht.

Achtung, Nachversteuerung!

Sollte das Gebäude dennoch innerhalb von fünf Jahren durch den Steuerpflichtigen oder einen unentgeltlichen Rechtsnachfolger veräußert werden, wird es steuerlich äußerst komplex.

Es kommt dann jedenfalls zur Nacherfassung der bisher unversteuert gebliebenen stillen Reserven. Die nacherfasste stille Reserve zählt dann aber zum begünstigten Aufgabegewinn. Dieser wird mit der Hälfte des auf das gesamte Einkommen entfallenden Durchschnittssteuersatzes besteuert. Zur Nachversteuerung gelangen maximal jene steuerfrei belassenen stillen Reserven, die durch die nachfolgende Veräußerung tatsächlich realisiert worden sind. Sollte es daher zwischen der Betriebsaufgabe und der tatsächlichen Veräußerung des Gebäudes zu einer Wertminderung des Gebäudes kommen, reduziert diese die Bemessungsgrundlage bis maximal null (= bei Verkauf zum seinerzeitigen Restbuchwert, aber auch darunter).
Sind nachträgliche Wertsteigerungen eingetreten, stellen diese gemäß § 30 EStG Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen dar.

Wird das Gebäude nach der Betriebsaufgabe (auch außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraumes) zur Einkünfteerzielung, sprich: Vermietung, genutzt, ist die jeweils maßgebliche Abschreibungsbasis um die nicht versteuerte stille Reserve (maximal auf null) zu kürzen.

Erfolgt innerhalb der Fünf-JahresFrist eine Gebäudeveräußerung und kommt es damit zur Versteuerung der stillen Reserven, ist die Kürzung der Abschreibungsbasis rückwirkend zu korrigieren und damit die AfA rückwirkend für jedes Jahr bis zur Veräußerung zu erhöhen.

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