Porträt: Bruno Ettenauer, S Immo

Immo-Alleingang: Nach der gescheiterten Übernahme durch die Immofinanz verkauft die S Immo ihre Beteiligungen an den Konkurrenten. Neo-CEO Bruno Ettenauer geht nun mit einer Milliarde Euro alleine auf Einkaufstour in Europa.

Erfahrener CEO: Von 2006 bis 2015 lenkte Bruno Ettenauer die CA Immo. Seit März steuert er die S Immo (Foto: Archiv).

Es brodelte mehrere Jahre und entlud sich vor dem Sommer: Der Traum der Immofinanz, die S Immo zu übernehmen, war geplatzt. Denn die S -Immo-Aktionäre stimmten den Bedingungen nicht zu. Die große heimische Immobilienlösung ist damit Geschichte, auch wenn die Immofinanz nach wie vor größter S-Immo-Aktionär ist und umgekehrt die S Immo größter Immofinanz-Aktionär. Der Übernahmekampf war das beherrschende Thema in den ersten Monaten im Chefsessel für Bruno Etenauer. Er hat erst im März den Langzeit-Vorstandsvorsitzenden Ernst Vejdovszky abgelöst, der die S Immo seit der Gründung 1987 aufgebaut hatte.

Dass aus einer noch größeren heimischen Immo AG nun nichts geworden ist, sieht Etenauer pragmatisch: „Ich bin kein grundsätzlicher Gegner von Fusionen. Ganz im Gegenteil! Aber Größe allein ist kein Argument. Es muss Sinn machen und im Interesse der Aktionäre sein.“ Und das war es aus Sicht der S Immo – vor allem wegen des gebotenen Preises – nicht.

Scheidung in drei Akten

„Wenn man sich in drei bis vier Versuchen nicht verheiraten kann, muss man sich einvernehmlich scheiden lassen“, so Etenauers Zugang. Und diese Scheidung zwischen den drei großen heimischen Immo-AGs – in der Vergangenheit mischte auch die CA Immo bei den Übernahmephantasien mit – soll sich nun auf mehreren Ebenen vollziehen, denn die über die Jahre aufgebauten gegenseitigen Beteiligungen sind üppig.

1. Akt: Bereits vollzogen ist die Scheidung der S Immo von der „Zweitfrau“, der CA Immo. Die S Immo hielt knapp sechs Prozent, die sie im Juli um rund 235 Millionen Euro an den Mehrheitseigentümer Starwood verkaufe. Ein gutes Geschäf, bei dem die S Immo 100 Millionen Euro Verkaufsgewinn kassierte.

2. Akt: In einem weiteren Schrit will Etenauer den 13-Prozent-Anteil an der Immofinanz verkaufen, der über 300 Millionen Euro (Stand: Ende August) wert ist. Wann es soweit sein wird, steht aber noch nicht fest.

3. Akt: Da die Immofinanz die S Immo nicht schlucken konnte, wird erwartet, dass sie die bisher gehaltenen 26 Prozent an ihr ebenfalls abgibt. Das könnte freilich die Aktionärsstruktur der S Immo völlig verändern.

Warum Etenauer die schnelle Entflechtung vorantreibt und sich komplet von allen Beteiligungen trennen will? „Man muss die Dinge konsequent machen. Strategisch haben die Beteiligungen keinen Sinn mehr. Auch der Kapitalmarkt fragt sich, warum man an einem Unternehmen beteiligt ist, das die Investoren direkt kaufen können.“

Rational ist die Trennung logisch, auf der emotionalen Ebene ist Etenauer vor allem der CA Immo verbunden. Dort war er von 2006 bis 2015 Vorstandsvorsitzender und legte die Basis für das heute sehr erfolgreiche Deutschland-Geschäf. „Vergessen kann ich die CA Immo natürlich nicht. Klar häte mir eine bestehende Beteiligung weiterhin Spaß gemacht“, lacht er.

Mit einer Milliarde Euro auf Einkaufstour

Wenn alle Transaktionen über die Bühne sind, steht Etenauer mit der S Immo alleine da. Dafür mit einem ordentlichen Batzen Cash auf dem Konto. Rund 550 Millionen Euro sollen die Deinvestitionen hereinspülen. Aufgefetet mit Krediten und hauseigenen Reserven geht es für Etenauer mit rund einer Milliarde Euro ins Gefecht um neue Immobilien im Portfolio. „Wir haben eine ordentliche Firepower“, sagt er nüchtern. Sein Plan: „Möglichst neue und moderne Objekte kaufen, um den Bestand auf einen vernünfigen Entwicklungszustand zu bringen.“ Die S Immo sieht sich nach fertigen und vermieteten Häusern um, die vom ersten Tag an Einnahmen bringen. Die Mieterlöse sollen steigen. Grundstücke kaufen, um darauf jahrelang Immobilien zu bauen, steht nicht im Fokus.

Die Spezialität der S Immo war bisher der Mix aus 70 Prozent Gewerbeimmobilien (Büros, Einkaufszent - ren und Hotels) sowie 30 Prozent Wohnimmobilien. Dank dieser Mischung überstand man seit 1987 auch alle großen Wirtschafskrisen.

Für die bevorstehende Einkaufstour will sich Etenauer aber auf Büroimmobilien in Osteuropa konzent - rieren. Damit wurde bereits im Juni begonnen. Da kaufe die S Immo zwei Bürogebäude in der rumänischen Hauptstadt Bukarest um 97 Millionen Euro. Investiert wird künfig weiterhin nur dort, wo man schon jetzt aktiv ist: In Osteuropa sind das Tschechien, die Slowakei, Ungarn, Rumänien und Kroatien. Polen, wo die Branchenkollegen Immofinanz und CA Immo aktiv sind, sei für ihn keine Option. „Die S Immo war dort nie vertreten. Es macht keinen Sinn, aufgrund der Fixkostenthematik dort nur eine Immobilie zu kaufen“, so der CEO.

Büros in Wien interessant

Mehr als zwei Dritel des Immobilienbestandes der S Immo liegen in Österreich und Deutschland. Das Schwergewicht liegt bei den Nachbarn. „Bei Bürogebäuden würde mich aber eher Wien interessieren als Deutschland. Denn hierzulande ist das Risiko der Mietschwankungen deutlich geringer“, schildert Etenauer. Zwar sind in Deutschland die Mieten grundsätzlich höher, doch das bringt mehr Volati - lität mit. In Wien, so Etenauer, „schwanken wir zwischen zwölf und 14 oder 13 und 15 Euro pro Quadratmeter – das verkrafen wir leicht.“ Zum Vergleich: In Berlin rangieren die Preise mitunter schon bei 30 Euro pro Quad - ratmeter. Schwankungen nach unten fallen dann aber auch deutlich hefiger aus.

Bleiben wir bei den Gewerbeimmos. Da wären ja noch Hotels. Der S Immo gehören unter anderem die Marriots in Wien und Budapest. „Wenn wir uns die Hotelerlöse aus 2020 und 2021 anschauen, dann leiden wir darunter“, so Etenauer über die fehlenden Einnahmen aufgrund der leeren Gästebeten in der Pandemie. Als Vorstandsvorsitzender eines börsennotierten Unternehmens fühlt er sich aber nicht zum antizyklischen Handeln hingezogen. Hotels in der Krise günstig zuzukaufen ist also keine Option.

Wohnungspreise am Zenit

Ebenso wenig sieht er sich zu neuen Wohnimmobilien hingezogen. Denn die Preise stehen aus seiner Sicht kurz vor dem Höhepunkt. Was aber nicht, heißt, dass es zu einer Blase kommt.

„Angebot und Nachfrage werden immer da sein, aber die Preisvorstellungen matchen sich nicht“, sagt er und prognostiziert damit ein Abflachen des Runs auf Vorsorgewohnungen. Regulatorische Risken, wie die Mietendeckeldiskussionen in Berlin, gehören für ihn ebenso zu den möglichen Dämpfern im Wohnbereich.

Ein Homerun werden Büroimmobilien aber auch nicht, ist sich Etenauer sicher: „Diese Immobilientype wird immer managementintensiver und die Mieter verlangen mehr Flexibilität.“ War man früher mit einem zehn- oder 20-jährigen Vertrag glücklich, so muss man es heute mit sieben Jahren sein. Wie so manch anderer beschwört er keinen Niedergang von Büroflächen herbei, auch wenn Corona Home-Office gepusht hat. „Am Ende des Tages werden wir nicht alle am Küchentisch sitzen und in der Lade darunter unseren Computer haben“, meint Etenauer.

Leidenschaftlicher Immoinvestor

Womöglich hat der Zug zu Büroimmos auch mit Etenauers Vergangenheit bei der CA Immo zu tun, die sich ausschließlich auf Büros konzentrierte. Doch dem CEO zu wenig Expertise in anderen Immobilien zu unterstellen wäre höchst unfair. So hat der studierte Jurist doch seit gut 30 Jahren mit Betongold zu tun. „Früher aber nur über das Grundbuch“, scherzt er. In den 1980er- und 1990er-Jahren bei P.S.K. und Länderbank im Bereich Immobilienfinanzierung. Von 1997 bis 1999 war er Geschäfsführer der P.S.K. Bank.

„Die Sockelsanierung von Zinshäusern war damals das Erste, was die P.S.K. ihren Kunden in Sachen Immobilienkredit angeboten hat“, erinnert er sich. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, hat sich Etenauer selbst angeschaut, wie die Sanierung von Gründerzeithäusern funktioniert. Und stellte fest, dass es in Wien ein gutes Geschäf war. So kam es, dass der heutige S-Immo-Boss auch als Privatperson mit dem Investieren in sanierungsbedürfige Zinshäuser in Wien und Berlin begonnen hat. „Viele Dinge, die ich beruflich mache, mache ich auch privat. Etwa die Steuererklärung“, schildert er. Die Komplexität von Themen spürt er am besten, wenn er sie auch selbst macht.

Private Ausflüge nach Deutschland haben sogar berufliche Entscheidungen beeinflusst. „Wenn ich durch Berlin gefahren bin, habe ich gesehen, dass man dort günstige Grundstücke und Häuser kaufen kann. Warum sind wir in Osteuropa unterwegs, wenn es in Deutschland so viele Chancen gibt?“, fragte er sich in den 2000er-Jahren und trieb die Expansion Richtung Norden voran. Eine goldrichtige Entscheidung, wenn man sich die heutigen Immobilienpreise in Berlin ansieht.

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