Thomas Winkler, UBM: Der Immo-Verwandler

Wie der börsennotierte Immobilienentwickler UBM die Corona-Notbremse zieht und Hotels in Büros sowie Wohnungen verwandelt. CEO Thomas Winkler war – von Telekom bis Industrie – bisher Topmanager in sechs Branchen.

(Foto: Ernst Kainerstorfer)

Urlaub, Business-Trips, Event-Tourismus – die Gründe, in einem Hotel abzusteigen, waren bis vor Kurzem äußerst vielfältig. Ein sicheres Geschäft für einen Hotelentwickler, wie es die österreichische UBM Development AG ist, könnte man meinen.

Gut 40 Prozent der Projekte, die der börsennotierte Konzern mit Hauptsitz in Wien realisierte, waren Hotels. Neben Österreich ist man vorwiegend in Deutschland, aber auch in Tschechien, Polen und in den Niederlanden aktiv.

Vergangenes Jahr im März dann der Schock. Nebel zog auf und der Immo-Entwickler musste Fahrt zurücknehmen, um Sprit bzw. Geld zu sparen. „Wir haben die Entscheidung getroffen, alle noch nicht mit dem Bau gestarteten Hotelprojekte zu stoppen“, erinnert sich CEO Thomas Winkler. Neun an der Zahl waren es. „Wir haben gesagt, es muss die Idee zu einer anderen Assetklasse geben“, so Winkler weiter. Insgesamt fuhr der UBM-Boss von heute auf morgen die gesamte Projektpipeline von 2,2 auf 1,1 Milliarden Euro zurück. Letztere Summe machten die in Bau befindlichen Objekte aus, die ja schon „ausfinanziert“ waren. UBM baut und verkauft – idealerweise vor Baubeginn – Projekte an Kunden wie Versicherungen und Fonds. Aber man hält keine Objekte, um sie zu vermieten, wie es etwa CA Immo, S Immo und Immofinanz tun.

Größtes Hotel umgeplant

Winkler und sein Team grübelten also, wie man die avisierten Hotelprojekte schnell in etwas anderes Lukratives verwandeln kann. Paradebeispiel: Das Leopoldquartier in Wien-Leopoldstadt. Winkler dazu: „Da haben wir ursprünglich vollmundig verkündet, das größte von UBM entwickelte Hotel bauen zu wollen.“ Mit 700 Zimmern hätte es dazu noch das größte Wiens werden sollen. Ohne Tourismus, ohne Gäste und damit ohne Chancen, einen Käufer zu finden, ein Himmelfahrtskommando. In der Konzeptionsphase fing man also wieder bei null an.

Statt Rezeption mit Bettenburg, also mehr Wohnungen und Büros (die im ursprünglichen Konzept ohnehin vorgesehen waren, nur eben nicht so dominant). „So sind wir Projekt für Projekt vorgegangen“, schildert Winkler die Navigation bei Nebel. Er nahm Fahrt auf, denn der Verwandlungsprozess vom führenden Hotelentwickler Europas gelang flott. Verblüffend flott sogar, denn die Projektpipeline füllte sich wieder auf Fast-Vorkrisenniveau. Nur mit anderen Zugpferden: 86 Prozent des Umsatzes entfällt auf Wohnen und Büros (jeweils zur Hälfte), lediglich 14 Prozent auf Hotels. Letztere Asset-Klasse war vor Corona mit 43 Prozent Anteil am Umsatz vertreten.

So lautet UBMs Zwischenbilanz nach einem Jahr Corona-Krise und mitten in einer strategischen Neuausrichtung. Vom Fokus auf Hotels geht es nun in Richtung Wohnen und Arbeiten.

Ungebremste Nachfrage nach Wohnungen

Dass die Menschheit im Home-Office verbleibt und Büros künftig keinen Stellenwert mehr haben, glaubt Winkler nicht. „Jedoch kommt es zum Wunsch nach größeren Wohnungen“, so Winkler weiter. Unter anderem auch durch die lockere Geldpolitik getrieben und der Frage nach der Werthaltigkeit seines Barvermögens.
Betongold zieht mehr denn je. Im vergangenen Jahr verkaufte die UBM rund tausend Wohnungen. So viel wie noch nie! „Die Nachfrage ist nicht der limitierende Faktor“, sagt Winkler, sondern geeignete Standorte zu bekommen. Er nimmt nicht alles, was ihm vor die Flinte läuft, denn „Immobilien für Europas Metropolen“ ist UBMs Leitspruch. Gemeint sind damit A-Städte wie Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg sowie Wien, Prag und Warschau.

„Wir setzen auf Lage, Lage, Lage“, gibt Winkler zu bedenken und meint in Wien Bezirke innerhalb des Gürtels. Aktuelles Prestigeprojekt: Siebenbrunnengasse 21 in Wien-Margareten mit rund 180 Wohneinheiten. „Der Fünfte war eigentlich kein bevorzugter Wohnbezirk, aber jetzt entsteht ein Run auf unsere Wohnungen dort.“

Neue Gegenden in Wien und München

Ähnlich ergeht es Winkler gerade im bisher weniger beliebten Osten Münchens, wo man Anfang 2021 den Firmensitz des Luxus-Sportmodeherstellers Willy Bogner gekauft hat und in zwei Jahren zum Wohnprojekt umbauen will. „Die Infrastruktur stimmt und viele junge Familien zieht es dorthin“, so Winkler über den raschen Imagewandel von Grätzln.

Zurück in Wien, hat UBM noch einen Testballon steigen lassen. In der Donaustadt, also in der Vorstadt, entstehen 130 Wohnungen (Baranygasse), eines von sieben Häusern davon in Holzbauweise. Das hat strategische Gründe: „Wir möchten der führende Holzbau-Developer in Europa werden. Wir wollen künftig jedes Projekt prüfen, ob es sich im Holzbau umsetzen lässt“, erzählt Winkler. Der Hintergrund ist einerseits ökologischer, andererseits ökonomischer Natur. Bis dato galt Holzbau als rund 15 Prozent teurer als konventionelle Bauweise. Doch beim ersten Büroholzhaus in Holz-Hybrid-Bauweise in Frankfurt, neben dem FAZ-Tower, sollen die Kos ten gleichauf sein. Dafür spart man bei der Errichtung rund 50 Prozent an Zeit und nachträgliche Änderungen sind auch um ein Vielfaches leichter. Hinzu kommt: „Immobilieninvestoren, besonders Fonds, sind gezwungen, darüber Rechenschaft abzuliefern, wie nachhaltig ihre Investments sind“, gibt Winkler zu bedenken. Damit ergibt sich eine „natürliche“ Nachfrage.

Während sich UBM vom Hotel- zum Büro- und Wohnungs-Developer mit Pioniergeist für den Holzbau wandelt, geht es rundherum in den Immo-AGs ebenso turbulent zu (etwa das Bestreben der Immofinanz, die S Immo zu übernehmen). Eine Konsolidierungsphase könnte bevorstehen. „Dann könnten bei Portfoliobereinigungen interessante Projekte auf den Markt kommen, wo wir profitieren könnten“, schätzt Winkler vorsichtig.

Branchenerfahrung von Telekom bis Lenzing

Dass kein Stein auf dem anderen bleibt, ist für Winkler nichts Ungewöhnliches. Schon gar nicht, wenn es um die eigene Karriere geht. Seit 2016 ist der gebürtige Salzburger CEO bei UBM. Von einer reinrassigen Immo-Karriere ist er aber weit entfernt. Sechs verschiedene Branchen hat der studierte Jurist bisher durchlaufen. Da waren Stationen bei der Girozent rale (später Erste Bank), Investor-Relations-Chef bei der später insolvent gewordenen Baufirma Maculan, Vice President Sonderprojekte bei Magna, Investor-Relations-Boss sowie in Folge Finanzvorstand bei der Deutschen Telekom.

Der damalige Telekom CEO Ron Sommer hat ihn als seinen Stellvertreter danach sogar zum russischen Telekom-Anbieter Sistema mitgenommen. „Er hat mich angerufen und gesagt, er brauche jemanden für die Finanzen“, erinnert sich Winkler. Dass ihn jemand, mit dem er bereits zusammengearbeitet hat, wieder im Boot haben möchte, freute ihn dabei besonders. Winklers umfassende Kapitalmarktkenntnisse ziehen sich dabei als roten Faden durch seine Karriere. Es folgten drei Jahre als CFO beim Faserhersteller Lenzing sowie in den Aufsichtsräten der russischen Ölfirma Bashneft sowie der österreichischen ÖIAG (heute ÖBAG).

Meister des Neuerfindens

Aber wie geht es einem, wenn man derart oft die Branche wechselt? „Mich fasziniert dabei, mich ständig neu zu challengen, auch wenn man am Anfang immer ein bisschen mitleidig belächelt wird, weil man keine Erfahrung hat“, antwortet Winkler. Den Blick von außen sieht er sogar als Vorteil. „Man sieht Dinge ganz anders als branchenimmanente Manager.“ Und Winkler lernte in jeder Branche etwas, das man branchenübergreifend anwenden kann.

Abgesehen von der Gabe, Geschäftsmodelle und ihre Eigenheiten so schnell wie möglich zu verstehen, ist es bei Winkler definitiv die Fähigkeit, sich neu zu erfinden. „Ich hatte in meiner 30-jährigen Karriere vier bis fünf Neuerfindungen“, so der CEO. Dass er UBM gerade jetzt durch eine Neuerfindung führt, trifft sich dabei gut. Dabei gab es in der 150-jährigen Unternehmensgeschichte schon mehrere: Vom zweitgrößten Ziegelproduzenten in der Monarchie bis zum Ost-Pionier nach dem Fall des Eisernen Vorhangs, dazwischen die Abspaltung von der Porr als Development-Vehikel.

Rennrad statt Formel 1

Die Ausdauer, Neuerfindungen zum Erfolg zu führen, bringt Winkler mit. Auch bei seinem Hobby, dem Rennradfahren. „Dabei fahre ich gar nicht so viel, wie ich darüber rede“, scherzt er und nennt 100 Kilometer als Schmerzgrenze. Entstanden ist die Zweiradpassion – wie könnte es anders sein – bei einer seiner Neuerfindungen. Als Finanzvorstand der Deutschen Telekom kam er als Sponsor mit dem magentafarbenen Rennradteam in Kontakt. Als Charakter, der genau auf die betrieblichen Ausgaben schaut, war er damit anfangs gar nicht so happy. Doch als der damalige CEO René Obermann Ambitionen zum rund fünfmal so teuren Sponsoring in der Formel 1 zeigte, „gefiel“ Winkler der Radsport plötzlich. „Ich hatte eine tolle Zeit mit den Profis“, erinnert er sich. Manches in Winklers Karriere ist also auch ohne Neuerfindung ausgekommen.

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